[ 王平 ]——(2016-12-4) / 已阅6689次

商铺租赁合同之关键词一 优先购买权
商铺的租赁往往具有签订时间早（开发商一般在商场建设前期就已经开始招商并签约）、租赁期限长（通常为法律允许的最长期限）、双方投资金额大、合同涉及条款多且复杂、影响因素多等特点，这些特点通常是商铺租赁纠纷多发的主要原因。本文拟从法院判决的角度对此类纠纷进行梳理，以期掌握法院判决的要旨，从而提高签定合同条款的合法性、可操作性，减少和避免纠纷的发生。
一、优先购买权
案例1、商铺租赁合同可以对优先权进行约定，并得到法院的认可。承租人以侵害优先权为由要求赔偿时，法院委托上海同信房地产估价有限公司对原告租赁的系争房屋进行房地产估价，并依据评估报告之估价结论，酌情予以合理认定赔偿数额。
出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承某人，承某人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，根据原、被告双方合同约定，在租赁期内，被告如需出售该房屋，应提前三个月通知原告。原告在同等条件下有优先购买权。
原告以被告将系争商铺出卖给案外人谈某某、刘某某的价款与其以起诉日为基准日对系争商铺申请评估得出的评估价款的差价主张被告赔偿其117.67万元，依据不足，本院难以悉数支持，本院结合本案实际情况酌定为200,000元。
参见上海夏都实业发展有限公司与上海康邦房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书 上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一（民）初字第5510号民事判决书
案例2、关于被告张某主张其应享有系争商铺的优先购买权的抗辩理由，虽然根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但因被告承租的商铺部位系案外人上海市市政工程动迁用房建设处出售的大渡河路1550弄6-18号商场的一部分，并无独立产证。故被告张某据此主张享有整个商场之优先购买权于法无据，本院对被告该项抗辩主张不予采纳。
参见上海某物业管理有限公司与张某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书上海市普陀区人民法院民事判决书（2011）普民四（民）初字第274号
案例3、有充分证据证明，出租方已经履行了告知义务，承租人在约定期限内未能接受条件，达成协议的，不得再行主张优先购买权。同时在诉讼阶段主张优先购买权，应一并向受诉法院提起主张要求购买系争房屋。经原、被告间于2012年9月19日和同年9月29日间的往来函件，可以认定原告已经将房屋出售条件告知被告，同时给予被告相应的行使优先购买权的期限，然被告在回函中对购买价格等提出质疑，在原告规定期限内也未能接受购买条件与原告签订定金协议或买卖协议，原告的通知义务已经履行完毕，被告的抗辩主张，与事实不符，本院不予采纳。主张优先购买权，应一并向本院提起主张要求购买系争房屋。
参见案例上海安馨物业管理有限公司与孙卫星房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书上海市普陀区人民法院民事判决书（2014）普民四（民）初字第28号
案例4、合同约定，局部部位房屋承租人的承租人对出租人整体房屋出售不行使优先购买权。涉案房屋未进行单独产权登记，出租人亦表示其收回房屋后将整体转让，故承租人依约不享有优先购买权，承租人的抗辩意见不能成立。
参见上海中星集团怡城实业有限公司与蒋星法房屋租赁合同纠纷一审民事判决书上海市浦东新区人民法院民事判决书（2015）浦民一（民）初字第4760号
案例5承租人的优先购买权，是指当出租人出卖特定房屋时，承租人作为特定的民事主体，依照法律规定，在同等条件下，享有优先购买该特定房屋的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，承租人的优先购买权是一项法定权利，相应的其附加给特定房屋的出租人（权利人）强制性义务，即其出售房屋时负有通知承租人的义务。
考虑到争议的102室商铺交易的客观实际情况，以及（出租方）被告郑祥敏的过错程度，基于公平原则，参照交易与评估时点争议的102室商铺市场价值与增值幅度，本院认为原告（承租方）要求（出租方）被告郑祥敏赔偿优先购买权损失（以要获得类似房屋客观上需多支出的价款为损失的评价依据）1，066，055元的诉讼请求，缺乏充分依据，故酌情判令被告郑祥敏赔偿原告优先购买权损失120，000元。
参见卢富义与上海莘庄镇永康水产品批发交易市场经营管理有限公司、郑祥敏财产损害赔偿纠纷一审民事判决书上海市闵行区人民法院民事判决书（2013）闵民五（民）初字第1159号

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作者简介 王 平 北京隆安律师事务所上海分所 微信号xs99zl