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    [ 奚正辉 ]——(2016-10-7) / 已阅5096次

    出售方不肯卖房,买方如何维权?

    文/ 奚正辉|房地产律师
    远闻(上海)律师事务所 主任

    阅读提示:
    今年上海郊区房价飞涨,尤其金山区,几个月翻一倍。即使买卖双方签署了《上海市房地产买卖合同》,买方已经支付了首付款,但是卖方由于房价上涨要求加价,否则就不配合买方办理贷款、过户、交房的案件大量发生。这时,买方该如何维护自己的权利,如何救济呢?

    关键词:
    买卖合同 房价上涨 卖家违约 继续履行 强制过户 违约金 赔偿损失 可得利益损失

    奚律师处理了大量类似案件,现在挑四个代表性案例,其中前二例为继续履行合同强制过户,后二例为解除合同赔偿损失,供买家参考。

    案例一:
    2015年8月,买受方张某、田某与出售方吴某签署了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》:转让上海市浦东新区锦和路99弄上海绿城的一套公寓房及地下一个车位;买卖合同约定房屋的转让价格为人民币449万元、车位20万;补充协议约定装修款为207万元,转让总价为676万;所有的税费都由买受方承担;买受方以银行贷款支付281万元;过户日期为:2015年10月31日前;若一方违约逾期超过10个工作日的,对方可以解除合同并要求赔偿20%的违约金。
    买卖合同签署后,买受方支付了首付款395万元,出售方提前把房屋交付给了买受方。2015年11月13日,买受方的商业贷款与公积金贷款审批通过。2015年12月,出售方将该房屋抵押给了郭先生,借款金额为150万元。该房屋之前还有银行贷款约200万元。
    由于出售方不同意过户,买受方遂委托律师起诉到法院:要求出售方注销抵押登记,将房屋过户登记给买受方。出售方反诉,认为买受方逾期付款已经违约,要求解除买卖合同并支付违约金。
    庭审中,买受方同意将剩余房款281万先行支付到法院,若不够清偿出售方的抵押贷款,愿意现金补足。后经浦东法院审理认为:出售方的解除权不成立,无权解除买卖合同。出售方应该于判决生效10日内注销抵押登记;于抵押注销后10日内将房屋过户登记给买受方;所有诉讼费、保全费都由出售方承担。

    案例二:
    买方冷某向卖方孔某购买上海浦东环林东路的一套公寓房,总价250万元,买方以银行贷款60%支付房款。后来由于房价快速上涨,导致卖方孔某无力置换到心仪的房屋,故不肯出售房屋了。
    买方遂起诉到上海浦东法院,并在庭审中承诺愿意将剩余房款现金补足。后经法院审理判决:卖方于判决生效之日起10日将该房屋过户到买方名下;卖方于判决生效之日起10日将该房屋交付给买方。后经上海一中院二审维持原判。
    买方冷某向浦东法院申请执行,并把剩余房款150万支付到了法院。卖方孔某拒不履行判决,因为该房屋是唯一住房,面积只有50多平方米,住着三代四个人,其中老母亲70多岁了,身体也不好。后经浦东法院强制执行,孔某只能搬出了该房屋,否则法院就要采取拘留等强制措施。

    案例三:
    2015年5月,曹女士购买郭先生位于上海市浦东新区明月路188弄世茂湖滨的房屋,转让总价为人民币1000万元,先支付了定金100万元。合同约定双方于9月26日前签署《上海市房地产买卖合同》。2015年9月14日,曹女士向郭先生支付了房款150万元。
    期间由于房价上涨,郭先生找了诸多借口,不想出售该房屋。后来,经曹女士适当让步,郭先生同意并勉强签署了《上海市房地产买卖合同》。买卖合同第六条约定:2015年11月15日前办理转移登记。合同第十条约定:若甲方未按照约定的期限办理转移登记,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算。逾期超过7日的,除支付违约金外,乙方有权解除合同。乙方单方解除合同的,甲方赔偿总价款的20%。签约后,曹女士又向被告郭先生支付了房款200万,还需向银行贷款550万元。
    之后,郭先生借口其已经离婚,产权证有他与小孩名字,未成年小孩由其母亲抚养,郭先生无权代理小孩签字为由,不肯再出售该房屋,也不配合曹女士办理银行贷款。经中介公司向房地产交易中心咨询:小孩需要由其父母双方代理签署。
    截至2015年11月15日,郭先生没有清偿该房屋的抵押贷款,也没有办理该房屋过户。
    曹女士向浦东法院起诉,要求解除买卖合同并要求郭先生及小孩赔偿差价损失。庭审中,经法院委托评估,该房屋市场价为1530万元。后经浦东法院审理认为:买卖合同有效,曹女士有权解除合同,判决郭先生赔偿曹女士损失人民币370万,诉讼费保全费都由被告承担。后郭先生不服,上诉于上海一中院,一中院维持原判。

    案例四:
    2016年1月20日,经中介居间,沈先生向瞿先生、沈女士夫妇购买上海市长宁区天山路288弄一套公寓房屋,双方签署了《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》,合同约定该房屋转让价款为人民币615万元,所有税费由乙方承担,其中买卖合同价款530万元,附属设施、设备及室内装饰价款85万元。合同第六条约定,双方应于2015年7月31日前共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第(三)款约定,若甲方未按照约定期限转移过户给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按照已收款日万分之五计算,逾期超过十五日后,乙方有权单方解除合同,甲方应承担违约金为该房屋总价款的20%。
    之后,沈先生支付房款共计人民币4866000元,并办妥了银行商业贷款与公积金贷款。2015年7月4日,双方依约前往上海市长宁区房产交易中心办理申请转移登记,并取得房地产登记收件收据。当日,原告缴纳了交易税费及中介费。
    2015年7月9日,上海市长宁区房地产登记处出具《不予登记告知书》,告知因该房屋因为被告债务问题被上海市长宁区人民法院查封,故不予办理登记。嗣后,沈先生催促瞿某解决查封事宜,以便该房屋能顺利履行过户,但瞿某迟迟不予办理,后来又增加了三个查封,累计债务约500万元。之后,应沈先生要求,出售方将房屋先交付给了买方入住。
    奚正辉律师代理沈先生向长宁法院起诉,经长宁法院询价该房屋市值为人民币950万元。后经法院判决:1、解除买卖合同;2、返还全部房款4866000元;3、赔偿税费、中介费28万;4、赔偿损失335万元。

    延伸阅读:
    若出售方违约,买方可以选择继续履行合同并将房屋强制过户,买方也可以选择解除合同并赔偿违约金或损失。这个选择权不在出售方,是在买方。
    签署的房地产买卖合同是有效的,有效的合同双方必须遵守。奚律师建议只要具备履行条件,就可以起诉法院要求判决房屋过户;若不具备履行条件,可以选择解除合同,并要求出售方赔偿损失或违约金。
    根据法律规定违约责任包括:继续履行、采取补救措施、支付违约金、承担定金责任、赔偿损失等。其中赔偿损失又分为实际损失(直接损失)与可得利益损失(间接损失)。
    买方在选择继续履行合同时,也可以主张让出售方赔偿违约金或损失。买方在选择解除合同时,在司法实践中,可以选择让出售方赔偿违约金或者损失,若损失大于违约金可以选择赔偿损失。从法理上讲,违约金与损失赔偿不能并用,而且约定了违约金,应该适用违约金,不能主张赔偿损失。因为合同法是任意法是私法,以双方当事人约定优先。若没有约定违约金,可以主张赔偿损失,这是法定的。

    奚正辉律师(地址:上海市浦电路438号18G室;电话:13061777763)一直深耕房地产交易及纠纷案件,积累了丰富的经验,可以最大限度地维护当事人的权利。

    附:法院在判决此类案件,通常引用的条款如下:
    第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
    第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
    第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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