[ 奚正辉 ]——(2016-10-7) / 已阅8681次

出售方不肯卖房，买方如何维权？

文/ 奚正辉|房地产律师
远闻（上海）律师事务所 主任

阅读提示：
今年上海郊区房价飞涨，尤其金山区，几个月翻一倍。即使买卖双方签署了《上海市房地产买卖合同》，买方已经支付了首付款，但是卖方由于房价上涨要求加价，否则就不配合买方办理贷款、过户、交房的案件大量发生。这时，买方该如何维护自己的权利，如何救济呢？

关键词：
买卖合同 房价上涨 卖家违约 继续履行 强制过户 违约金 赔偿损失 可得利益损失

奚律师处理了大量类似案件，现在挑四个代表性案例，其中前二例为继续履行合同强制过户，后二例为解除合同赔偿损失，供买家参考。

案例一：
2015年8月，买受方张某、田某与出售方吴某签署了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》：转让上海市浦东新区锦和路99弄上海绿城的一套公寓房及地下一个车位；买卖合同约定房屋的转让价格为人民币449万元、车位20万；补充协议约定装修款为207万元，转让总价为676万；所有的税费都由买受方承担；买受方以银行贷款支付281万元；过户日期为：2015年10月31日前；若一方违约逾期超过10个工作日的，对方可以解除合同并要求赔偿20%的违约金。
买卖合同签署后，买受方支付了首付款395万元，出售方提前把房屋交付给了买受方。2015年11月13日，买受方的商业贷款与公积金贷款审批通过。2015年12月，出售方将该房屋抵押给了郭先生，借款金额为150万元。该房屋之前还有银行贷款约200万元。
由于出售方不同意过户，买受方遂委托律师起诉到法院：要求出售方注销抵押登记，将房屋过户登记给买受方。出售方反诉，认为买受方逾期付款已经违约，要求解除买卖合同并支付违约金。
庭审中，买受方同意将剩余房款281万先行支付到法院，若不够清偿出售方的抵押贷款，愿意现金补足。后经浦东法院审理认为：出售方的解除权不成立，无权解除买卖合同。出售方应该于判决生效10日内注销抵押登记；于抵押注销后10日内将房屋过户登记给买受方；所有诉讼费、保全费都由出售方承担。

案例二：
买方冷某向卖方孔某购买上海浦东环林东路的一套公寓房，总价250万元，买方以银行贷款60%支付房款。后来由于房价快速上涨，导致卖方孔某无力置换到心仪的房屋，故不肯出售房屋了。
买方遂起诉到上海浦东法院，并在庭审中承诺愿意将剩余房款现金补足。后经法院审理判决：卖方于判决生效之日起10日将该房屋过户到买方名下；卖方于判决生效之日起10日将该房屋交付给买方。后经上海一中院二审维持原判。
买方冷某向浦东法院申请执行，并把剩余房款150万支付到了法院。卖方孔某拒不履行判决，因为该房屋是唯一住房，面积只有50多平方米，住着三代四个人，其中老母亲70多岁了，身体也不好。后经浦东法院强制执行，孔某只能搬出了该房屋，否则法院就要采取拘留等强制措施。

案例三：
2015年5月，曹女士购买郭先生位于上海市浦东新区明月路188弄世茂湖滨的房屋，转让总价为人民币1000万元，先支付了定金100万元。合同约定双方于9月26日前签署《上海市房地产买卖合同》。2015年9月14日，曹女士向郭先生支付了房款150万元。
期间由于房价上涨，郭先生找了诸多借口，不想出售该房屋。后来，经曹女士适当让步，郭先生同意并勉强签署了《上海市房地产买卖合同》。买卖合同第六条约定：2015年11月15日前办理转移登记。合同第十条约定：若甲方未按照约定的期限办理转移登记，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算。逾期超过7日的，除支付违约金外，乙方有权解除合同。乙方单方解除合同的，甲方赔偿总价款的20%。签约后，曹女士又向被告郭先生支付了房款200万，还需向银行贷款550万元。
之后，郭先生借口其已经离婚，产权证有他与小孩名字，未成年小孩由其母亲抚养，郭先生无权代理小孩签字为由，不肯再出售该房屋，也不配合曹女士办理银行贷款。经中介公司向房地产交易中心咨询：小孩需要由其父母双方代理签署。
截至2015年11月15日，郭先生没有清偿该房屋的抵押贷款，也没有办理该房屋过户。
曹女士向浦东法院起诉，要求解除买卖合同并要求郭先生及小孩赔偿差价损失。庭审中，经法院委托评估，该房屋市场价为1530万元。后经浦东法院审理认为：买卖合同有效，曹女士有权解除合同，判决郭先生赔偿曹女士损失人民币370万，诉讼费保全费都由被告承担。后郭先生不服，上诉于上海一中院，一中院维持原判。

案例四：
2016年1月20日，经中介居间，沈先生向瞿先生、沈女士夫妇购买上海市长宁区天山路288弄一套公寓房屋，双方签署了《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，合同约定该房屋转让价款为人民币615万元，所有税费由乙方承担，其中买卖合同价款530万元，附属设施、设备及室内装饰价款85万元。合同第六条约定，双方应于2015年7月31日前共同前往房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第（三）款约定，若甲方未按照约定期限转移过户给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照已收款日万分之五计算，逾期超过十五日后，乙方有权单方解除合同，甲方应承担违约金为该房屋总价款的20%。
之后，沈先生支付房款共计人民币4866000元，并办妥了银行商业贷款与公积金贷款。2015年7月4日，双方依约前往上海市长宁区房产交易中心办理申请转移登记，并取得房地产登记收件收据。当日，原告缴纳了交易税费及中介费。
2015年7月9日，上海市长宁区房地产登记处出具《不予登记告知书》，告知因该房屋因为被告债务问题被上海市长宁区人民法院查封，故不予办理登记。嗣后，沈先生催促瞿某解决查封事宜，以便该房屋能顺利履行过户，但瞿某迟迟不予办理，后来又增加了三个查封，累计债务约500万元。之后，应沈先生要求，出售方将房屋先交付给了买方入住。
奚正辉律师代理沈先生向长宁法院起诉，经长宁法院询价该房屋市值为人民币950万元。后经法院判决：1、解除买卖合同；2、返还全部房款4866000元；3、赔偿税费、中介费28万；4、赔偿损失335万元。

延伸阅读：
若出售方违约，买方可以选择继续履行合同并将房屋强制过户，买方也可以选择解除合同并赔偿违约金或损失。这个选择权不在出售方，是在买方。
签署的房地产买卖合同是有效的，有效的合同双方必须遵守。奚律师建议只要具备履行条件，就可以起诉法院要求判决房屋过户；若不具备履行条件，可以选择解除合同，并要求出售方赔偿损失或违约金。
根据法律规定违约责任包括：继续履行、采取补救措施、支付违约金、承担定金责任、赔偿损失等。其中赔偿损失又分为实际损失（直接损失）与可得利益损失（间接损失）。
买方在选择继续履行合同时，也可以主张让出售方赔偿违约金或损失。买方在选择解除合同时，在司法实践中，可以选择让出售方赔偿违约金或者损失，若损失大于违约金可以选择赔偿损失。从法理上讲，违约金与损失赔偿不能并用，而且约定了违约金，应该适用违约金，不能主张赔偿损失。因为合同法是任意法是私法，以双方当事人约定优先。若没有约定违约金，可以主张赔偿损失，这是法定的。

奚正辉律师（地址：上海市浦电路438号18G室；电话：13061777763）一直深耕房地产交易及纠纷案件，积累了丰富的经验，可以最大限度地维护当事人的权利。

附：法院在判决此类案件，通常引用的条款如下：
第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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