[ 李卫存 ]——(2016-7-19) / 已阅9441次

无合法建设手续建筑物的物权问题


山东贤合律师事务所 李卫存

内容摘要：前几年国际、国内经济形势普遍较好时，部分中小企业盲目投资、扩张，在未取得合法建设手续的情况下建设了大量的厂房、车间及配套办公用房。因相关建设无合法建设手续，无法进行产权登记，致使上述财产在转让、利用等诸多方面面临法律障碍，近年来由此引发的民事纠纷日益增多，如何最大限度体现物权法“物尽其用”的立法精神，已成为司法实践中亟待解决的问题。笔者以物权效力为切入点对无合法建设手续的建筑物的物权问题进行分析，以期抛砖引玉。

关键词：物权 不动产 物权法定

甲公司是一家建材生产企业，与乙公司之间存在多年的业务关系，后因乙公司经营困难无力支付货款，遂与甲公司签订了一份债务偿还协议，约定将公司拥有的对丙公司的债权及抵押权转让给甲公司以抵顶拖欠的货款，协议签订后双方及时通知了丙公司，丙公司表示自己也无力履行债务，但同意用已抵押给乙公司机器设备（已办理抵押登记手续） 及部分没有合法建设手续的厂房抵顶。甲公司研究后接受了丙公司的方案，并办理了财产交接手续。一个月后，甲公司收到一份法院的协助履行通知书，通知书载明因丙公司未依法履行判决，现拟对丙公司的机器设备及部分没有合法建设手续的厂房采取执行措施，并要求甲公司予以配合。为此，甲公司提出执行异议，被裁定驳回后，甲公司提起了执行异议之诉，审理过程中，针对能针对就上述没有合法建设手续的厂房采取执行措施出现了两种截然不同的观点，第一种观点认为根据物权法的规定，不动产以登记作为物权变动的法定要件，而涉案的厂房未能办理任何登记手续，因此，涉案厂房的物权不发生变动，仍属于丙公司的财产，人民法院有权对涉案财产采取执行措施；另一种观点则认为，根据物权法第三十条的规定，建筑物物权的创设取得应满足“合法建造”这一前提，无合法建设手续的建筑物不具有法律意义上的物权，鉴于涉案建筑物以实际交付，应认定事实上的使用、收益等权益已经转移，法院无权采取执行措施。
笔者认为要解决这一争议首先要对无合法建设手续的建筑物上存在的权利进行分析。
一、无合法建设手续的建筑物不具有法律意义上的物权
（一）无合法建设手续的建筑物存在被认定为违章建筑而拆除的风险，不符合物权的基本特征。
物权的法定性、支配性、绝对权（对世性）、排他性是物权的基本特征。无合法建设手续的建筑物因不具备“合法建造”，随时面临被有关部门认定为“违法建筑”而被拆除的风险，不具备物权的上述基本特征。
（二）无合法建设手续的建筑物因缺少法定手续无法办理产权登记并依法公示，不能满足不动产物权公示的法定要求。
所谓物权的公示原则，指物权的设立、变动必须依据法定的方式予以公开，使第三人能够及时了解物权变动的情况。我国《物权法》及《不动产登记暂行条例》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依照法律的规定进行登记。”“ 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”
我国现行司法实践适用的是登记实质主义，不动产物权的取得、移转、变更和废止等，非经登记，不发生效力。由此，违章建筑无法办理登记手续领取所有权证书，也就不能进行物权公示。
（三）无合法建设手续的建筑物因不符合“物权法定”原则而无法取得法律意义上的物权。
物权法定原则又称物权法定主义，是指物权的种类及其内容等均由法律明确规定，当事人不得任意创设新物权或变更物权的法定内容之原则。
物权法定是物权法的基本原则之一， “物权的种类、效力、变动要件、保护方法等只能由物权法律规定，不允许当事人自行创设” [1]。我国《物权法》第5条对该原则予以了明确规定，而且《物权法》第6条、第30条还对不动产物权的设立、变更、转让和消灭的法定要件做出了明确的特别规定。根据上述法律规定，作为不动产的建筑物存在物权必须满足“合法建造”这一法定条件。无合法建设手续的建筑物因缺乏特定的审批手续，不具备“合法建造”的法定条件，而不能依据物权法设立物权，更无法办理不动产的设立、变更、转让等有关登记。
总之，无合法建设手续的建筑物不符合“物权法定”原则无法取得严格法律意义上的物权。
二、无合法建设手续建筑物的权利属性
对无合法建设手续建筑物的处理，我国现行土地管理和规划方面的法规主要规定了限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入3种方式，上述处理方式虽然侧重于是对城乡规划和土地使用秩序的维护，但也有对建筑行为人合法权益的的保护，在未经有权机关认定为违章建筑，并作出处罚决定前其他第三人无权干涉建筑人对对无合法建设手续建筑物享有事实上的占有、使用、收益等权利。最高人民法院在2011年的《全国民事审判工作会议纪要》第七条的规定：“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围.....。”
基于上述法律规定，司法实践中对无合法建设手续的建筑物不具有物权法意义上的所有权这一认识各方没有争议。但对于其权利属性、实际利用问题却存在以下四种不同观点：（1）无合法建设手续的建筑物本身不产生任何物权效力，既不存在所有权也不存在任何法定派生权利；（2）无合法建设手续建筑物的物权效力待定，对于可以补办相关手续的认定其存在“期权”性质的物权，而不宜直接否定其物权效力，对于不存在补办合法手续可能的建筑物则应直接否定其物权效力；（3）无合法建设手续的房虽不具有所有权但构成建筑物的建材具有动产物权效力，因此应认定其具有占有、使用、收益等用益物权，即其存在“动产”性质的部分物权；（4）建筑人对无合法建设手续的建筑物的占有，作为一种事实状态，存在“自然之债”性质的物权，建筑人物权请求确认其归属或利用权，但其有权排除对其占有、利用的侵害。
对于无合法建设手续的建筑物权利属性问题，笔者认为，对无合法建设手续的建筑物而言，本身不具有法律意义上的物权，无法直接通过法律途径确定归属，同时也宜直接否认建筑人对其享有事实上的占有、使用、收益的权利，这一方面是基于对违法建筑认定主体、程序等法律、法规的要求，另一方面也是“物尽其用”的客观要求。
值得特别强调的是建筑人所享有事实上的占有、使用、收益都是“临时的”、“不确定的”，司法对相关权益的维护也是消极的，更侧重的是对社会财产秩序和生活、经济秩序的维护。
三、无合法手续建筑物的相关权利能否转让。
无合法建设手续的建筑物不具有法律意义上的物权，不能依法办理产权登记、变更手续，那么建筑人对其享有事实上的占有、使用、收益等权益能否进行转让呢？对此笔者认为，无合法建设手续的建筑物虽不具有法律意义上的物权，但建筑人基于事实上的占有、使用，并可以获取经济收益，且在受到第三人非法侵害上述事实占有、使用等相关权时可以寻求司法救济，因此，在双方当事人均充分了解权利状态及所存在法律风险的情况下，转让无合法建设手续的建筑物的事实占有、使用等客观权益不违反效力性的强制性法律规定，处分行为有效。但该处分行为应仅限于对无合法建设手续的建筑物的事实占有、使用、收益等权益，而不涉及“物权”权属问题。受让方不得因为建筑物被认定为违章建筑、被依法拆除、没收等情形而要求转让方承担违约或赔偿责任。
四、能否以裁判文书的形式在执行程序中直接变更无合法建设手续建筑物的权益的归属。
作为客观存在的无合法建设手续建筑物，在许多案件中成为可预期的执行对象，甚至是唯一可供执行的财产，对此，不同执行法院对该问题的处理存在很大的差异。
对于该问题笔者认为，无合法建设手续建筑物虽然在整体上不具有物权，但却存在事实上的占有、使用、及经济收益权能，具有一定的可执行性。执行部门指向该类财产时，应向土地管理、规划等机关落实涉案无合法建设手续建筑物的处理意见。针对不同得拟处理意见，采取相应的执行措施，对可以补办手续合法化的，依法补办相关手续，采取执行措施；须限期拆除的，协调有权机关尽快做出处理决定，对残余建筑材料采取执行措施；对涉案建筑物处理意见不明的，可以组织双方第三人协商，由当事人以和解协议的方式对无合法建设手续建筑物上的占有、使用、收益等权权益进行处分。而不宜直接以裁判文书的方式对无合法建设手续建筑物处分。
针对本文开头的案件而言，乙、丙公司已就以没有合法建设手续的厂房抵顶部分债务事宜达成协议，并办理了财产交接手续。涉案厂房的实际占有、使用、控制人已经变更为乙公司，对该类建筑不能以未能办理登记手续，来否定双方的民事行为效力，法院不宜再对上述财产采取执行措施。
参考文献：
[1] 周林彬：《物权法新论》，北京大学出版社2002年版。
[2] 王利明、尹飞、程啸：《中国物权法教程》，人民法院出版社2007年版。
[3] 民法学（第二版），江平主编，2011年1月第二版。