[ 邵泓涛 律师 ]——(2016-3-28) / 已阅7557次

律师教你如何购买二手房

邵泓涛律师 （浙江金华，13967442125）

二手房买卖区别于从开发商购买房屋，是房屋买卖的一大类形式。笔者结合众多的诉讼案例和相关法律法规，总结买方存在的风险，并逐一提出预防措施。在法律上，让买房不再困难。
一、审查房屋产权，主要包括查看房屋性质和权属情况。
房屋包括商品房、经适房、房改房、自建房等，土地使用权主要包括出让、划拨国有土地和集体土地的宅基地。一般而言，国有出让土地的商品房、自建房在双证齐全下转让不受限制，而经适房、房改房大多为划拨土地，房屋转让存在年限限制，且需要补交土地出让金。集体土地的房屋（包括“小产权房”）则仅限于在本集体成员间转让，其他转让现行政策均不允许，属于无效。经过审查房屋性质，可以知道房屋能否买卖、买卖的额外费用等风险。
房屋产权主要可能存在产权不清、权利限制、部分共有人处分等问题，这些直接决定房屋买卖能否顺利进行。应查看房屋权属证书，并去房屋登记部门核实。现实中，有很多以父母子女、配偶的名义来处理房屋，容易产生所有人不同意或以不知情为由拒绝履行合同，也有所有人已去世或丧失行为能力而无法继续交易的情况。买方应与所有人（包括共有人）本人商谈、签署合同。同时应到房屋登记部门查询房屋有无抵押、查封等权利受限制情形。买方还应实地查看房屋，通过房屋的现状来印证房屋的权属情况。
二、定金、房款的约定与支付
买方的主要义务就是按约支付房款，但如何通过房款的支付进度、方式等的约定来尽可能约束卖方，减少自身风险是很有技巧的，也是买卖双方谈判的重点内容。
定金由于存在支付方违约不予返还，收取方违约双倍返还的法律规定，且在房屋买卖中卖方违约的情况较多适用定金规则。建议适当提高定金的约定以制约卖方，但不能超过总价的20%。需注意定金是实践合同，在交付后让卖方出具定金收条。
房款的支付要与房屋的交付、过户及其他随附义务（如户口、水电气等过户）分步对应。一般建议房屋交付时控制在付到50%，产权证过户时付到70%，过户后付到90%，其他所有手续过户交接完毕后再付清。这个方案相对公平，易为双方接受，买方的风险也相对降低。
三、房屋的交付、过户
房屋交付要及时，并做好交接手续，做好制作交接清单。现实中，大家都对交付的重要性认识不足。交付基本意味着风险和责任的转移，而且在很多时候能达到对抗第三人权利的效果。
我国法律规定房屋产权以登记为准，所以房屋的过户即产权登记要及时。如果一房二卖，先过户登记的人取得房屋所有权人。现实中，还存在大量因卖方诉讼房屋被查封而无法过户的情况。
四、关于房屋户口问题
由于存在学区房，户口在很多时候成为买房的关键因素。但是，如果卖方不愿迁出户口，买方无法迁入，而法院对诉请迁离户口的案件不予受理。建议在协议中明确迁出户口的义务及时限，同时要单独对此约定较重的违约责任。在卖方不履约时，可以提起违约责任诉讼，以达到迫使卖方迁出户口的目的。
把握了上述问题，买房不再难。当然，如果请律师全程参与，提供法律服务，买房的风险将大大降低。