• 法律图书馆

  • 新法规速递

  • 房屋买卖纠纷中,定金、违约金与赔偿损失的选择适用

    [ 奚正辉 ]——(2016-3-18) / 已阅6717次

    定金、违约金与赔偿损失的选择适用
    文/奚正辉、赫少华|房地产律师
    远闻(上海)律师事务所
    阅读提示:
    最近由于上海房价快速上涨,房东收取定金后,违约不肯出售房屋的案件频频发生。中介起草的居间协议或房地产买卖协议中都约定了定金,但是定金罚则不能弥补房价上涨的损失,这种案件法院如何处理?
    关键词:
    居间协议 房价上涨 房东违约 定金 违约金 赔偿损失 可得利益损失
    案例一:
    买受方郭某与房东林某签署了居间协议,转让购买上海一套房屋,总价为170万元,支付了定金5万元,协议约定45天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后,房东林某无故不肯签署买卖合同,但是同意双倍返还定金,但是郭某不愿意,因为房价上涨了约40万元。
    郭某于是起诉到嘉定法院,要求法院双倍返还定金10万并赔偿房价上涨导致的损失35万元。经法院开庭审理,委托第三方评估价格为200万元。最后,法院判决林某向郭某双倍返还定金10万元,另外赔偿郭某购他房造成的差额损失25万元。
    案例二:
    买受方吴某与房东方某签署了《房地产买卖协议》,转让购买上海一套房屋,总价为330万元,支付了定金8万元,协议约定60天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后,房东方某以其妻子不同意出售为由拒绝签署买卖合同,认为协议无效,同意退还定金。
    于是,吴某起诉到闸北法院要求退还定金8万元,并要求赔偿损失80万元。法院追加了中介公司为第三人,第三人陈述出售方增加要求加价60万元。最后,法院判决方某向吴某返还定金8万元,给付原告吴某补偿款30万元。
    本律师认为:
    出售方无故违反购房协议,理应承担定金责任,若定金不能弥补损失,买受方可以主张另外的损失(主要是房价上涨的损失),错失了以同等价格购买房屋的机会。
    根据最高法院的司法解释规定:买卖合同约定的定金不足以弥补违约造成的损失,守约方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于违约造成的损失。以前有学者认为约定了定金,就不能主张损失,这种观点应该随着司法解释的出台而销声匿迹了。(作者奚正辉律师)
    延伸阅读:
    房屋买卖中,若一方违约,应该要承担违约责任,违约责任包括:继续履行、采取补救措施、支付违约金、承担定金责任、赔偿损失等。其中赔偿损失又分为实际损失(直接损失)与可得利益损失(间接损失)。
    定金与违约金同时约定如何适用?根据合同法第116条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”
    若出售方违约不肯出售房屋,定金与实际损失如何适用?上述案例已经分析,可以并处。
    违约金与实际损失如何适用?根据合同法第114条规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。若买受方认为损失大于违约金,可以主张赔偿违约金,并要求增加。从法理上讲,违约金与损失赔偿不能并用,而且约定了违约金,应该适用违约金,不能主张赔偿损失。因为合同法是任意法,以双方当事人约定优先。若没有约定违约金,可以主张赔偿损失,这是法定的。
    违约金到底是否过高或过低,以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
    出售方由于房价上涨违约不肯出售房屋给买受方,对于买受方而言,该上涨的房价是其可得利益损失,还是实际损失?
    目前没有定论,若买受方不再购买其他房屋,本律师认为应该是可得利益损失;若买受方买了其他相同的涨价房屋,那么应该是买受方的实际损失了。
    那么房价上涨部分是否可以全部得到支持呢?本律师认为应该要考虑定金的数额,成本的支出,合同的履行情况,双方的过错程度等综合考量裁决。对此上海高院也多次发文予以规定。
    在房价快速上涨期间,发生类似案件,买受方如何最大限度地维护自己的权利,获得赔偿全部损失。出售方如何降低损失,甚至不承担违约责任。奚正辉律师在长期代理房地产纠纷案件中积累了丰富的经验,可以最大限度地维护当事人的权利,具体细节可以面谈,在此不赘述。
    转载务必注明作者及出处。

    ==========================================

    免责声明:
    声明:本论文由《法律图书馆》网站收藏,
    仅供学术研究参考使用,
    版权为原作者所有,未经作者同意,不得转载。

    ==========================================

    论文分类

    A 法学理论

    C 国家法、宪法

    E 行政法

    F 刑法

    H 民法

    I 商法

    J 经济法

    N 诉讼法

    S 司法制度

    T 国际法


    Copyright © 1999-2019 杭州法图网络科技有限公司

    浙ICP备10202533号-1

    浙公网安备 33010502000828号