[ 陈召利 ]——(2015-3-31) / 已阅6902次

楼市新政下无锡市个人住房转让税负简析
作者：陈召利 律师 来源：www.law-god.com

作者按：
2014年以来，我国房地产市场出现了明显的分化调整，包括无锡市在内大部分城市限购政策相继取消。国务院总理李克强2015年3月5日在第十二届全国人民代表大会第三次会议上作的政府工作报告中提出，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”央行、住建部、银监会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）于2015年3月30日同日发布，首付款比例下调、营业税免征期从5年恢复至2年，预示着我国房地产调控政策已经发生明显转向，个人所得税、契税政策调整似乎指日可待。

1、个人所得税（卖方）
自2010年10月1日起，对个人住房转让所得征收个人所得税原则上实行核定征税，核定征税的比例暂按1%确定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
政策依据：
（1）《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）
（2）《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）
（3）《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）
（4）无锡市地方税务局关于层转《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的通知（锡地税发〔2006〕129号）

2、营业税及城市维护建设税和教育费附加（卖方）
自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）

3、土地增值税（卖方）
自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

4、契税（买方）
自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按江苏省原定3%税率征收契税。商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。
政策依据：
（1）《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）
（2）《江苏省财政厅　江苏省地方税务局　江苏省住房和城乡建设厅关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（苏财税[2010]33号）

5、印花税（买卖双方）
自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

特别说明：
（1）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
（2）个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
（3）个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（4）自2005年6月1日起无锡市享受优惠政策的普通商品住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格1.44倍以下。
(5) 上述税收优惠政策仅适用于个人销售或购买住房，不适用个人销售或购买非住房、单位销售或购买住房及非住房。
政策依据：
（1）《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）
（2）《无锡市享受优惠政策普通商品住房标准的通知》（锡政办发[2005]72号）