• 法律图书馆

  • 新法规速递

  • 论被征收人在房屋征收与补偿中的权利

    [ 吕国华 ]——(2015-3-23) / 已阅5667次

    被征收人在房屋征收与补偿中的权利,散见于法律、行政法规和地方性法规中。我国在不动产征收与补偿方面仍缺乏统一立法。对于集体土地上房屋征收与补偿,我国主要通过《中华人民共和国土地管理法》进行规范;对于国有土地上房屋征收与补偿,我国主要通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行规范。此外,还有几部重要的法律如《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》对国有土地上房屋征收与补偿做了一些原则性规定,行政法规如《中华人民共和国土地管理法实施条例》对集体土地上房屋征收做了比较系统的规范。在长期诉讼实践的基础上,笔者从上述几部法律、行政法规中归纳出被征收人在房屋征收与补偿中的五项基本权利,即知情权、参与权、选择权、补偿权和救济权。
    知情权,即被征收人依法知悉征收与补偿有关情况的权利。知情权是被征收人的一项基本权利,贯穿于征收与补偿的始终。《中华人民共和国土地管理法》第四十六条第一款明确规定:“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定:“征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条也规定:“征收土地方案经依法批准后,由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施,并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条规定:“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条第二款规定:“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”侵害被征收人知情权的征收、补偿活动,程序违法。在征收、补偿过程中,被征收人有权知悉征收的原因,有权知悉征收决定的内容,有权知悉征收补偿方案的内容,有权知悉其他被征收人获取补偿的情况,有权知悉征收补偿资金的发放、使用情况(见《政府信息公开条例》),有权知悉征收补偿资金的账户及数额。发生于河南某地的集体土地上房屋征收案件,地方政府以招商引资的名义,联合开发商搞旅游地产开发项目。征收公告未发布,开发商即开始强迫群众搬迁。补偿方案不统一,补偿标准几乎一家一个样。征收决定作出后,整个村子仅剩下十几户人家尚未搬迁。这些村民强烈要求政府公开补偿标准及其他村民获取补偿的情况,遭到拒绝。北京吕国华律师代理村民起诉,最终法院判令当地政府公布补偿标准以及其他已经签订协议的村民获取补偿的信息。
    参与权,即被征收人依法参与征收、补偿有关活动的权利。参与权也是被征收人的一项基本权利。充分保障被征收人的参与权,是“程序正当”原则的基本要求,也是“决策民主”原则的基本要求。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定:“征地补偿安置方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”《中华人民共和国土地管理法》第四十九条第一款规定:“被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布,接受监督。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条第二款也规定:“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定:“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。”按照我国现有的法律、行政法规的规定,保障被征收人在征收与补偿活动中的参与权,既要保障被征收人参与征收前有关规划和计划制定的权利,又要保障被征收人对征收补偿方案发表意见的权利;既要保障被征收人在参与制定房屋征收评估办法方面的权利,又要保障被征收人在选定或确定评估机构方面的参与权。发生于河北某地的国有土地上房屋征收案件,地方政府公布征收补偿方案后,绝大多数被征收人不同意该补偿方案,但地方政府未召开听证会进一步听取被征收人的意见,随即作出了征收决定。被征收人委托吕国华律师提起了撤销征收决定之诉。最终法院判决确认该征收决定违法。
    选择权,即被征收人依法选择估价机构和补偿方式的权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。”按照规定,被征收人可以依法选定或者确定估价机构。但征收人不具有选定、确定、指定估价机构的职权。保障被征收人选择估价机构的权利,有利于更好的维护被征收人的利益,弥补被征收人在评估知识和资源方面的不足。被征收人不仅可以依法选择估价机构,而且可以依法选择补偿方式。被征收人既可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。被征收人选择补偿方式的权利,始于征收决定作出之时,终于补偿决定作出之时或者补偿协议签订之时。征收人不得干预被征收人选择补偿方式的权利,不得强迫被征收人选择或者放弃某种补偿方式。对于集体土地上房屋征收,被征收人还可以选择留地安置、入股安置、保险安置等多种补偿方式。发生于山东某地的国有土地上房屋征收案件,被征收人与征收人未能就补偿达成一致意见。征收人作出了补偿决定,对被征收人予以产权调换,剥夺了被征收人选择货币补偿的权利。被征收人委托吕国华律师提起了撤销房屋补偿决定之诉,该案经过一审,二审,最终经过再审,法院撤销了征收人作出的房屋补偿决定。
    补偿权,即被征收人依法获取公平补偿的权利。《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款规定:“征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。”《中华人民共和国物权法》第三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款规定:“补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定:“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”按照法律和行政法规的规定,征收人征收被征收人的房屋,应当向被征收人支付相应的补偿,如房屋补偿、土地使用权补偿等。在征收过程中,被征收人不仅享有要求征收人支付补偿的权利,而且享有要求征收人予以公平补偿的权利。公平补偿是征收人在支付补偿时必须坚持的基本法律原则。这就要求:一、征收人在支付补偿时,应当坚持公平原则,公平对待征收区域内的被征收人。二、征收人支付的补偿不应低于市场价格。三、征收人在支付补偿前,不得强制被征收人搬迁。另外,对于集体土地上房屋征收,公平补偿原则要求征收人支付的补偿必须确保不降低被征收人的居住条件和生活水平。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确要求征收人坚持公平补偿原则。《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例,虽未直接将公平补偿原则列入法律条文,但实质上也遵守了公平补偿原则。尤其是近年来我国颁布实施的一系列土地管理配套法规、规章、法规性文件,明确规定征收集体土地上房屋“不得降低被征收人的居住条件”和“不得降低被征收人的生活水平”(见《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》)。发生于河北某地的国有土地上房屋征收案件,征收当事人无法就补偿取得一致意见。征收人在估价机构尚未作出评估报告时,就对被征收人作出了房屋补偿决定。被征收人不服,委托吕国华律师提起了诉讼,要求撤销房屋补偿决定。经审理,一审判决驳回被征收人的诉讼请求;上诉后,二审法院撤销一审判决,发回一审法院重审。目前,该案尚未审结。
    救济权,即被征收人在征收活动中认为其权益受侵时通过法定方式获取救济的权利。在实践中,被征收人的合法权益被侵害的情形经常发生。当合法权益被侵害的时候,被征收人该怎么办呢?我国现有法律、行政法规对被征收人的合法权益被侵害时的救济途径作出了具体规定。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定:“对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定:“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款明确规定:“被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。”被征收人不服征收决定,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人不服补偿决定,也可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。对于国有土地上房屋征收补偿方案不服的,被征收人可以提出自己的修改意见。对于集体土地上房屋征收补偿标准不服的,被征收人可以申请行政协调;对行政协调不服的,被征收人可以进一步申请行政裁决。签订补偿协议后反悔的,被征收人可以依法要求法院变更、撤销补偿协议,或者请求法院确认补偿协议无效。发生于辽宁某地的集体土地上房屋征收案件,被征收人对公布的补偿标准有争议,委托吕国华律师代为申请行政协调;被征收人对协调结果不满意,继而委托吕国华律师代为申请行政裁决;被征收人对裁决结果不满意,继而委托吕国华律师向国务院法制办申请行政复议。最终国务院法制办以程序违法为由撤销了地方政府作出的行政裁决。
    知情权、参与权、选择权、补偿权和救济权,是我国法律规定的被征收人的五项基本权利。无论是集体土地上房屋征收,还是国有土地上房屋征收,被征收人均享有这五项基本权利。在实践中,凡是取得了良好社会效果的征收项目,均是充分保障了被征收人五项基本权利的项目;凡是未充分保障被征收人五项基本权利的项目,也都难以取得良好的社会效果。依法征收是依法治国在房屋征收领域的基本体现。保障被征收人的五项基本权利,既是依法征收的基本要求,又是依法征收的基本条件。只有充分保障被征收人在征收与补偿过程中的知情权、参与权、选择权、补偿权和救济权,才能确保征收与补偿在法治的轨道上运行。
    参考文献:
    《中华人民共和国物权法》
    《中华人民共和国土地管理法》
    《中华人民共和国城市房地产管理法》
    《国有土地上房屋征收与补偿条例》
    《中华人民共和国土地管理法实施条例》
    《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
    作者简介:吕国华,北京国征律师事务所创办人,山东人,毕业于北京大学,法律硕士,专门从事不动产征收法律事务。联系电话:13811168718。QQ:545852153。电子邮箱:lvguohualawyer@126.com
    ==========================================

    免责声明:
    声明:本论文由《法律图书馆》网站收藏,
    仅供学术研究参考使用,
    版权为原作者所有,未经作者同意,不得转载。

    ==========================================

    论文分类

    A 法学理论

    C 国家法、宪法

    E 行政法

    F 刑法

    H 民法

    I 商法

    J 经济法

    N 诉讼法

    S 司法制度

    T 国际法


    Copyright © 1999-2019 杭州法图网络科技有限公司

    浙ICP备10202533号-1

    浙公网安备 33010502000828号