[ 黄建平 ]——(2012-11-23) / 已阅6240次

　　一是承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。比如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等。

　　二是房屋价差损失。房屋价差损失可以分为几种情况，一是出租人按市场价出卖房屋给第三人，但出卖房屋时的市场价格较低，而承租人要求赔偿时的市场价较高，这时承租人有权要求出租人赔偿两者之间的价差损失。二是虽然房屋市场价格维持不变，但是出租人以低于市场价的价格出售给了第三人，此时承租人有权要求出租人赔偿市场价与交易价之间的价差损失。三是交易的价格高于承租人请求出租人赔偿时的市场价的，此时对承租人而言不存在价差损失。

　　对于价差损失的赔偿，有几个问题需要注意：一是承租人的损失赔偿额应扣除必要的交易税费。房屋转让和登记过程中，必然会产生各种税金和登记费用，这些费用无论由出租人承担还是由第三人承担，均应从价差损失中予以扣除。二是现实交易中经常出现的一种情况，真实的交易价格与在房地产登记部门备案的合同的交易价格不一致，此时应根据双方真实的交易价格来确定，而不能依据备案合同的交易价格为基准来计算价差损失。

　　三是租赁期满后另行租赁房屋的交易成本应视情况而确定是否予以赔偿。若承租人已经得到了房屋价差损失赔偿的，此时租金上涨的，一般也不应给予租金价差的赔偿。这时因为此时承租人已经实现了房屋价差的损失，而租金是来源于取得房屋所得到的收益，此时承租人已经确定的不能再取得房屋，当然也不能要求赔偿因取得房屋所产生的收益。但是若承租人无法获得房屋价差赔偿的，而此时租金又上涨的，从平衡双方利益的角度考虑，出租人应适当赔偿承租人的租金价差损失。

　　四是租赁期满后另行购买房屋的交易成本不应予以赔偿。即使承租人实现了优先购买权，那么承租人在购买房屋并进行转移登记的过程中，也是必然会产生交易成本的，所以不存在承租人新增损失的问题，即交易成本不应予以赔偿。

　　对直接损失，可根据承租人提供的证据认定；对间接损失，即房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：双方协商确定的，从其约定；双方不能协商确定的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护承租人的利益出发，以承租人的请求为基础，结合租赁合同终止之日、房屋过户登记之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

　　(作者单位：江西省新建县人民法院)

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