[ 翁华强 ]——(2012-9-25) / 已阅11907次

不动产交易中产生的契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。《契税暂行条例》第二条规定“ 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：(一)国有土地使用权出让；(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；(三)房屋买卖；(四)房屋赠与；(五)房屋交换。”由于在保障性住房融资租赁期间，房产的所有权转移至出租方，租赁到期后如再发生产权转移，将会出现两次需要缴纳契税的情况，并且在持有保障房期间，也产生需要缴纳房产税问题。
根据财政部、国家税务《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（总局财税[2008]24）号规定：“（一）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。（五）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房，经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。”由于融资租赁的出租人也是需要先向开发商购买，转移了房屋所有权，在租赁期届满进行房屋处置时，即再次将房产所有权转移给承租人国有保障性住房运营管理机构或者终端住户，出租人在整个融资租赁过程中对于房屋所有权只应当认为是“代持”过程。所以，融资租赁的出租人应当比照该通知中的“经营管理单位”进行免征营业税、房产税、契税，以减少融资租赁成本。
（2）贴花税
国家税务局《关于对借款合同贴花问题的具体规定》(国税地字[1988]第030号)第四条的规定：“银行及其金融机构经营的融资租赁业务，是一种以融物方式达到融资目的的业务，实际上是分期偿还的固定资金借款。因此，对融资租赁合同，可根据合同所载的租金总额暂按“借款合同”计税贴花。”该规定也就是说，在融资租赁期间，资产的所有权没有发生转移，融资租赁房产合同不属于产权转移书据，只作为借款合同。因此，这将在法律上产生融资租赁合同性质的冲突，造成涉及进行保障性住房建设的融资租赁公司在适用税收上的矛盾。

四、完善融资租赁的法律定位，发挥其在保障性住房建设中的重要作用

目前，在发达国家被称为“朝阳产业”的融资租赁业，在我国的发展还处于起始阶段，基本上还未进入到房地产领域，也包括保障性住房的建设中。但正如REITs（房地产投资信托基金）对房地产业融资的重要意义一样，谁都无法否认其参与到保障性住房建设中的重要作用。但是由于目前我国还未专门出台《融资租赁法》，并且现行的法律、法规对于融资租赁业进入到保障性住房建设中还缺乏足够的法律支持，在实务操作中也没有相应足够的法律保障。
本文只是对于融资租赁进入到保障性住房建设，做一个初步的法律构想和探讨，以求得抛砖引玉之作用，其中还缺乏详细、充实的论证。笔者也希望政府相关部门能够对于保障性住房的融资租赁进行翔实的研究，制定出法律、税收、财务等方面的政策，让融资租赁能够为我国保障性住房建设目标的顺利完成做出贡献。

2011-11-10

（作者单位：上海金钻律师事务所，E-mail:whq_sh@126.com）

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