[ 陈金华 ]——(2012-4-13) / 已阅15457次

　　【案例一】：原告贺某诉被告某村委会建设工程施工合同纠纷案。

　　原告作为无任何资质的个人借用他人资质与村委会和村民签订开发门面房建设工程合同，村委会与村民签订合同后，将村集体的4亩多土地交由原告进行房产开发，且由乡政府全力支持。工程建成后，一方面房屋出现墙体裂缝等质量问题，另一方面随着房屋的建成，该地段迅速升值，村民们以房屋有质量问题拒不交付下余房款，原告便诉至法院，并申请对所建房屋进行查封，引起十几户村民的强烈不满。尽管承办法官做了大量工作，但以利益为重的村民们仍然情绪非常激动。多年省吃俭用的积蓄买来的却是质量存在问题的房产，在应诉的同时村民们还四处上访。而开发商因得不到房款也是一肚子委屈。此案有很长一段时间在当地引起不小的轰动。面对农村房地产流转法律法规存在的空白和滞后审判法官也是一脸的无奈。

　　【案例二】：原告范某诉被告申某集体土地租赁合同纠纷案。

　　2009年申某某以村委会负责人的身份召集村民协商，将十几户村民临公路两侧承包的9亩土地以租赁的形式交付给范某等人进行房地产开发，房屋尚未完全建成，合伙人便因利益分配发生纠纷，范某一怒之下诉至法院，要求申某返还购地款。面对此案，承办人一脸的茫然，双方签订的土地租赁协议原本就是无效协议，而在村集体的土地上建房出售既违规又违法。双方均有过错，如果申某返还范某购地款，那么范某等人就要将建成的房屋扒掉，恢复原状，已经交付购房款的村民必将群而哄之引发一系列纠纷和矛盾。此案从一个侧面凸显小产权房面临的尴尬现状和法官在审理此类案件中同样面临司法困境。一判了之势必又会引起一系列的纠纷和诉讼，甚至引发涉诉信访等不安定事件。

　　针对全国性普遍存在的“小产权房”建设及由此产生的纠纷，2010年5月，贵州省高级人民法院专门就如何依法处理此类案件向最高人民法院进行请示，最高人民法院在征求并综合全国人大常委会法工委、国务院法制办、最高人民检察院、公安部、国土资源部、农业部、住房和城乡建设部等相关部门的意见后，于2010年11月1日作出《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》法【2010】395号，并于2011年2月16日发布实施。但该批复意见也是较为笼统，对在农村宅基地、责任田上违法建房出售产生的纠纷如何处理，没有具体明确的意见。只是认为此类案件涉及面广，法律、政策性强，有关部门正在研究制定相关政策意见和处理办法，在相关文件出台前，最高法院要求各地法院对此类案件要慎重处理，在审理过程中要积极与当地党委、政府协调，全力做好案件的善后处理工作，确保法律效果与社会效果的统一。

　　2011年6月24日，最高人民法院副院长奚晓明在杭州召开的全国民事审判工作会议上所作的报告中关于人民法院审理农村小产权房纠纷案件的司法政策精神为：人民法院在审理农村小产权房纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对于无效的小产权房买卖合同，要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡。

　　五、小产权房如何清理整治：各方态度反应不一

　　根据国土资源部发布的消息，本次小产权房清理的原则是：区别对待，分类处理。其清理思路为：违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人员的责任；出售小产权房的农民不得重新申请宅基地。同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。

　　尽管国土部的态度已经非常明确，但对于小产权房具体如何清理，各方仍争议不断，意见各一。

　　㈠积极支持对小产权房进行清理整治的政府机构认为，小产权房的建设规模令人吃惊，其危害性毋容置疑。

　　1、令人吃惊的建设规模。

　　尽管国家多次明令禁止小产权房的开发与买卖，但其规模仍在不断扩大蔓延。且集中建在城中村、风景旅游景区和休闲度假区等地，并逐渐向小区管理化发展。根据全国工商联房地产商会的数据，1995年——2010年， 全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%；更有相关统计显示，小产权房的总量已经接近我国住宅数量的三分之一，小产权房的增速明显高于2005年的前十倍。郑州、北京的小产权房数量大概占20%左右；来自《深圳市小产权房现状调查》显示，截止2011年12月，深圳小产权房的建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市建筑总面积的49.27%，占深圳市总建筑量的一半。如此严峻的形势让小产权房清理整治的呼声越来越高。

　　2、小产权房的危害。

　　①滥占耕地，致使宝贵的耕地不断减少，使农村的集体土地使用权变相流转。据郑州市国土资源局介绍，截止2008年10月，郑州市的小产权房已经占地2925亩，建成203万平方米，强制拆除57万平方米；2012年4月6日《中央电视台》新闻1+1栏目又曝光了武汉市某某房地产开发公司对武汉沙湖填土违规开发房地产的事件，万亩湖面缩至119亩，令人心寒，此事经媒体曝光后在社会上产生极大影响。

　　②无序的开发，较低价格的出售不但严重扰乱了正常的房地产交易，而且造成政府土地出让金及应收税款的大量流失，使政府财政收入减少。

　　③在河滩、河堤、荒滩、河道两侧及引水、排水通道上进行小产权房开发建设，严重堵塞排水通道，由于建房后排水通道被封闭或被建筑垃圾堵塞，极易使通道产生淤积，又无法清淤，一旦发生洪涝灾害势必会给城镇区域带来不安全隐患。

　　④擅自改变国有土地使用性质。在房地产开发手续不全的情况下，大量进行开发建设，这种现象已经由农村及城乡结合部逐渐向城中村、风景旅游景区和休闲度假区等地蔓延，由于政府部门监管不力，从一定程度上助长了违法开发小产权房现象的发生，且占地面积越来越多，建设规模越来越大，销售价格也越来越高。如北京市昌平区郑各庄违规建设的小产权房，单套“四合院”售价竟然高达5000万元，国土资源部已经对此展开调查并已责令其停建。

　　⑤给购房者带来许多风险。其一，小产权房不能办理房产证，无法对抗国家的征地和拆迁，一旦被政府拆迁，购房者很难得到补偿，甚至还可能面临被依法强制拆除或者没收的风险；其二，小产权房不是商品房，只是具备了普通商品房的使用性质，并不具备法律性质，因其系违法建筑，如发生房屋质量等纠纷，购房者想要维权将找不到法律依据，只能自行承担；其三，不能上市交易，无法办理抵押贷款，在现有体制下因小产权房不能上市交易，因此对银行而言，抵押物没有变现能力，银行不会给小产权房办理抵押贷款。

　　3、主张强制清理的相关部门还建议，应将清理整治的重点放在对违规在建小产权房的严厉监管上，对清理整治政策出台之后仍然违规建设的按照相关法律政策规定进行处罚或强制拆除，构成犯罪的依法追纠刑事责任，强力遏制小产权房的违规建设势头。

　　4、通过公权力加大对小产权违规建设的整治力度。

　　据来自全国各地法院的审判消息，目前已有多起涉及小产权房开发犯罪的案件已经宣判或正在审理。北京的一个房地产开发商最近就是因为违规在租赁的几百亩集体土地上变相建设、销售小产权房和涉嫌合同诈骗被检察院提起公诉，这也是全国首个小产权开发商被提起公诉。该案件在向人们传递一个信息，政府通过公权力对违规进行小产权房建设的整治力度正在加大。

　　 ㈡对小产权房存在价值颇为认可的民间机构则认为，小产权房已经成为农民分享城市化发展成果的重要途径之一，同时在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。

　　1、一线城市房地产价格太高，动则就是每平方上万或几万元，而小产权房的价格仅相当于各地相同地段商品房价格的一半甚至更低，很容易被购房者作为首选。小产权房有市场，说明市场需要，起码可以满足中低收入阶层的居住需求。暂时弥补政府廉租房、经济适用房等房源的不足。

　　 2、如果国家相关部门对在建的小产权房采取强制拆除、没收、停建、停售、停水、停电等措施，将会激化社会矛盾，产生大量的纠纷，影响社会稳定，同时也是对建设资金及建筑材料的巨大浪费。

　　3、建议制定相关政策，对已经建成的小产权房根据实际情况按照城市规划需要和法律法规及政策区别对待；对不影响城市发展规划已经形成规模的小产权房让其由“非法存在”按照相关政策转为合法，为其不明不白的黑户办理合法的户口，而不是一谓的一刀切。

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