[ 孙阳升 ]——(2011-7-20) / 已阅7581次

由于笔者有着一定的建筑、给排水专业背景,在十年多的时间里也从事过设计\施工\造价等相关工作，对中国的房地产市场曾经给予很多的关注，在这样的基础上产生了自己对房地产行业的一些思考。在政府多次对房地产市场进行调控的背景下，在高房价不符合社会道德的评价中，有人认为房地产行业是夕阳行业，其高利润，快发展的时代将一去不返。综合以上因素,笔者将在本文对房地产业的现状与将来做初步的探讨.

一、中国的房地产发展有着刚性的需求

根据统计，2009年中国的城镇化水平为百分之四十五点七，而按照中国城市规划设计研究院副总规划师王凯的说法，2020年中国的城镇化水平要达到百分之五十六，这增加的十个百分点就意味着将增加一亿多的城镇人口。而中国要达到中等发达国家水平,城镇化率将上升到百分之七十左右.根据经济学的常识，供给和需求组成了市场的基础。一亿多人口的刚性需求（尚且不包括在城镇买房的农村人口,同时不考虑投资型住房需求与改善性住房需求）市场又是如何巨大？中国又如何保证这个需求不会成为民众的诟病,答案是只有让房地产业健康持续的发展。

众所周知，中国的经济推动主要是靠三驾马车的驱动，一是出口，二是投资，三是内需。在贸易口水战尘喧嚣起之时，贸易保护主义悄然抬头之际，冀望于出口拉动经济无异于把希望冀望于别人。同样值得警惕的是投资，四万亿的资金出口除投入到基建等领域之外，谁又能保证没有流入其他领域，从而催生新一轮的通货膨胀？内需之中最能看见成效非房地产莫属，原因在于其是一可以解决千万入城务工者的就业，二是可以拉动钢铁、水泥等相关产业的发展，三还在于通过节能建筑的推广，促进新能源、环保、新材料技术的进步。

在这样的大背景下，在我看来中国的房地产至少还有二十到三十年的黄金时间。

二、中国的房地产市场不是竞争充分的市场

一个竞争充分的行业最终的利润总是趋零的，只有靠新技术的不断推动才能获取新的利润增长，这也是经济学的常识。但中国的房地产企业的高利润、高回报已经是众所周知的事实。为什么在一个市场经济国家会出现这样的局面？原因还在于垄断。

房地产的垄断有两个方面：一是政府对土地的垄断。和美国和其他国家不同，中国的土地供给只是使用权的出让，并且为了保证耕地总量限制了土地的存量供应。由于曾从事工程造价的原因，加上笔者对建筑市场的了解，笔者认为土地价格大约占了房价的百分之二十到三十不等。对土地垄断的后果就在于抬高了房屋的销售价格，催生了其他不明不白的相关费用。二是政府的政策造成了市场进入的艰难，从而一定程度上令竞争只在少量企业之间进行，这些企业可以利用天然的优势联盟控制房价。比如为了保证房地产项目的实施，对企业的注册资本做了较高的要求，对土地拍卖款的支付现在要求先支付百之五十。这样的要求对实力稍逊的企业不可谓不是一道紧箍咒。

政府调控方法的不得当也是造成房地产企业捂盘惜售的原因之一，譬如刚恢复的二手房持有五年以上出售才免税，这也直接导致了二手房交易的下降，买房者只能通过从房地产市场购买房屋。当然，这也直接导致房地产企业能够在商品房的销售中获取高额的回报。

三、中国发展趋势向好使热钱涌入中国房地产市场

中国的发展虽然颇多曲折，但仍然处在一个渐进的路上，尤其是经济领域更是如此。前不久发生的金融危机还历历在目，但奉行政府干预的中国模式让人看到了另一种希望。

虽然先前的发展以高耗能、低成本取胜，但现在调结构转型的呼声是越加的高亢，这个国家从未有过的再次充满希望。人民币升值成为大概率事件，无论政府怎样的矢口否认，就购买力而言它都严重的被低估。国外对中国前景的看好使热钱从各种渠道涌入中国，而首当其冲的就是房地产业,在这个时候房屋除了居住要求外还被额外的被赋予了投资、增值的功能。在经济高速发展期间,许多发达国家已经有了先例。

四、建筑节能技术的推广使房地产有了技术创新的基础

自笔者从事建筑行业以来，建设部从先期取消预制构件，采用现浇混凝土，到后来推行商品混凝土，又推行建筑节能，到现在强行适用保温隔热技术。每一次不管是出于建筑更加可靠还是更加环保的目的，都在一定程度令房屋建筑有了新的技术要求，从而有了新的利润增长点。

如前面所言，所有竞争行业的利润都是趋零的，只有新技术的发展才能获取新的利润增长点。做为例子的万科就是这样做的，它在全国率先推出了绿色建筑的概念，使用了大量的环保技术，一是在政策方面获得一定帮助，二是在利润方面有了新的突破。

就专业化而言，建筑房地产是一个非常巨大的市场,建筑领域的基础设施建设方兴未艾,各种国债资金\银行贷款项目\民间投资都涌入其中.上文提到的房地产也只限于住房,尚不包括商业地产等开发.我认为一个房地产律师一定要先懂得该行业的现状与内部规律。把建筑房地产行业看成夕阳行业的错误逻辑在于，一是没有认清楚其行业的本身特点，二是在没有深入的了解这个行业就轻易的放弃了对行业的兴趣。

为了能让自己在律师专业化上有所突破，同时也为了与律师群体进行建筑房地产业务上的有效探讨，我将在以后的博客写作中陆续阐述对房地产法律的自我认识，以期得到同行们的批评与指正。