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    [ 钟建林 ]——(2011-6-24) / 已阅7465次

    充分发挥人民陪审员在民事调解中的积极作用
    ——长沙市芙蓉区人民法院调解一起房屋买卖合同纠纷案纪实
    钟建林

    一份房屋买卖合同签订后,开发商逾期四年多一直未交房,业主遂诉至法院要求开发商给付逾期交房违约金。案件审理中,人民陪审员和主审法官一道,晓之以理,动之以情地做双方的调解工作,终于促使双方就违约金数额、房屋交付等事宜达成全面的和解协议,最后案件以业主自愿撤诉的方式顺利结案,“案结事了”。

    【案情概要及案件审理、调解经过】
    原告张某某。
    被告XXXXXX有限公司(以下简称XX公司)。
    2007年3月27日,张某某(买受人)与XX公司(出卖人)签订一份编号为XXXXXXXX号的《XX市商品房买卖合同》。合同约定:张某某购买XX公司开发的XX市XXX路XXX号“XXXX”小区第X幢XXXX号商品房;房屋建筑面积154.11平方米;房屋单价每平方米2831.40元,总价款468988元;付款方式合同签订当日一次性付清;交房日期为2007年7月28日前;合同第九条是“出卖人逾期交房的违约责任”,内容为出卖人自合同约定的交房期限的第二天起至实际交房之日止按日向买受人支付买受人已交房价款万分之一的违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日,张某某向XX公司一次性付清购房款468988元,加上税费等,共计付款495822元。
    此后,XX公司因规划变更,未能于约定的2007年7月28日前交付房屋,而且直至张某某向法院提起诉讼都仍未交房。张某某遂要求XX公司依约计付逾期交房违约金65850元。XX公司对此不予认可,只表示同意减免今后的2万元物业管理费。双方就此协商不成,张某某遂于2011年3月8日诉至法院,要求XX公司给付逾期交房违约金65850元。
    2011年6月13日,法院公开开庭审理本案。在法庭辩论终结之后的法庭调解中,主审法官建议双方互谅互让,友好协商,争取达成调解协议。对XX公司,法官建议要充分考虑一个在合同签订当日就一次性付清购房款近50万元,但至今四年了还没看到房屋的购房人的心情;对张某某,法官则建议还是要考虑XX公司未能如期交房,毕竟是因相关部门批准的规划发生变更所致,带有一定的客观因素,并不完全是XX公司故意违约造成的,因此也宜“得饶人处且饶人”,适当做出一些让步,“退一步海阔天空”。在此基础上,法官提出XX公司一次性给付张某某逾期交房违约金4万元,同时双方立即办理好交房、产权过户等一切手续,确保今后不再产生任何新的争议的调解方案供双方参考。
    对于法官的上述调解工作及建议方案,张某某表示愿意做出适当让步,但违约金绝对不能低于6万元。XX公司的全权委托代理人则表示自己虽然是XX公司的全权诉讼代理人,但那只是名义上的,真正作主的还是XX公司的法定代表人,是否给付张某某逾期交房违约金4万元,还得由XX公司的法定代表人拍板。
    在此后的调解中,两位人民陪审员余晓琴和蔡厚成,从人情伦理、生活经验等多方面、多角度地对张某某开展了调解工作。人民陪审员对张某某说:一方面,如果本案不能互谅互让达成调解协议解决纠纷,那么即使法院判决支持张某某有关违约金的全部诉讼请求,XX公司也有可能会上诉;上诉的结果则有可能不是百分之百地对张某某有利;即使二审判决也支持了张某某的全部诉讼请求,但双方的关系则有可能由此更加恶化,进而XX公司有可能继续拖延交房,今还有可能拖延产权过户;如果出现这样的后果,张某某则必然会要花费更多的时间、精力和经济成本来解决这些问题,“两害相权取其轻”,舍轻取重则实在是划不来。另一方面,如果双方互谅互让达成协议,同时就房屋交付和产权过户等事项一并友好协商解决,那么张某某则可以尽快使用房屋,包括尽快出租房屋获得租金收入等,这样因让步而少得的逾期交房违约金就完全可以通过租金收入得到弥补。总之一句话,本案双方各让一步达成协议,对双方纠纷的全面解决,对确保双方各自的损失降到最低,都是只有好处没有坏处的。
    经两位人民陪审员苦口婆心地调解劝说,张某某全面权衡,慎重考虑后,最终接受了逾期交房违约金确定为4万元的调解方案。
    此后,承办法官趁热打铁,从XX公司的全权代理人那里索要了XX公司法定代表人的手机号码,当庭给他打电话,向其通报庭审情况,并建议其积极考虑法庭提出的调解建议。XX公司的法定代表人在电话里沉默了几秒钟后,表示愿意接受法庭的调解建议,同意与对方签订以给付逾期交房违约金4万元和立即办理房屋交付手续为核心内容的和解协议。自此,张某某和XX公司之间纠结了四年之久的房屋买卖合同纠纷,终于以双方在法庭建议下互谅互让达成协议的方式得到全面解决。
    2011年6月23日,张某某来到法院,向法院提交了撤诉状。撤诉状中载明,XX公司已经给付张某某逾期交房违约金4万元,办理了房屋交付手续,双方再无其他任何争议。法院遂裁定准许张某某撤诉。

    【工作感言】
    在有人民陪审员参审的民事案件审理中,如果双方当事人都有真实的调解意愿,那么就应当充分发挥人民陪审员在促成当事人达成和解协议方面的积极作用。本案中,两位人民陪审员从日常生活经验的角度全面做了张某某的调解工作,使得张某某能够全面权衡判决和调解的利弊得失,从而最终作出既坚持了原则——XX公司必须给付逾期交房违约金,又予以适当让步——适当减少违约金数额要求,但避免判决后XX公司上诉而有可能发生的不利诉讼后果、避免今后双方因伤了和气而在交房、产权过户等方面再度发生新的争议,乃至再度形成新的诉讼——的调解决策。没有宽容,没有体谅,没有理性,没有全面权衡,就不会有真正的纠纷解决!本案的审理和调解,充分发挥了人民陪审员在促成当事人和解方面的积极作用。本案最终调撤结案,而且“案结事了”,正是对这一观点的有力诠释。
    (作者单位:长沙市芙蓉区人民法院)

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