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  • 城市居民购买农村房屋案件法律精要

    [ zsg ]——(2011-3-26) / 已阅7750次


    【案情简介】
    1994年6月16日北坞村的宝才和王复订立了房屋买卖合同,约定宝才将其自有北坞村549号三间土坯房卖与王复所有,当时价格77000元,王复购房后投资翻建成180平米的住宅。2008年市政府确定北坞村拆迁改建,宝才及家人基于拆迁补偿利益,以买卖行为无效为由诉至法院,判决还未下达时,村委会同王复订立了安置补偿协议,约定安置王复三口人两套楼房,协议订立后,王复家腾退了房屋。
    事后法院判决合同无效,在王复没有反诉、宝才没有起诉的情况下,法院超范围判令宝才赔偿王复家七十二万元(两套楼房的实际价值六百多万元),这些钱王复根本买不到住房,王复提出上诉,二审维持。2010年3月宝才家人又起诉确认补偿安置协议无效,法院同样支持了何春才的主张,政府的腾退方案和这两份判决造成王复家失去住房。
    【疑难问题】
    2009年市政府主导北坞村腾退工程,由此引发轮回诉讼。宝才眼见拆迁利益,起诉确认合同无效,两级法院违背法理规定,超越当事人的诉辩范围,错误判决,宝才通过确认合同无效,可得到近六百万元的房产,法院在王复未主张赔偿的情况下,擅判过低赔偿,造成司法不公。
    基于一方主张拆迁利益、另一方要求居住保障,二者之间发生冲突,法律该保护哪一方的利益?法理依据是什么?需要司法当审者认真考虑。
    虽然国务院曾在1999年规定,禁止居民购买农村住宅,从法律上判断,这样的买卖协议目前应按无效处理,但无效的后果和责任如何划分的问题也需要司法实践中认真考虑。
    【法理精要】
    1、程序正义是司法的基本内涵:
    从本案中查知,双方当事人均未提出赔偿诉讼的情况下,法院额外判决出卖人向买受人赔偿损失,从司法程序上看,违背了民事诉讼法无诉无判的规定。尽管双方的争议在交易后十八年才发生,但司法审判的依旧是十八年前的合同事实,并非争议发生时的情况,进入诉讼后考虑的只能是诚信原则及信赖利益的损失情况。
    参照北京市二中法院对画家村宋庄李玉兰案件的裁判要旨“考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。对于李玉兰信赖利益损失的赔偿,考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素,参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求,理由正当,证据充分,本院对其合理部分予以支持”。
    本案中法院未经当事人主张,超越诉讼范围,无诉裁判出卖人赔偿买受人七十二万,买受人提出上诉后,二审以损失过高为由不予支持。出卖人因合同无效获得六百万元的房产,买受人另案以信赖利益起诉追加赔偿,法院不给立案,现实利益难有保障,很有可能沦为无家可归者。
    2、诚实信用原则及利益衡平原则在本案中的适用:
    从合同法理的角度而言,合同一方的抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则,在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。
    诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:第一,根据诚实信用原则,如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,法律应当进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。第二,诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。第三,诚实信用原则允许当事人行使抗辩权,但不得滥用这项权利。
    因此,在司法实践中,判断诉由是否基予正当理由,主要通过审查合同行为是否基于诚实信用原则而作出判断。从另外的一个层面上讲,实质也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时,必须考虑法律到底要保护什么价值?这个价值与其他价值是否冲突?有什么样的冲突?那个价值更为重要?更重要的才能获得法律的支持与保护,只有这样,法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观形式凸现,才能得出合理的、可接受的、社会正义效果的、符合公平的结果。
    3、规范土地管理不可牺牲基本生存保障:
    居民购买农村房屋,基于居住和生存保障,居住权得到保护属于人权范畴,系人类生存生活的物质基础,尽管允许出卖人对买卖协议提起无效之诉,但买受人的居住权与通过宣告合同无效的方式规范农村土地交易行为,两者的轻重显而易见,动辄以居民购卖农村房屋行为违法无效来支持出卖人的主张,势必造成合同诚信危机及买受人的居住丧失,其后果将使人的基本权利受损,影响社会秩序的稳定,因此,在处理此类案件时,完全可以只宣告合同无效而不支持出卖人对返还利益的主张。
    买卖行为发生时,关于城镇居民购买农村房屋的政策和法律不明确,冰冻三尺非一日之寒,造成当年村宅转让,自然有政府监管乏力的问题;十八年后,出卖人起诉确认合同无效,也是基于政府拆迁,如果没有拆迁腾退,买受人依旧居住有保障。政府旧村改造带给村民利好的同时,也应当对出现的问题预以解决。
    出卖人为增值利益诉求合同无效,合同无效后,将获得更多额外利益,并非自食其力的投劳投资所得,仅仅是政策原因就可满足损人利已的效果,相比之下,买受人只为居住保障,符合法律规定,应受法律支持。否则,同一合同被判无效,合同中的两方当事人获利有着天地之别,无效给出卖人带来的是百万元的两套楼房,给买受人造成的有可能是流浪街头,虽然说在法律上可以确认合同无效,但基于“任何人不得从自己的过错中得到好处”这一古老原则,司法不应当鼓励失信者。

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