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    [ 阚凤军 ]——(2010-12-19) / 已阅7975次

    企业厂房租赁法律指引



    笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷,发现各方,特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险,最终承担较大损失。基于上述情况,就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议,并形成此法律指引,供感兴趣的企业及朋友参考。

    1. 出租主体的识别与确定
    1.1. 厂房的所有人
    1.2. 厂房的共有权人
    1.3. 厂房的转租人
    根据我们此前处理的案例,某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方,在此情况下,企业需要确认该厂房真正的产权人,避免其他共有人提出权利主张。另外,根据出租人及承租人之间的约定,承租人可以转租厂房,次承租人需要全面了解原租赁合同,并确定该房屋所有权人同意转租等。

    2. 出租厂房的识别与确定
    2.1. 出租厂房的位置,需要结合房产证及有关红线图等确定;
    2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析;
    2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况;
    2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形;
    2.5. 出租厂房是否存在出租情况;
    2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等;
    2.7. 出租厂房的配套设施,包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
    笔者曾经遇到某企业轻信出租方,草率签订租赁合同,后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题,导致企业无法办理营业执照,承担近百万元的经济损失。因此,建议企业在操作上述问题过程中,一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与,减少某些不确定因素可能带来的影响。另外,某些厂房出租后,周边某些人基本某种目的,阻碍企业车辆的正常通行等,这些问题都需要一并考虑。

    3. 租赁使用及用途
    3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体;
    3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
    如果承租方在厂房租赁合同中,明确厂房的具体用途,如果日后因经营方向的调整等原因,改变原来的用途,可能会与出租方产生争议与分歧。另外,如果需要对厂房做某些改动,一定要在合同签订前予以明确,并通过合同条款界定清楚。

    4. 厂房交付日期和租赁期限
    4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
    4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
    4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
    实践操作中,一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备,厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等,这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外,为提前做好生产准备,企业可能需要先行将设备运至租赁厂房,这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

    5. 租金的给付及迟延违约
    5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
    5.2. 租金支付的违约金不易过高,解决合同条件设定要严格
    5.3. 租金的调整需要明确
    一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金,这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整,需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动,必须约定清晰,防止出租方提出过高要求。

    6. 出租厂房正常使用保证
    6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
    6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等,必须在约定的时间完成维修;
    6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
    尽管法律上,承租方就所租赁厂房有权优先购买权等,但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要,必要时,建议双方商定购买一定金额的商业保险,并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
     
    7. 转租、转让
    7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
    7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
    转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下,出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房,或者要求分享转租大部分差价等。
      

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