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  • 商场租赁换来十年诉讼

    [ 张生贵 ]——(2010-4-30) / 已阅9051次

    商场租赁换来十年诉讼

    张生贵


    一、商场的命运:

      早在1996年夏天,因我是商场的场长,参加了当时承租方食品欲承租我商场的谈判会,还清楚的记得当时的情景:经原农场局党委书记兼场长候某同志介绍与承租方食品公司的董事长及总经理相识,并直接提出租用我商场的意向,当时我们场对此的兴趣不大,因商场已经按柜台和区域分别租给二十几个商户从事服装、皮货、家电等销售,每年稳获租金400—420万元左右。但承租方的董事长多次找我们谈,此间市委有关领导给我场党委书记打电话,希望我们场对这件事给予关注,争取促成。承租人是外商,在社会上有一定影响,促成此件事对统战工作有益处。基于上述原因我们开始认真考虑,并与总经理及其助理李女士进行多次洽商,主要议题租金问题,经多轮谈判达成了每年付给我场350万元,环比递增10%的方式累年递增,由于当时两地对法律认识不同,我场提出签租赁协议,对方说将楼房供我们开店就是合作。出于尊重,协议名称标题写为合作协议,内容实质条款均为租用。这期间共历时半年多的时间,1997年1月16日在长安俱乐部正式签订了协议,市委领导同志区委同志出席了签字仪式。

    二、笃实的忠告:

      我方与承租人在价格上达成意向统一之后,具体签订协议时向承租方提出了我们的看法,我们了解承租方对本项目雄心勃勃,称东单有美国快餐麦当劳,这里在西单搞个中式快餐,装修漂亮一些,与麦当劳争高低,在西单这个有影响的黄金地段竖立起承租方厨商,也具有很强的广告效益。对此我们强调具体情况请承租方考虑,商场所处的位置固然好,但要进行整体规划,请慎重考虑或征询相应部门意见后再上项目,为避免日后发生纠纷,要求在协议中明确写进甲方责任乙方不得要求任何补偿的条款,构成双方真实意思。这里是商品行业,转行作餐饮要有转型期,在短期内的效益是不会太丰厚,对此承租方不用我们管,会有政府相关职能部门的协助。承租方称在西单建店既考虑到长远,更考虑当前的效益,宣传广告具体形象比上电视台花几百万更有利,这点承租方做了充分全面考虑的。基于上述的情况,我们忠告提示均已告知,对方经过考虑做出决定,我们商场的领导才清退租赁柜台,既要赔偿对方违约损失,又要做细微的说服工作,仅清退租赁户的经济赔偿就60万元,清理完毕后于1997年2月1日正式交付给承租方验收接管。

    三、气状的拒租:

      合同规定自97年2月1日起至97年11月30日止应付给我方(350÷12×10)=291.667万元,对方只给168.3万元尚欠123.36万元。97年12月及98年1月份的两个月共20万元的租金仍没有付,直今共欠143.36万元,我们派副场长几次去催要和递送催款通知,但承租方领导不予接待,只是由收发人员签个收到的字据,而且对我们的催款要求不予回答和说明,二年来没有打过电话也没有书信回答,以不予理睬不礼貌抗租,做为国有企业的领导有责任对应收帐款进行催讨,且耐心等待承租方回音,不得不诉诸法律,直至第一次开庭的2000年8月9日的前一天,市统战部的一位同志打电话提出能否采取庭外调解的方法来解决,我当即回答完全可以采取庭外调解的方式来解决,上法庭解决也是我们万不得已的情况下才采取的办法。


    四、初判现怪理:

      西城法院(2002)第10935号民事判决,用十五页内容说明案件,本院认为:关于合同性后问题,承租方主张按联营,商场主张按租赁,法院认为联营应当符合共同投资、共同经营、共担风险的特征,本案协议农场不负经营亏损,税后保利,虽名为合作,主要以房屋使用与收益为内容,该协议的性质系租赁。关于主体,诉讼时农场上级单位追认农场的出租行为,本院不持异议,承租方主张燕山被吊销属无效主张,没有法律依据。关于面积认定,商场关于建筑规划认定的属合法面积的主张,本院不予认定,实有产权为637平米,商场多收的租金应予退还,承租方要求商场承担装修费的主张,无依据,不应支持,最终判决确认协议合法有效,商场返还多收的租金四十二万,驳回双方的其他主张。商场出租1187平米房屋,仅收637平米,另550平米的租金还要退还,理由是出租房屋没有取得产权证书,对此,我场难以接受,相信任何人也难以接受,未取得产权证的房屋出租的情况比比皆是,怎能无效,还要返还,难道对方使用房屋获利了,还得让我们把房子搭进去不可,唯一的办法上诉。

    五、终审定玄音:

      2004年10月份等来了终审判决,二审法院认定双方协议的租赁面积为1187平米,其中637平米有房产证,且双方无争议,应认定为租赁面积,另550平米房屋在建设时经国家有关部门批建,系合法建筑,其有使用收益处分的权利,虽然商场在出租时未取得相应的产权证,但并不因此得出无权出租的并获利的结论,承租人使用了房屋,并获取利益,因此,应承担付租的义务,原判决认定违背了双方签订协议的真实意思表示,且违反了民事活动应遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则,造成承租人无偿使用550平米营业用房,而出租人对此毫无收益的后果,故原判对房屋租赁面积的认定缺乏合同根据及法律依据,本院予以纠正,依据民事诉讼法第一百五十三条规定,判决承租人承担支付143万租金的义务。

    六、再审忙错纠:

      2006年11月15日承租人不服原生效判决,向再审法院提请再审,再审法院裁定进入再审程序,该判文确认了合同合法有效,但耐人寻味地用“有关规定”作了改判,根据民事活动的等价有偿原则调整承租人不承担付租义务,把公平等价有偿原则使用到了双方当事人订立的合同案件中,此判表明主审者可随意无度地强行干预当事人之间的合同。
      承租人的申请再审理由及事实不足以推翻原生效判决,但法院用当事人有争议的房产档案内容强加到当事人的合同之上,这样的判决早在十年以前尚可成为争议不明,当最高人民法院在1999年通过民事审判会议纪要方式明确规定,租赁房屋无产权证的,确定合同无效缺乏法律依据,自此以后,关于无证出租的问题就有了明确的司法结论,无可争辩。可见再审判决是错纠而不是纠错,四五百职工尤其是离退休老职工深表不服,准备集中上访,场领导强压着情绪,委托律师提出再审,并申请司法监督。

    七、监督抗租案:

      商场职工不服再审判决,一面积极提出再审申请,一面做好职工的情绪稳定工作,检方审查后认定,再审法院对租赁合同作有效处理,并未确认550平米的承租行为无效,在合同有效的情况下,裁决不承租租金,缺乏法律依据。没有产权不得出租的规定违反现行法律,再审按公平原则为裁判理由,系使用法律错误。商场的申请表达的意见是:1997年1月16日商场与承租方签订协议书,协议约定:出租人提供坐落于西单北大街2层框架房屋一栋,建筑面积1187平方米,由承租人经营5年,自交房之日起承租人每年付给出租人保底利润350万元(折合每月约29万元),以后每年递增10%。1997年2月1日出租人将上述房屋交付承租人,承租人对房屋进行装修成立企业分支西单店。自1997年4月起承租人开始拖欠租金,1998年2月出租人提出自1997年12月1日起,承租人累计拖欠租金143.36万元,经协商无果,出租人诉至西城法院,要求承租人支付拖欠租金及相关利息损失。法院为缓和矛盾曾多次主持调整,为便于纠纷解决,出租人主动提出可以放弃违约利息损失的主张,由于承租人的原因,调解没有结果,随后有了一审二审判决。再审判决对承租人承租使用的有规划许可证的550平米面积裁定不付租金判理严重违背约定及法律规定。“双方所签合同名为合作协议,但出租人并不参与经营,经营盈亏亦全部由承租人承担,故该协议实属租赁合同,保底利润实为房屋租金。该协议是双方真实意思表示,不违反相关法律规定,应为有效”,在此基础上对550平方米没有产权房屋认定为“未见手续,暂不确权,有关行政部门也未确认该550平方米房屋系违章建筑。”该判同时认定“该550平方米的房屋没有产权证明,依据有关规定,该部分房屋不得出租”,确认该550平方米不能按照协议计算租金,再审判决认定事实前后矛盾,既认定租赁合同不违反法律规定,为有效合同,受法律保护,同时又认定租赁合同违反了“有关”规定,不能按租赁合同执行,实质上对合同做了部分无效处理。法院对本案事实认定前后矛盾,再审法院将基础事实作了前后冲突的确认,判决结果必然违背司法公正基本原则。再审判决适用“有关规定”,属典型的违法裁判,构成应予撤销改判的法定条件。《合同法》的立法宗旨对合同无效持审慎态度,目的在于维护交易稳定,促进经济发展,保护双方当事人合法权益,《合同法》对有效合同的保护和对无效合同的认定都有明确而严格的规定。主要法律规定有《合同法》第8条规定,《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第三条、第四条规定,最高人民法院民事判断指导意见明确“城市房屋租赁合同的效力认定”:房屋土地使用权人办理了合法批建手续,房屋已建成具备交付使用条件,在未领取房屋产权证书将房屋出租的,租赁合同可认定有效。既不按照《合同法》及司法解释的规定执行,又不依据当事人之间的约定,也不敢表明司法态度,仅以“有关规定”敷衍,明显违反法律。

    八、再审硝烟浓

      2010年4月28日再审庭审,职工及代表入席旁听,出租人代表发表意见称,判文第7页上标第3行关于“承租使用的有规划许可证的550平米面积不付租金”的判理,违背民法通则及合同法契约自由的法律原则,该判决将被申请人使用经营的1187平米整体商用房,人为按面积分割处理,驳回申请人对其中的550平米租金的诉讼请求,理由是“该550平方米的房屋没有产权证明,不得出租”,裁决结论明显违法。
    从事实认定方面看,再审判决的此项判理前后矛盾,判文第6页上标第三自然段认定协议不违反法律法规规定,应受法律保护,后文第7页又认定协议违反了“有关”规定,不能按协议条款执行,对事实认定前后矛盾,判决结果必然悖离司法公正原则。
      再审判文中出现的“有关规定”实质上是凭空而断,原审在法律规定以外任意否定合同效力。“有关规定”具有无限弹性,语义极为含糊,且主观色彩特别浓重,该判决已经在相当程度上成为随心所欲的代名词。
      为了维护交易稳定,促进经济发展,保护双方当事人的合法权益,《合同法》对有效合同的保护和对无效合同的认定都有着明确而严格的规定。审判实践中尤其对合同无效持有更为审慎的态度,《合同法》第八条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第一条、第二条、第三条、第四条规定,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。最高人民法院民事审判指导意见就“城市房屋租赁合同的效力认定”规定,房屋已建成具备交付使用条件,未领取房屋产权证书将房屋出租的,租赁合同可认定有效,再审判决确认承租人不付租金的结论显然违背法律规定,发生了非纠不可的错误,依法应予撤销改判。退一步而言如果认定550平米面积的承租行为无效的话,依据《合同法》第五十八条规定,参照《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条规定,出租人按约定租金标准主张的,法院应当予以支持。法理依据在于,房屋租赁合同无效的,承租人应当向出租人承担相当于房租价值的补偿,司法解释明确了房屋租赁合同无效的情况下,承租人承担补偿的法定义务,并且补偿的标准是双方当事人约定的租金。基于租赁关系的法律性质,房屋使用人受领了移转的房屋使用权,承租人所得利益来源于对于房屋的使用,该使用行为如因协议无效而发生无法返还的后果,出租人要求承租人支付费用的性质,属于返还不当得利益,法律规定应当返还相当于租金的价款。最初诉讼案件中燕山商场依约向被申请人主张整体商用房1187平米的租金,根据双方约定的租金标准,依法应当裁由被申请人支付租金,判文以“本院酌定为承租方食品公司已付租金总额扣除637平米房屋租金后的余额”,无视当事人之间的意思自治,将550平米的租金主观划定为143.36万元,再审判决免除550平米租金的作法严重违法。依据民法通则及合同法基本原则,再审法院无权就当事人之间订立的具有法律效力的合同条款作出酌定,判文中使用“有关规定”是典型的枉法裁判。涉案550平方米承租房虽未取得房屋产权证,但取得了规划许可,产权在办理之中。1997年2月1日燕山商场按约向承租方食品公司交付了1187平方米的房屋,无论在一审、二审还是再审中,承租方食品公司均认可使用1187平方米房屋,涉案550平方米房屋虽然没有产权证,但丝毫没有影响承租方食品公司的正常使用,营业中该550平方米所产生的收益价值与另637平方米无法划分,在使用价值上没有任何差别。再审关于“已付租金总额扣除637平方米房屋租金后的余额不再给付”的判理缺乏根据,严重超越审判职权,应予纠正。
      依据《北京市高级人民法院关于申诉、申请再审案件再审程序工作意见》规定,申请再审人提出的理由超过原审范围的不予受理,被申请人在2006年11月份提出申请再审,但理由和主张超出原审范围,依据司法指导意见,不能进入再审程序,再审法院照顾人情关系,将该案裁定进入再审程序,再审后所作的判决抛开申请再审理由,是主审人员另寻思路,法外行事,严重违背民事诉讼法关于审判监督的基本原则。最高人民法院《关于当前审判监督工作若干问题的纪要》(法[2001]161号)第二、关于再审程序中适用判决处理的几个问题第6、符合下列情形的,应予改判:(1)原判定性明显错误的,认定合同效力错误、认定责任错误导致错判的;(2)违反法定责任种类和责任标准的;民事案件错划承担民事责任的;(3)原判主文在数量方面确有错误且不属裁定补救范围的;财产数额错误的;第三、关于民事、行政再审案件庭审方式改革的几个问题:10、由当事人申请再审启动再审程序的案件,再审案件的审理范围应确定在原来范围内,申请人诉什么就审什么,不诉不审;据此可见,(2006)一中民再终字第16052号民事判决出现了合同效力认定错误,定性错误,责任划分错误,适用公平原则裁决当事人之间的民事合同行为,属违法介入或替代当事人订约,超越当事人申请和原审判决范围,非纠不可。
      从事实证据方面看,本案无争议的基础事实是:1、1997年1月16日燕山商场与承租方食品公司签订的协议书,前三次的判决均认定合法有效;2、双方协议约定以及审判程序中被申请人自认使用商业用房的位置:“西单北大街街202号燕山商场2层框架房屋一栋”;3、“建筑面积1187平方米”;4、交房时间:“1997年2月1日”;5、租金(以保底利润方式)350万元(折合每月约29万元);6、自1997年4月起承租方食品公司开始拖欠租金,累计拖欠143.36万元(1997年4月至1998年10月);7、被申请人非但欠租拒交,反而在1998年10月25日拆迁时扣留燕山商场六十万元拆迁补偿款。
      为明确审判监督法律适用问题,最高人民法院分别在1992年的民事诉讼法若干问题的意见、1998年关于民事经济审判方式改革问题的若干规定、2001年关于当前审判监督工作若干问题的纪要(法[2001]161号),将再审审查的范围和内容确定为是对原生效判决具有实质影响的主体资格、案件性质、具体的权利义务和民事责任四个方面。这也是最高人民法院关于适用民事诉讼审判监督程序司法解释第十一条的规定。民事诉讼中不可能对所有的事实均规定为基本事实。本案中被申请人提请的再审事实及理由,不属于对原生效判决产生实质影响的事实和理由。被申请人2006年11月15日“民事再审申请书”列举的申请事由是:认为2004一中民终字第03233号民事判决“违反法定程序、适用法律不当、认定事实错误”,支持其主张的事由是“四张规划许可证申领了产权证”,庭审中被申请人增加的请求及理由是“协议无效,产权情况不真实,有欺诈行为”,申请人的辩解意见是“双方订有书面协议,依据协议约定诉求被申请人给付租金”,2004一中民终字第03233号民事判决第6页认定“另550平米的房屋系合法建筑,其有使用、收益、处分的权利,虽然未取得产权证,但并不能因此得出燕山商场无权出租并获取利益的结论,承租方食品公司实际占有使用了该部分房产,并获取了利益,因此,承租方食品公司应按协议内容履行地付租金的义务”,(2006)一中民再终字第16052号民事判决简简单单一句“有关规定”就确定不付租金。依据民事诉讼法及最高院关于审判监督的配套规定查看,04年和06年两次判决对焦点问题的处理,参照《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》([2003]民一他字第11号)经研究认为:根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》的规定,认定房屋租赁合同因出租房未办理产权证书而无效,缺少法律依据,一目了然就能断定(2006)16052号判决理由违法。审判监督程序与一审二审属于性质不同的程序,为了使再审事由明晰化、客观化,最高院司法解释基于诉讼实务的需要,依司法解释规定,将再审事由调整为“原判决裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”,使得审判监督司法实践更具有操作性和明确性。最高人民法院规定审判监督程序中审查的仅仅是基本或主要事实,是指对当事人权利的发生、变更或者消灭有直接作用的事实。民事诉讼审判监督程序规定,只有对原判决的结果有直接影响的事实才能成为再审的审查范围,从因果关系上看,有了该事实才能使原判决裁定的结果正确,缺乏该事实将影响到原判决、裁定的结果公正性。被申请人与2006年11月15日提出的再审事实及理由无法影响(2004)03233号民事判决的裁判结果,被申请人提出的事实充其量只是次要、间接或辅助性的,未办产权证的事实及理由与裁判结果没有直接因果关系。(2006)16052号民事判决作出的裁判缺乏基础事实,如同沙上建塔,明显违反再审规则。
    本案历经十年时间,审判中要查明的是业已消失的且永远不可能重现的事实,案件中无争议的事实应当成为再审认定事实的基础,被申请人为达到拒租目的,有意曲解“房屋产权”与“租房使用”之间的法律性质,用不切实际的理由为法庭设置障碍。

    九、农夫与蛇现代版:

      承租人在法庭上提出的观点着实让人回想起小时候的故事农夫与蛇。承租人辩称出租人将本来没有产权证的房屋租给自己,造成承租人以为有产权证,结果损失了四百万元,这属于出租人欺诈和隐瞒真相,出租人通过违章建筑收取的租金属于不当得利,应当返还给承租人,当对方代理人说到这里时,我真有一种冲动,想让承租人利用这样的方式欺诈一下出租人,把房屋租给别人是欺诈的说法,我头回听到,租了房子还能损失这样的说词真有人敢在法庭上提出来,我真的感慨,这样的欺诈多来一些才好。从前有一个寒冷的冬天,天寒地冻。有一个农夫走在路上。突然,他看到前面地上有一条毒蛇,冻得已经发僵马上就要死了。农夫看着蛇觉得怪可怜的,不忍心看它被冻死。于是他从地上把蛇捡起来,打开自己的棉衣,把蛇放在胸口。慢慢地,毒蛇在农夫温暖的怀中苏醒了,活了过来。可是这只毒蛇没有感谢农夫的救命之恩,却张开了嘴,狠狠地在农夫胸口上咬了一口,结果可怜的农夫中毒死掉了。”把蛇揣到怀里会咬你的,很危险!农夫知不知道蛇有毒,应该不知道吧。蛇有很多种,故事里讲的是什么蛇呢,故事没有讲是什么蛇,但肯定是蛇,不然怎么把农夫咬死,通过这个故事,我们应该认识到,不应该对人乱施同情,否则被人反咬一口,其实,农父很笨,他做了错误的选择。故事是深沉的,道理难明白,真的不知是农夫笨拙还是蛇的精明。其实这是过河拆桥,中国人见不得这样的作法,才会通过如此多的谚语表达对失信忘义者的指责或批评,呼吁人们要讲诚信,法律上说就是信守承诺。

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