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主要论著 |
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律师带您了解经济适用房
陕西许小平律师事务所高虎律师
2004年建设部会同国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行联合公布了《经济适用住房管理办法》，该办法对经济适用房的开发、利润控制、购房者资格、购房后的二次销售等作了明确的规定。这对于经济适用住房的发展起到了积极的规范和促进作用。有利于解决了中低收入家庭的住房困难问题。那么，老百姓购买经济适用住房应了解哪些法律知识?
首先，什么是经济适用住房，按照办法第二条的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。也就是说，经济适用房是享受政府提供的优惠政策，建设用地实行行政划拨，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。其特点是价格低于同类商品房，但是其购买资格和二次销售有较为严格的限制。
其次，经济适用房到底享受了哪些政府优惠政策？价格又是如何却确定的？ 按照本办法第第九条规定，经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应（建设单位以划拨方式取得土地使用权不用向国家交纳土地出让金，如此会降低房屋成本）。第十条规定，经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。第十一条规定，购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。 经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。 第十二条规定， 用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。 经济适用房的建设、销售享受了上述的政府优惠政策，其成本必然低于同等的商品房成本。
在此基础上，该办法对经济适用房的销售价格也作了严格的规定。该办法第十七条规定，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照《经济适用房价格管理办法》（计价格[2002]2503号）的规定确定；其租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。经济适用住房价格确定后应当向社会公示。 第十八条规定，经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门将依法进行监督管理。
同时，2003年1月1日公布实施的《经济适用房价格管理办法》中进一步明确经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。并且下列费用不得计入经济适用住房价格：（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
最后，经济适用住房到底那些家庭可以购买，购买后二次销售有何限制？按照办法的第五条规定，购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。第二十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（四）市、县人民政府规定的其他条件。
同时，办法对经济适用房的二次销售做了相应的限制，包括经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。
上述可见，经济适用房是享受政府优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。购房者可以依据上述的规定，为自己购房置业。
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