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主要论著 |
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“收房”相关法律问题、购房人法律风险提示
我在接待法律咨询中发现许多购房者在办理收房的相关事宜时有以下误区：
误区一 误认为开发商将工程主体验收竣工就可以交房。
其实不是这样的，房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：
（1）取得《建筑工程竣工验收备案表》；
（2）取得《商品房面积实测技术报告书》；
（3）预售合同约定的其他交付条件（例如，供水、供电、供热、燃气等配套设施的交付承诺）；
(4)房地产开发商已经办理了入住许可证。房地产开发企业应当在房屋交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
对于交房的第一个条件：房地产商取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》等相关法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，房地产商交房时都应提供。
对于交房的第二个条件：房地产商取得《商品房面积实测技术报告书》，即已经取得商品房预售许可证的、未进行预售面积测绘的，竣工后的实测应提供商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的，说明文件的内容应当与房地产开发企业在预售商品住宅之前公示的有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：
（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；
（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；
（三）不分摊的共用部位的内容一致；书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准变更建设工程规划许可证内容，致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的，还应当提供相应的批准规划变更的文件。案例一：我接待的一位购房者，在与开发商签订的预售合同时建筑面积为155平米而交房的面积测量报告中加入了另外的一部分公摊面积，最终的建筑面积为163平米，在这种情况下，购房者有权要求解除合同并且同时要求返还购房款及利息。
交房的第三个条件：则要看购房合同中房地产商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。这部分内容主要看各种配套是否已取得备案登记。
房地产商交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，一般问题不大，这一点建设部在2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中已有要求，现在交房的房地产商都应提供。
交房的第四个条件：是针对天津市房管局的相关规定，在取得了供水、供热、燃气、通讯、绿化配套等相关备案件后，要求开发商必须到房管局办理入住许可证，否则不视为此楼盘符合入住条件。
误区二 购房人在接到房地产商的入住通知后，急于拿钥匙而忽略了验房的重要环节。
收房时，验房是一个最重要的环节，因为一旦房屋交付，风险就转移到购房者了，而我们为了不会接收到一个有瑕疵的房子，就必须要在接收前验好房子的每一个部分，这是很有必要的，按交房流程来说验房也应该是交付房屋的第一步。因此，在开发商要求业主签署各种交付文件及交付各项费用后再去验房的情形时，业主有权利拒绝这种流程的约束。
接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单)，就标志着业主收房的开始。入住通知单，一般会将收房的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。如果购房者身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件，当然这位委托人必须持有您的委托书。
首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章，然后对要接收的房屋进行实地验收，实地验收的步骤为：
（1）检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；
（2）面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；
（3）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌数量是否相符；
（4）自己对房屋质量进行检查，包括墙壁，阳台，门窗等部位有无开裂，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；
（5）按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；
（6）检查室内有害气体是否超标；
（7）对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。
最后才可以签收《房屋验收单》。
案例二：一位购房者在天津市某高档住宅小区购置了一套精装修商品房，开发商抓住业主的入住心切的心理及不懂得交房的流程的情况，先让业主缴纳了相关费用（即要求业主缴纳物业管理费等费用，这样将工作转给了物业公司），然后又办理了入住手续，要求业主填好了《房屋验收单》（这样一来在法律意义上讲房屋的所有权就已经转移了，风险自然也随之转移，当开发商给了业主钥匙业主去验房的时候发现房体有部分开裂，地板起鼓，这时业主的维权斗争就格外坎坷，虽然不是没有法律途径保护（毕竟房屋是有保修期的），但无论从调查取证还是从时机上都有一定难度，从这个案例中不难看出，何时验房，何时签《房屋验收单》是万万不能大意的，千万不要让想尽快拿到钥匙的急切心情冲混了头脑。
误区三 房地产商交房不符合交房条件，很多购房人不是及时的采取维权措施，并不了解权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法等于默认了房地产商的违约行为。
房地产商违约的，根据不同情况购房人享有合同撤消权或者索赔权。 对于合同撤消权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”
《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间，它们是不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，如果开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。
购房人除了享有上述逾期交房的解约权外，依据最高人民法院的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失：
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；
6、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；
7、面积误差比绝对值超过3％的；
8、由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。
对于房地产商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”
因此，购房人如对房地产商交房存有疑义的，一定要以书面形式提出，并注意保全证据，如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以受理的诉讼时效。
误区四 误认为房屋保修期是无限期的。
《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”实际上真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条例说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。因此，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
误区五 在商品房交付使用时，有的购房者认为房地产商列出一些费用要购房人缴纳是理所当然的。
经常会有一些购房者有这样的疑问：“交房时，房地产商要我缴纳天然气初装费，电表安装费等等，这合理吗？”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？”
回答当然是：“房地产商的要求是不合理的，可以拒交。”
自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称‘四源’建设费）。 “四源”是建设费包括在建设项目总投资内的，开发商要求购房者缴纳当然是没有道理的。
其实住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的外都应由开发商承担。
因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。
同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。
误区六 物业公司要求购房者在收房时必须缴纳物业服务费用是合理的。
其实，购房人在收房时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收房时应交纳的购楼款，房地产商就应将钥匙直接交给购房人，当然如果购房人和房地产商在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》（也叫《物业管理公约》或《业主公约》）进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。
对物业公司代收的供暖费，购房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。物业公司代收的水、电、燃气、暖气收费没有普通住宅和公寓或高档住宅之分，购房人千万不要受有些不守规矩的物业公司误导，高档住宅收费自行约定是指物业服务费，物业公司代收的费用不存在自行约定的问题，统一执行物价局制定的收费标准。
另外，还值得一提的是， 物业接收和物业管理是涉及不同民事关系的事情，如果物业公司利用房地产商委托其代为交房之便，以不接受他单方面增加的条件就不给购房人钥匙为要挟，购房人除据理力争外，应直接找房地产商进行交涉，书面提醒房地产商，物业公司的做法有可能造成房地产商承担延期交房的违约责任，要求房地产商直接履行房屋买卖合同。
有时对待侵权的行为，我们只有坚定的用法律的武器真正捍卫自身的权益，才能在维权的战役中取得最后的胜利！当然，还要熟悉相关的法律规定和惯例，防止进入误区。我仅就我在法律实践中积累的点滴经验与大家做粗浅的探讨。
万钧律师事务所 赵亚辉律师
2006年3月20日
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