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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）
法释[２００３]７号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。
二○○三年四月二十八日
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
律师提醒：
怎样行使保险索赔权利?
索赔权是投保人从事保险活动最基本、最重要的权利，也是保险这一经济补偿制度的最集中体现。当保险事故发生后，投保人或被保险人、受益人应立即通知保险人，即报案。报案可以口头、书面、电话等多种形式。保险人接到报案以后，一般要派人现场勘查，被保险人应如实介绍情况。在保险事故发生后，被保险人应采取一切可能的合理措施进行施救，以尽量减少损失。这一要求主要适用于财产保险中。当被保险人履行了上述出险通知义务和施救义务后，进入索赔阶段。
索赔就是被保险人或受益人正式向保险人提出要求赔款和保险金给付的申请，一般应在保险事故结束，损失后果已经确定后开始。实际上从出险通知起，索赔准备阶段已经开始。索赔有时效规定，保险索赔时效主要是消灭时效，是指超过法律所规定的请求权存在的期限时，请求权即因逾越时效而消灭。《保险法》第26条规定财产保险及短期人身险的索赔时效为2年，长期人身险（寿险）的索赔时效为5年。如超过时效不向保险人申请赔偿，即作为自愿放弃索赔权利。
被保险人或受益人索赔时要提供完整、真实的索赔单证。《保险法》第22条明确规定，保险事故发生后，依照保险合同请求保险人赔偿或者给付保险金时，投保人、被保险人或者受益人应当向保险人提供其所能提供的与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明和资料。“”保险人依照保险合同的约定，认为有关的证明和资料不完整的，应当通知投保人，被保险人或者受益人补充提供有关的证明和资料。“索赔单证包括保险单、出险调查报告、出险证明书、损失鉴定证明等，帐册、收据、发票、装箱单、提单等保险标的的原始单据、受损保险财产损失清单和施救整理费用的原始单证等。
保险人在收到被保险人或受益人的索赔要求后，进入理赔程序。首先立案检验，审查单证，审核责任，损失核算，然后赔款给付，损余处理。若有第三者责任方，须进行代位追偿。《保险法》第23条、第24条、第25条分别规定了保险人理赔的三种情况。即一是正常赔付，保险人立案后，核定属于保险责任的，在与投保方达成赔付协议后10日内或合同约定的期限内，履行赔付保险金的义务；二是拒赔，若核定不属于保险责任的，应当向被保险人或者受益人发出拒绝赔偿或者拒绝给付保险金通知书；三是预付赔款，保险人立案核定后虽属于保险责任，但数额不能确定的，应在60天内根据已确定的最低数额先予支付，以后待确定后支付相应的差额。
在正常赔付的情况下，投保人、被保险人或受益人即领取赔款，索赔结束，理赔结案；在拒赔的情况下，保险双方有可能产生分歧和争议，投保方可以要求保险人作条款解释或仲裁机构裁决或诉诸法律，由法院判决解决；在预付赔款的情况下，应协助保险人尽早确定赔款数额，以提高结案效率。
当然，索赔权不可滥用。保险的基本原则之一是最大诚信原则，若违反该原则，均应自负法律后果。《保险法》第27条对索赔权的滥用进行了严格规定：“被保险人或者受益人在未发生保险事故的情况下，谎称发生了保险事故，向保险人提出赔偿或者给付保险金的请求的，保险人有权解除保险合同，并不退还保险费”：“故意制造保险事故的，保险人有权解除保险合同，不承担赔偿或者给付保险金的责任”，一般也不退还保险费；保险事故发生后，“以伪造、变造的有关证明、资料或者其他证据，编造虚假的事故原因或者夸大损失程度的，保险人对其虚假的部分不承担赔偿或者给付保险金的责任”；若有前三款所列行为之一，致使保险人支付保险金或者支出费用的，应当退回或者赔偿。此外在该法“法律责任”一章第131条又规定了投保人、被保险人或者受益人进行保险欺诈犯罪的刑事责任。在与《保险法》配套的全国人大常委会颁布的《关于惩治破坏金融秩序犯罪的决定》的第16条中，明确规定了保险诈骗罪的刑罚，即可处拘役、五年以下徒刑、五年以上十年以下徒刑、十年以上徒刑等主刑，相应并处一万元以上十万元以下罚金，二万元以上二十万元以下罚金，没收财产等附加刑。
“捉奸”证据能否支持离婚损害赔偿请求
2003-12-03 09:24:48
“捉奸”证据能否支持离婚损害赔偿请求
作者：兰平 发布时间：2003-11-27 10:49:29
基本案情
易薇（女）与王林（男）的夫妻关系不睦，时常发生纠纷，易薇怀疑其夫王林有外遇，2002年10月18日，易薇发现王林与张静（女）行为不轨，便于深夜12时许，约集其父亲、兄弟多人，强行闯入张静家中，发现王、张二人正在床上睡起，双方于是发生冲突、打斗。纠纷中，易薇家人将王、张二人打伤后，当即报告了“110”。110干警赶到现场后，将受伤的众人疏散，纠纷得以平息。事后，易薇向法院起诉与王林离婚，并举出当晚将王张二人捉奸在床的证据，要求王林赔偿其精神损害费1万元。审理中对易薇主张的精神损害赔偿金10000元是否予以支持，产生不同意见。
分歧意见
第一种意见认为，对易薇的精神损害赔偿请求应予支持。从《婚姻法》的立法精神和婚姻道德来看，我国实行一夫一妻制，法律要求“夫妻应当互相忠实”，对婚外性行为持否定态度，且在实践中，婚外性行为往往是导致夫妻感情破裂的重要因素，夫妻一方婚外性行为对另一方的情感伤害也是显而易见的，必然会造成另一方的精神痛苦，有的甚至导致自杀。而我国《婚姻法》修正案只是针对“包二奶”的社会现实予以规范，要求婚外性行为必须持续、稳定地达到同居程度，法律方可规范，才能赋予无过错方的离婚过错赔偿请求权。这不完全符合我国《婚姻法》的立法精神和我国婚姻道德。在离婚案件中，一方能够举证证明另一方与他人有不正当关系已经很不容易，何谈举出“与婚外异性不以夫妻名义，持续、稳定地共同居住”的证据。只有将“婚外性行为”（包括婚外“同性恋”）作为离婚过错赔偿的情形之一，这样，既可以将各种导致婚姻破裂的婚外行为概括其中，且更加方便当事人主张权利和进行举证，也更加合乎《婚姻法》立法精神和我国婚姻家庭道德规范，更好地维护社会稳定，这是很有现实意义的。
第二种意见认为，对易薇的精神损害赔偿请求不予支持。我国《婚姻法》第四十六条规定，有配偶者与他人同居导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。《婚姻法》解释第二条明确规定了“有配偶者与他人同居”的情形：即有配偶者与婚外异性不以夫妻名义，持续、稳定地共同居住，也就是说，不包括偶尔的、隐蔽的婚外性行为。因本案不符合法律规定，所以易薇的请求不能得到支持。
评析
《婚姻法》第四十六条规定， 有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：（一）重婚的；（二）有配偶者与他人同居的；（三）实施家庭暴力的；（四）虐待、遗弃家庭成员的。本案主要涉及对其中的 “有配偶者与他人同居”的理解。“有配偶者与他人同居”与重婚的最大区别就在于是否以夫妻名义共同生活。如果双方以夫妻名义共同生活，则属于重婚，那是刑法调整的范围；反之则是“有配偶者与他人同居”，以上是立法的本意。《婚姻法》第四十六条关于“有配偶者与他人同居”的适用必须符合以下四个要件：
第一，配偶一方实施了法定的违法行为。即有配偶一方行使了婚姻法所禁止的破坏双方婚姻家庭关系的行为——与他人同居。即，指有配偶者与婚外异性，不以夫妻名义，持续、稳定地共同居住。
第二，违法行为导致了损害后果。即有配偶一方和第三者破坏婚姻家庭关系的违法行为给相对一方造成了既成的财产和人身、精神损害事实。
第三，违法行为与损害后果之间存在因果关系。即过错方的行为与受害方的利益损害有事实间的因果关系。而且由于这种违法行为发生在离婚案件中，所以，此违法行为与夫妻感情破裂间也具有因果关系，是导致婚姻破裂的原因。
第四，实施违法行为的配偶一方必须具有主观过错，而配偶另一方没有过错。而且要求实施违法行为的配偶必须出于故意。
从立法本意来看，“有配偶者与他人同居”主要是指“包二奶”、“包二爷”等非法同居情况，而禁止有配偶者与他人同居的目的是反对破坏一夫一妻制的行为，倡导良好的社会风尚。从近年的审判实践来看，能够认定重婚犯罪的情况不多。有配偶者很难再公开与他人领取结婚证，而以夫妻名义同居又很难认定，有的甚至生了孩子也不以夫妻名义相称，换句话说，当事人也不会蠢到明知要判刑还要等到判刑。但如果对“包二奶”、“包二爷”等非法同居的现象放纵不管，势必导致婚姻家庭关系的不稳定，也不利于保护无过错方的权益。所以，对有“配偶者与他人同居”导致离婚的，让过错方付出一定的经济代价，那其实是对这种行为进行一定的惩罚，也算是对无过错方的一种抚慰。新修改的《婚姻法》颁布实施以后，一些当事人对《婚姻法》第四十六条规定的损害赔偿在理解中存在误区。有些人为了离婚时能得到赔偿，千方百计去“捉奸”，尽力搜集配偶通奸的证据（有不少受害者还弄巧成拙，吃了侵犯隐私权的官司），其实“捉奸”获得的证据与《婚姻法》第四十六条的规定没有必然联系。法律的着眼点是反对破坏一夫一妻制的行为，即有配偶者与婚外异性共同居住，一起生活的行为；至于共同居住期间是否发生性行为，并不是本条法律所关注的，只要有配偶一方与他人同居的事实构成，即使没有发生性行为，另一方作为无过错方都有权要求损害赔偿。相反的，即便配偶一方与他人有通奸的性行为，另一方也有充分的证据予以证明，也不能理解为“同居”，因此，还是不能据此提起损害赔偿请求。所以，本案易薇以“捉奸”的事实，损害赔偿请求，不符合法律规定，不能予以支持。
（作者单位：四川泸州纳溪法院）
来源：中国法院网
编辑：薛勇秀
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