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| 成功案例 |
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婚前个人（或父母代为支付首付）财产按揭购买，婚后以夫妻财产支付按揭的房屋是共同财产还是一方个人财产呢？
谢步强律师 四川天润华邦律师事务所
案情简介：
2002年3月，原告张××（女）在婚前以个人财产（实为父母赠与首付款）以银行按揭方式购得成都××楼盘的商品房一套，房屋总价42万元，首付15万元，20年银行按揭贷款27万元，其他的税费、房屋专项维修基金等一并在婚前支付完毕，并进行了商品房预售登记。2003年5月原告接受房屋，并对房屋进行装修。2003年8月15日，原告与被告李××（男）结婚在成都市青羊区民政局登记结婚并于2003年8月28日举行婚礼。2004年2月1日，开发商为原告办理了产权，产权登记人为原告。2006年3月15日，原告以夫妻感情破裂为由，请求法院判决离婚，并确认前述房屋归其所有。在婚姻存续期间，双方共同偿还银行贷款本金5万元，利息3万元。另，原被告双方无子女，被告也认为感情确已破裂，同意离婚，但提出房屋产权系婚后取得，且是以夫妻共同财产进行归还按揭款，请求房屋按夫妻共同财产进行分割。
法院判决：
法院判决双方准予离婚，并确认诉争房屋归原告张××所有，但原告应当将夫妻存续期间以共同财产偿还其银行贷款总额的一半即4万元返还给被告。
律师点评：
1、原告张××父母亲在2002年3月赠与其首付款，首付款金额为原告婚前个人财产。根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；……”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十二条“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”的规定，该首付款应为原告的婚前个人财产。
2、原告以婚前财产按揭购买的房屋属于其婚前个人财产，所负债务为婚前个人债务。虽该房屋的产权证为婚后取得，但原告在婚前已设定准物权的预公示效力，在房管局办理了商品房预售登记（物权法生效实施后，现为预告登记），在不久的将来必然会取得该诉争房屋的所有权，并不因婚姻缔结、存续而丧失该期待权利。而且房管局在婚后为原告颁发产权证的行为，实际是她婚前的准物权在婚后期待后变成物权的过程，其取得物权的行为，完全是因其婚前拥有的债权（准物权）演化而来，该准物权变成物权并不是以婚姻缔结与存续为条件的。而且，该诉争房屋也不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。目前，国家法律及最高院的司法解释无这方面的明确规定，但是各地方高级法院如上海市高级人民法院关于适用《最高人民法院关于婚姻法若干问题的解释（二）》中若干问题的解答（见附件）中已明确规定。 当然，该房屋由此所负债务为原告个人债务。
3、原被告双方在存续期间以共同财产归还原告婚前个人债务的部分，原告应当将存续期间共同偿还贷款金额的一半返还给被告方。
（2009年3月2日）
附：上海市高级人民法院关于适用《最高人民法院关于婚姻法若干问题的解释（二）》中若干问题的解答
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六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？
答：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。
若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。
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