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安徽省人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知
皖政〔2004〕17号
各市、县人民政府，省政府各部门、各直属机构：
根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通 知》(国发〔2003〕18号)精神,结合我省实际,现就促进我 省房地产市场持续健康发展问题通知如下：
一、充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义
房地产业关联度高,带动力强。促进房地产市场持续健 康发展,对于拉动投资增长,促进消费,提高居民住房水平, 改善居住条件,保持国民经济持续健康发展具有十分重要的 意义，也是加快我省城镇化进程和全面建设小康社会的必然 要求。各地各有关部门必须遵循市场规律,坚持住房市场化 方向,不断完善房地产市场体系,充分发挥市场在资源配置 中的基础性作用;坚持以需求为导向,调整供应结构,满足不 同收入家庭的住房需要;坚持深化改革,不断消除影响居民 住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善全省住房 保障制度;坚持加强宏观调控,努力实现房地产市场总量基 本平衡,结构基本合理,价格基本稳定,到2020年基本实现 “户均一套功能配套、宽敞舒适的住房”的目标。
二、完善住房供应政策，调整供应结构
(一)增加普通商品住房供应。优化房地产开发用地供应 结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地要求，合 理确定普通商品住房用地在年度房地产开发用地供应计划 中的比例。普通商品住房供不应求、房价涨幅过高的市、县， 可以适当调剂增加土地供应量。土地供应过量、闲置土地过 多的地区，必须限制新的土地供应。对普通商品住房建设， 要调控土地供应，控制土地价格，综合考虑规划设计方案、 土地价格、商品住房最高售价等因素，确定开发建设单位。
（二）加强经济适用住房建设与管理。经济适用住房是 具有保障性质的政策性商品住房，其供应对象实行申请、审 批和公示制度，具体办法由市、县人民政府制定。各地各有 关部门要认真落实经济适用住房建设土地划拨、减免行政事 业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利 率、税收优惠等政策措施，切实降低经济适用住房建设成本。 经济适用住房建设套型应控制在中小套型，严格审定销售价 格。各地要根据居民住房状况和收入水平的变化，合理确定 经济适用住房年度供应量。经济适用住房项目开发建设单位 由市、县建设、房地产管理部门会同有关部门通过招标方式 确定。鼓励对符合保障对象的低收入住房困难家庭在购买商 品住房时发放专项补贴，变暗补为明补。未实行经济适用住 房专项补贴的市、县，不得停止经济适用住房建设，应根据 居民需要，建设适量经济适用住房。
（三）规范集资、合作建房。集资、合作建房是针对无 货币补贴资金的困难企业利用自有存量土地解决本单位无 房职工住房问题的一项措施。对集资、合作建房要规范管理、 从严审批，严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞住 房实物分配或房地产开发经营。集资、合作建房单位必须持 存量土地使用权证书到所在市、县房改部门办理集资人员资 格、建设标准、资金到位情况审查，并由房改部门跟踪监管， 不得超户数、超面积建设，不得向社会销售。
（四）建立和完善廉租住房制度。各级政府要把解决城 市最低收入住房困难家庭住房作为一项重要任务，尽快制 定、完善廉租住房管理办法,以财政预算资金为主，多渠道 筹措资金,形成稳定规范的住房保障资金来源；结合地方财 力、职工收入、住房特困居民的实际情况,合理确定保障水 平。对纳入廉租住房保障的对象，实行发放租金补贴为主、 实物配租和租金核减为辅。
（五）规范发展房屋租赁业务。鼓励居民出租自有闲置 房屋,支持房地产开发企业开发专门用于租赁的商品住房、 出租空置商品房。各地要建立以房地产管理部门牵头，税务、 工商、公安等部门参加的房屋租赁协调机构,对有关房屋租 赁事项实行联合审批，统一收费。积极发展房屋租赁置换储 备机构，为出租和承租住房提供中介服务。市、县人民政府 应根据当地房屋租赁市场情况,制定并定期公布出租房屋的 阶段性市场指导租金,作为税费征管的依据。
三、努力提高住宅建设水平，推进住宅产业现代化
（一）坚持综合开发、配套建设。积极引导房地产开发 企业建设规模适当、功能齐全、设施配套的现代化住宅小区。 鼓励以房地产开发带动危旧房改造,加快旧城区成街成片改 造,做到统一规划、统一开发、统一配套,严格控制零星建设。 对较大规模的住宅小区和危旧住房改造项目，市、县政府应 给予适当的政策倾斜。
（二）坚持高起点规划、高水平设计、高质量施工。对 规划、设计、施工和监理等单位，要通过招标等方式确定， 不得搞行业与地区垄断。新的住宅小区建设要注重生态环境 建设和住宅内部功能设计,完善各类基础设施和配套设施, 提高住宅综合质量,营造优美的人居环境。
(三)推进住宅产业现代化。各地要积极营造平等竞争 的市场环境,支持有资信和品牌优势的房地产企业通过兼 并、收购和重组等形式,形成有较强竞争力的大型企业和企 业集团,提高产业集中度。制定和完善住宅产业经济、技术 政策,鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品 和材料,推动住宅产业技术进步。完善住宅性能认定、住宅 产品认证和淘汰制度,保证住宅质量。
四、深化城镇住房制度改革，落实各项房改政策
（一）加快现有公有住房清理出售，严格房改纪律。各 地要结合国有资产清理、企业改制和事业单位机构改革，对 尚未出售的公有住房进行清理。除危房、有历史保护价值的 住房和政府作为廉租房源的住房外，现有公有住房应全部向 现住户或职工出售。对租住两套以上公有住房的现住户，可 以向产权单位申请购买，超面积部分按市场价计算；对非成 套住房，在保证居住安全的前提下可以出售；对权属有争议 的公有住房，由现房屋管理单位出具书面具结保证后，向职 工出售，售房款暂由售房单位管理，待房屋确权后再明确归 属。要严格执行停止住房实物分配的相关政策，禁止任何单 位以任何方式新建或购买住房分配给职工。按房改政策购买 现有公有住房、享受无房户住房补贴、参加集资与合作建房 三种住房分配方式，职工不能重复享受。
（二）落实资金，兑现住房补贴。要进一步加大资金筹 措力度，理顺现有资金渠道，落实住房补贴资金政策。对直 管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条 线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。已购公房和经 济适用住房上市交易时，按规定上交财政和返还单位的相当 于土地出让金的价款，以及单位公房出售收入必须专项用于 发放住房补贴。企业使用售房款发放住房补贴,不足部分按 规定审批后可以计入企业成本（费用）。改制企业在资产清 算时应安排资金兑现职工住房补贴，有售房款的应首先保证 职工住房补贴；企业可用处置自有闲置土地所得收益发放住 房补贴。财政负担单位的住房补贴按《关于进一步落实住房 补贴资金加快住房分配货币化的通知》（皖房组字〔2000〕 13号）规定列支，不足部分由财政根据财力分年度安排，有 条件的地方应尽快安排，按月补贴要列入职工工资。各地可 根据当地住房价格、居民家庭收入等情况的变化，适时调整 住房补贴标准，报省人民政府批准后执行。
（三）加强住房公积金归集和管理。全面实施住房公积 金制度，加大住房公积金归集的执法力度，依法督促单位按 时足额为职工缴存住房公积金。凡用人单位招聘职工，必须 承担缴存住房公积金的义务，切实维护职工权益。大力发展 住房公积金委托贷款业务，放宽贷款条件，扩大贷款范围， 简化贷款手续，提高贷款使用效率，降低担保、评估、抵押 登记、保险、公证等费用，取消不合理收费，提供优质高效 服务。
五、采取有效措施，进一步激活房地产市场
（一）调整有关收费政策。从2004年4月1日起，调 整物业管理专项维修资金归集比例，商品住房、经济适用住 房、住宅小区内的非住宅用房按销售价格的1.5%收取物业管 理专项维修资金（高层仍按原标准执行）。要尽快完善制度， 加大归集力度，提高资金使用率，严禁将物业管理专项维修 资金挪作他用。
（二）搞活住房二级市场。要积极鼓励居民换购住房， 除法律、法规另有规定或原公房出售合同另有约定外，任何 部门和单位不得擅自设置上市交易限制条件。各地可适当降 低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价 购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所 得收益分配。要采取优惠政策，鼓励和支持开展置业担保、 房屋收购、置换业务的中介机构和企业的发展。同时，要建 立健全房地产中介服务市场规则，进一步规范市场行为。
（三）加快房地产交易中心建设。努力提高服务水平， 使房地产交易中心成为办理政策咨询、档案查询、合同签订、 房地产测绘、交易、信贷、抵押等方面业务的交汇中心，切 实方便群众。
六、加强市场监管，整顿规范市场秩序
（一）强化用地管理。对经营性房地产开发项目，必须 采取招标拍卖挂牌方式供应土地，并将企业资质等级与信誉 作为确定土地受让者的条件之一，提高透明度，杜绝明招暗 定、明挂暗定现象。土地出让后规划设计条件不得随意变更， 确需变更的，需依法报批。未经批准擅自改变土地用途的， 依法收回土地使用权，重新组织拍卖。
（二）加强房地产开发建设管理。从2004年4月1日 起,省辖市新设立房地产开发企业，注册资本必须达到800 万元，其中货币资本不低于500万元。房地产开发用地在出 让或划拨前，市、县人民政府规划和房地产开发主管部门要 对项目性质、规模和开发期限、城市规划设计条件、基础设 施、公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定、项 目补偿、安置要求等提出意见，作为土地使用权出让或划拨 的依据之一。要加快建立房地产开发项目资本金制度，资本 金占项目总投资比例不得低于20%，高档商品房项目可适当 提高，房地产开发主管部门要会同金融机构联合做好资本金 监管工作。房地产开发项目必须经过竣工验收合格后方可交 付使用，其中2万平方米以上的住宅小区或组团必须经房地 产开发主管部门组织综合验收合格后方可交付使用。市、县 人民政府要根据有关法律法规规定，综合制定有关规划、建 设、房屋权属等具体管理办法，进一步强化城市规划区内集 体土地上的建房管理。
（三）规范商品房销售管理。从2004年4月1日起， 房地产开发企业预售商品房时，除达到《城市房地产开发经 营管理条例》（国务院令第248号）规定的条件外，在形象 进度上还要完成一层施工。商品房预(销)售合同，须约定套 内建筑面积发生误差的解决方式。要规范房地产开发企业销 售行为，实行明码标价，禁止价外收费。禁止向房地产开发 企业乱收费、乱摊派行为。
（四）加快房地产信用建设。全面建立房地产企业和执业从业人员信用档案系统，实行房地产企业信誉等级评定制 度和不良行为公示制度，强化社会监督。
七、加强房地产市场宏观调控
（一）发挥计划引导作用。市、县人民政府要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房 地产业的指导。要组织有关部门编制房地产开发中长期计 划、年度计划，确定住宅建设与房地产业发展目标和任务； 根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市总体规划、 房地产开发中长期计划、年度计划及房地产市场供求状况 等，编制房地产开发用地计划，合理确定房地产开发用地供 应总量、布局和结构，并及时向社会公开发布。
要充分发挥城乡规划的调控作用，在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例， 优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市 基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，合理配置市政配 套设施。
（二）建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统。各级建设、房地产管理、计划和统计部门要加强对房地产开 发统计工作的监督指导；建立和完善存量房地产交易、物业 管理、房地产中介等方面的统计调查制度，满足国民经济核 算需要。建立健全房地产市场信息系统与预警预报系统，增 强房地产市场的透明度和公开性，引导理性投资和消费。房 地产市场信息系统和预警预报体系中需要政府承担的费用, 由各地财政结合信息化系统和电子政务建设一并落实。
（三）加强协调领导。各级政府要从践行“三个代表”重要思想的高度,切实加强协调和领导,采取有效措施，推动房 地产市场持续健康发展。市、县人民政府应成立房地产业工 作协调领导小组，及时研究解决当地房地产业发展中的重大 问题，建设、规划、房地产管理、计划、国土资源、财政、 税务、物价、金融、工商、公安、统计等部门要加强协调配 合,明确职责，按照简化、归并、规范、公开的原则，建立 房地产开发与经营审批制度。省建设行政主管部门要根据本 通知精神，会同有关部门抓紧制定有关具体实施办法，促进 我省房地产市场持续健康发展。
安徽省人民政府
二○○四年三月八日
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