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宋海霞诉鹤壁天泰建材批发大市场有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案
河南省鹤壁市淇滨区人民法院
民事判决书
(2004)淇滨民初字第586号
原告宋海霞，女，1971年9月16日出生，汉族，鹤煤集团职工，住鹤壁市山城区朝霞街南巷2号楼3号。
被告鹤壁天泰建材批发大市场有限责任公司，住所地鹤壁市淇滨区淇滨大道225号。
法定代表人李含富，该公司董事长。
委托代理人李胜强，男，1978年9月5日出生，汉族，该公司销售经理，住该公司宿舍。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。
原告宋海霞与被告鹤壁天泰建材批发大市场有限责任公司(以下简称天泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2004年2月26日受理后，依法由审判员张保平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋海霞与被告天泰公司委托代理人李胜强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我于2002年6月18日和被告签订了“铺面房认购合同”，合同约定：我向被告购买其位于鹤壁市淇滨大道东段北侧，天泰市场商业铺面房，市场一区三环第445号铺位，建筑面积156.26平方米，每平方米售价1580元，合计246892.38元，被告于2003年4月底前将铺面房交付我使用。合同签订后，我按合同第六条第一款“一次性付款优惠8%”的约定，将房款227140.98元交于被告，但被告至今未将铺面房交付于我，被告已违约，故请求：1、解除合同的履行；2、被告一次性退房款227140.98元、支付补偿金11357元、按房款每日万分之四支付违约金，并承担本案一切诉讼费用。
被告对原告主张的双方签订合同的事实及合同内容无异议，但认为其实收房款与诉状不符，原告未全额交清房款，不同意退房，不同意支付5%补偿金及违约金，且其公司违约责任已履行完毕。
对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
对双方争议的房款实收金额问题，原告提供被告天泰公司收其房款227000元的收据一份，时间为2002年6月18日。但称当时交款时已经双方同意，被告已同意零头不要了。
被告为支持其抗辩主张，提供的证据为：2003年8月11日，被告收违约金收据一份。载明：“今收到天泰公司支付房款违约金2725.69元(贰仟柒佰贰拾伍元陆角玖分)，一区三环445号商铺，面积156.261平方米，宋海霞、宋海丽，2003年8月11日，刘全民，2003年8月11日”。原告异议认为，这是被告支付的五月份的违约金。
本院认为，原、被告双方提供的这2份证据，系书证，其来源形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，当事人均对对方提供的证据内容本身无异议，故均可作为有效证据使用。
依有效证据，案经审理，本院确认以下案件事实：2002年6月18日，原、被告双方签订2002001号铺面房认购合同书一份。约定原告向被告购买其位于鹤壁市淇滨大道东段北侧天泰公司第一区铺面房三环第445号铺位，建筑面积156.261平方米，每平方米售价1580元，合计金额246892.38元。按合同第六条“一次性付款优惠8%”，原告应交款金额227140.98元。合同第七条约定，“乙方(宋海霞)在甲方(天泰公司)购买商铺付清全额房款一年，可申请无理由退房。一次性交清全额房款者，退房时可全额退还所交房款，并给予所交房款5%的补偿。如因甲方原因未能交付使用，视为甲方违约。每逾期一日，须赔偿乙方已付房款总额的万分之四。如逾期超过30天，甲方仍未按规定时间交付使用，乙方有权单方终止合同。除此之外，甲、乙双方同意互不追究其它经济和民事赔偿责任”。合同签订后，原告于2002年6月18日交房款227000元，而至合同约定期限，被告天泰公司未能按约将铺面房交于原告。2003年8月11日，被告支付原告违约金2725.69元。故原告于2004年2月26日诉至本院，要求解除合同、被告一次性退房款227140.98元、支付补偿金11357元、按房款每日万分之四支付违约金，并承担本案一切诉讼费用。
本院认为，原、被告双方以认购形式签订的铺面房认购合同，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约收受了购房款，应认定为商品房买卖合同。该买卖合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为有效合同。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人在签订合同的同时，原告即交付房款227000元。被告以原告未交清全额房款227140.98元为由拒绝退房及支付补偿金，显然其以少付0.06%的房款来抗辩已付99.94%购房款的抗辩理由不成立。另外若是分期付款，双方应当在合同中对分期付款的方式进行约定，而合同中双方仅对一次性付款的优惠条款进行了约定，且被告已支付了违约金，显然是其已承认了自己的违约行为，应视为被告已同意原告少付140.98元的付款行为为一次性优惠付款行为。故被告应按合同约定承担民事责任。而双方在合同中约定的违约金的承担问题，“如逾期.....”前是一句号，且“除此之外”的字眼应当理解为双方对违约责任的负担是一分项约定，即承担30天的违约金和乙方单方终止合同，也就是说违约金最长的补偿期限是30天，如超过30天，原告有权单方面终止合同、退房并要求被告支付30天所产生的违约金。故对原告要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。而原告要求退还的房款及支付的补偿金，也应按原告实际交付的房款227000元并以此为基数计算，即补偿金为11350元(227000×5%)。而对原告要求被告支付违约金的请求，因被告已于2003年8月11日支付了30天的违约金，对违约金事项已履行完毕，对该项请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下：
一、立即解除原告宋海霞与被告鹤壁天泰建材批发大市场有限责任公司于2002年6月18日所签订的2002001号《铺面房认购合同书》；
二、被告鹤壁天泰建材批发大市场有限责任公司给付原告宋海霞购房款227000元、补偿金11350元，两项共计238350元；
三、驳回原告宋海霞的其它诉讼请求。
案件受理费6660元，由被告鹤壁天泰建材批发大市场有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。（E）
审 判 员 张保平
二00四年五月十七日
书 记 员 马学芳
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