新法规速递>>纯文字版
江门市木材公司与广州市宏宇实业有限公司土地转让费纠纷上诉案

广东省高级人民法院

民事判决书



（２００２）粤高法民一终字第１６号


上诉人:原审原告?：广东省江门市木材公司?下称木材公司?。住所地：江门市华庆里２号。
法定代表人：梁庭光，经理。
委托代理人：戴斌，广东华法律师事务所江门分所律师。
被上诉人?原审被告?：广州市宏宇实业有限公司?下称宏宇公司?。住所地：广州市宝岗大道宏宇大厦首层。
法定代理人：吴惠珍，经理。
委托代理人：古文清，广东南岭律师事务所律师。
委托代理人：曾明，广东泰扬律师事务所律师。
上诉人木材公司因土地转让费纠纷一案，不服广东省江门市中级人民法院?２００１?江中法房初字第１２号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：１９９２年１２月１日，木材公司与清远市荣昌消防工程安装公司?下称荣昌公司?签订《联合开发协议书》?约定双方联合开发木材公司拥有的厂房?江门市华庆里２号?兴建商住楼，由木材公司提供土地面积２１亩。该土地补偿费人民币２４００万元，由荣昌公司付到木材公司指定的帐户。付款方式：协议签订后１０天内支付订金２４０万元，木材公司办理好江门市五统一办公室转让土地使用权批文生效后１０天内，支付补偿费１２００万元?扣除订金?，第二次支付补偿费为木材公司该地段搬完再支付６００万元，第三次支付时间为第二次付款后９个月支付６００万元。荣昌公司支付定金后一个月内，木材公司负责完成土地的合法转让手续，有关土地资料如市政府五统一办公室批文、土地使用证、红线图及其所需资料办妥交给荣昌公司；木材公司在荣昌公司付完第一次该付款项?１２００万元?后６个月内，把该块土地内的厂房、设备搬迁完毕，并把整块土地平整后交付荣昌公司进行建设，其搬迁、平整土地所需费用由木材公司支付。荣昌公司负责支付给木材公司的土地补偿费和投入土地开发资金，及建筑许可证、报建、国土过程中的费用，并按国家规定交纳水、电的安装及增容费。
同日，木材公司与清新县恒富经济发展实业公司?下称恒富公司?签订《联合开发协议书》?该《联合开发协议书》约定的内容与上述《联合开发协议书》内容完全一致。
同日，木材公司又与荣昌公司签订两份《出让土地使用权协议书》，其中，一份约定木材公司将拥有的江门市华庆里２号厂房、办公楼占地面积及空地，面积２１亩的土地使用权出让给荣昌公司，该土地及其地上建筑物出让总金额为人民币１７００万元?包括补偿鸿木业家具有限公司及粤华家具厂搬迁费７００万元，土地转让费１０００万元?，上述款项由荣昌公司付到木材公司指定的帐户；并约定了付款方式及双方的责任，其中双方的责任与上述《联合开发协议书》约定的内容一致。另一份《出让土地使用权协议书》除约定的出让总金额为人民币３５０万元外，其余内容与上一《出让土地使用权协议书》约定的内容完全一致。
同日，木材公司还与荣昌公司、广东省第七建筑工程公司?下称七建公司?签订《联合开发江门市华庆里２号、兴建商住楼宇协议书》，约定木材公司、荣昌公司、七建公司三方一致同意共同开发江门市华庆里２号土地?国土证编号：江府国用［９２］字第６０００７５号?，改变土地用途，兴建商住楼宇小区；该联合开发项目的投资形式为，木材公司提供土地，荣昌公司提供建设资金，七建公司负责项目的规划、设计、报建和工程施工、质量监督；该项目开发经营中的盈利按木材公司占３０％，荣昌公司占６０％，七建公司占１０％的比例分配；如果发生亏损、也按此比例分担。
１９９３年１月８日，木材公司与荣昌公司签订《出让土地使用权补充协议》，内容为双方于９２年１２月１日签订了出让江门市华庆里２号的土地使用权协议书，出让使用权的面积约２１亩，出让费为人民币１７００万元；现因木材公司考虑到需搬迁二个工厂，搬迁费的物价指数上涨，原来的预算不够，为考虑合理负担，提出增加土地出让费；经双方协商，荣昌公司同意增加土地出让费人民币１００万元给木材公司。
１９９３年?没有具体日期?，木材公司与恒富公司签订《协议书》，内容为双方于１９９２年１２月１日签订的“联合开发协议书”是经双方协商一致的情况下签订的，是双方认可的有效协议书；双方为办理申报有关开发华庆里２号商住楼手续，于１９９２年１２月１日以后的不同时间补签有关协议书，是应恒富公司要求，为方便办理有关手续木材公司同意办理的；双方仍一致同意按１９９２年１２月１日签订的“联合开发协议书”执行。
１９９３年１月９日?木材公司、荣昌公司、七建公司联合向江门市土地五统一委员会发出《关于开发江门市华庆里２号房地产的请示》，内容为木材公司现有的办公和经营场地――江门市华庆里２号面积１３９００平方米，经报请市国有资产管理办公室同意，将该土地的使用权出让给荣昌公司，土地出让费共人民币１８００万元，出让使用期限７０年，由荣昌公司与七建公司以及港商三方合作开发房地产，兴建商住楼宇小区?金晖花园?；计划建筑四幢２３层的商住楼，建筑面积为１２万平方米，容积率为８．８，拟在９３年４月份动工，至９５年底前全部建成交付使用。该请示附件有江门市华庆里２号土地证、地形图、出让土地使用权协议书、江门市国资办批复。木材公司认为该附件中的出让土地使用权协议书是指木材公司与荣昌公司签订的《出让土地使用权协议书》。而上述附件中江门市国资办批复?江国资［１９９２］３９号?的主要内容是同意木材公司将华庆里２号土地使用权有偿转让。同年２月１６日，江门市土地五统一委员会办公室以江土委办字［１９９３］２８号文《关于同意七建公司与荣昌公司联合拆建改造木材公司现经营场地的批复》，同意木材公司转让华庆里２号地段土地使用权给七建公司和荣昌公司按我市城市规划要求改造，兴建商住楼宇。同年５月１０日，江门市土地五统一委员会与木材公司签订《收回土地使用权协议》?由江门市土地五统一委员会收回木材公司位于江门市华庆里２号?面积２０３９２平方米的土地使用权?并按每平方米补偿３０元给木材公司?合计６１１７６０元。同年５月２７日?江门市土地五统一委员会与木材公司、荣昌公司、七建公司签订《国有土地使用权出让合同书》及《受让土地使用权缴纳土地开发综合费城市建设资金和土地管理费合同书》?由江门市土地五统一委员会将江门市华庆里２号地段，面积１６６５７平方米的土地使用权出让给木材公司、荣昌公司、七建公司作商业、住宅用地，木材公司、荣昌公司、七建公司应缴交出让金１３３２５６元、土地开发综合费６１１７６０元、城市建设资金２３６５２９４元、土地管理费９３３０９．３元，出让地块中有关民房、厂房等建筑物由木材公司、荣昌公司、七建公司负责拆迁及补偿。１９９３年６月８日，江门市土地五统一委员会发出江土委字［１９９３］９４号文《关于办理收回木材公司位于华庆里２号地段土地使用权并将该地段部分土地使用权出让给木材公司、荣昌公司、七建公司的函》给江门市国土局，内容为我委要求办理收回木材公司位于华庆里２号地段，面积２０３９２平方米的土地使用权，并将该地段面积１６６５７平方米的土地使用权出让给木材公司按城市建设规划要求联合改造，兴建商住楼宇；有关收回土地使用权的补偿、签订出让合同、缴交地价款等事宜，我委已按规定办理，请予办理有关手续。１９９４年１月３１日?木材公司、荣昌公司、七建公司领取了江门市国土局核发的江府国用?９４?字第０３９７４２号、６００００４号、第０３９７４０号、６００００２号、第０３９７４１号、第６００００３号国有土地使用证?共有证?。
１９９３年３月３日?七建公司、荣昌公司、广东省粤建投资管理咨询有限公司?下称粤建公司?、香港中华投资有限公司?下称中华公司?签订《合作经营江门华昌房地产有限公司合同》?约定合作公司的投资总额为人民币１２０４５万元，注册资本人民币４８１８万元，其中荣昌公司认缴出资７３５万元?以现有华庆里２号地块中建筑用地１３９００平方米作价７３５万元出资?粤建公司认缴出资１５７７．６４万元，以现金投入，中华公司认缴出资３２１２万港元?折２５０５．３６万元人民币?；注册资本以外的资金，由合作公司筹措解决，其利息计入合作公司成本列支；七建公司负责提供开发资质和建筑技术，负责办理有关的手续。同年６月，江门市计委及外经委批复，同意七建公司、荣昌公司、粤建公司、中华公司合作经营江门华昌房地产有限公司，在华庆里２号兴建“金晖花园”商业住宅区。同年７月２日，华昌公司领取了中华人民共和国外商投资企业批准证书，同月２１日领取了企业法人营业执照。
１９９４年３月８日?恒富公司与宏宇公司签订《香港中华投资有限公司、江门华昌房地产有限公司转让协议书》?约定恒富公司将其投资注册的中华公司及中华公司合作投资注册的华昌公司有偿转让给宏宇公司，转让款人民币１９５４１５４６．９８元?宏宇公司收购恒富公司的两家公司，其中包括以两家公司名义投资开发的江门金晖花园房地产项目及所购买的木材公司拥有的华庆里２号地段的土地１６６７９平方米；本协议签订后，恒富公司属下的两家公司的原债权、债务关系及签订的任何协议、合同、章程等?江门市金晖花园项目除外?由恒富公司负责，与宏宇公司无关。该协议书复印件?无原件?是由木材公司提供的，但无提供证据证明中华公司及华昌公司对该转让行为已予以认可，宏宇公司对此也不予认可。但一审判决认定后宏宇公司无提出异议。
１９９４年４月２３日?木材公司与宏宇公司签订一份《协议书》?约定经恒富公司、荣昌公司与木材公司协商，决定将华昌公司开发的项目?华庆里２号?有偿转让给宏宇公司，已签订了有偿转让及股权转让协议书，基于此，恒富公司、荣昌公司与木材公司的合作变更为宏宇公司与木材公司的合作，并达成以下协议：原恒富公司、荣昌公司与木材公司合作开发木材公司用地在与木材公司所签协议中应承担的权利、义务和责任由宏宇公司履行；木材公司所提供的大约２１亩土地面积的土地补偿费用１８００万元由宏宇公司支付；木材公司继续履行与恒富公司１９９２年１２月１日所签协议中规定的一切责任及义务。但木材公司、宏宇公司至今未提供证据证明恒富公司、荣昌公司对该转让行为予以认可。同月２８日，木材公司与宏宇公司又签订一份《补充协议书》，内容为宏宇公司与木材公司于１９９４年就变更开发华庆里２号的合作签订协议书，现经双方协商增补下列条款：宏宇公司考虑木材公司因厂房、办公楼等设施的拆迁实际支出情况，同意在原土地补偿费用１８００万元的基础上再增补偿给木材公司拆迁费用６００万元。
１９９４年１１月２０日?七建公司、荣昌公司、粤建公司、中华公司、宏宇公司五方签订一份《中外合作江门华昌房地产有限公司变更合作方协议书》? 约定荣昌公司、粤建公司退出合作，其在合作公司中的股权由宏宇公司承接，荣昌公司、粤建公司在华昌公司的一切权利和责任由宏宇公司承担；七建公司、中华公司在合作公司中的权利义务按原合作合同规定不变。上述变更经有关审批部门批准同意。

上述协议签订后，木材公司从１９９２年１２月１日至１９９６年５月１７日共收到荣昌公司、恒富公司、华昌公司、宏宇公司付华庆里２号地块款项共１２８１５１７６．８５元。另因华庆里２号等民房的拆迁补偿，木材公司与该地块的三户居民换房，面积１５２．５５平方米，换房价值为１９８３１５元。后因宏宇公司没有再支付款项给木材公司?木材公司遂于２００１年６月１９日向原审法院起诉，请求：１、判令宏宇公司立即偿还土地转让费人民币１１１９７３４４元，违约金９９４１０６４元；２、判令宏宇公司立即偿还江门市华庆里２号民房拆迁补偿费１９８３１５元；３、本案诉讼费用由宏宇公司承担。
另查明，木材公司因与广东发展银行江门分行发生借款合同纠纷? 原审法院根据广东发展银行江门分行的申请，于２０００年１２月８日裁定查封了上述土地中属木材公司享有使用权的部分土地?土地证号为江府国用总字［９４］第０３９７４２号、６００００４号?。木材公司对此未提出异议。
原审法院经审理认为：本案讼争的江门市华庆里２号土地使用权已于１９９３年５月１０日被政府部门依法收回?并于同年５月２７日将该土地使用权出让给木材公司、七建公司、荣昌公司。因此?江门市华庆里２号土地使用权已属于木材公司、七建公司、荣昌公司共同共有。木材公司与荣昌公司于１９９２年１２月１日签订的《联合开发协议书》?其实质是转让土地行为?由于合同标的物江门市华庆里２号土地使用权已被政府部门收回?该土地使用权已不属于木材公司，致使木材公司与荣昌公司签订的《联合开发协议书》实际无法履行?且木材公司与荣昌公司之间的土地转让行为亦违反国家有关法律的规定?因此?木材公司与荣昌公司签订的《联合开发协议书》依法应确认无效。木材公司主张其已将江门市华庆里２号土地使用权转让给荣昌公司?缺乏法律依据。江门市华庆里２号土地使用权现仍属于木材公司、七建公司和荣昌公司共同共有?该土地的使用权并没有依法转移给华昌公司?华昌公司与木材公司之间不存在转让江门市华庆里２号土地使用权的行为。木材公司、宏宇公司于１９９４年４月２３日和４月２８日签订的协议书和补充协议?约定木材公司转让荣昌公司华庆里２号土地使用权转让费１８００万元和增补拆迁费６００万元，由宏宇公司负责支付的民事行为?因木材公司与荣昌公司之间的土地转让行为无效，故该行为依法亦应确认无效。依照法律的规定?合同被确认无效后?应相互返还各自取得的财产?因此造成的损失按过错责任承担?宏宇公司及华昌公司并没有取得讼争的江门市华庆里２号土地使用权?不须负返还财产责任?木材公司收取华昌公司及宏宇公司的土地转让费依法应予返还给宏宇公司及华昌公司，造成宏宇公司及华昌公司的利息损失和木材公司的拆迁换房的损失?各自承担。宏宇公司及华昌公司并无依法请求木材公司返还华庆里２号土地使用转让款?法院依法不予调整。木材公司提出的代支款１２５２１元问题?因宏宇公司否认此事实?相关证据还待核实?故法院依法不予调整。木材公司请求判决宏宇公司偿还土地转让费１１１９７３４４元?支付违约金９９４１０６４元、拆迁补偿费１９８３１５元?理据不足?不予支付。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第?五?项、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第六条、第九条的规定?判决：驳回木材公司的诉讼请求。案件受理费１３１１８８．３４元?由木材公司负担。
木材公司不服一审判决，向本院提起上诉称：?一?、木材公司与荣昌公司所签《联营开发协议书》及与土地使用权转让的相关协议依法进行了报批，并已经江门市国有资产管理办公室以江国资［１９９２］３９号批复及江门市土地五统一委员会以江土委办字［１９９３］２８号批复?同意木材公司将华庆里２号土地使用权转让和兴建商住楼宇。江门市土地五统一委员会也下发了江土委［１９９３］９４号文?明确规定为使土地使用权合法转让?要收回土地使用权后再出让进行联合改造、兴建商住楼。因木材公司转让的土地属国有，而国有土地使用权转让必须办理土地出让手续方可转让，为办理出让手续，江门市土地五统一委员会将华庆里２号土地使用权收回再出让的行为完全符合法律所规定的土地使用权转让形式。因此，木材公司转让土地的行为合法有效，一审判决认定《联营开发协议书》无效，没有法律依据。?二?、荣昌公司对华庆里２号土地使用权已实际享有占有、使用和收益的权利。土地证虽然有木材公司、七建公司的名字?但木材公司、七建公司实际已不享有该土地使用权。该土地使用权已由荣昌公司作价投入到华昌公司?而木材公司不享有华昌公司的任何股份。七建公司虽然享有华昌公司的股份?但七建公司未以土地使用权作价入股。江门市土地五统一委员会收回土地使用权时应付的补偿费?木材公司没有收取?而是在荣昌公司应付各项费用中抵扣。土地证出现木材公司、七建公司及荣昌公司三方名字未影响到荣昌公司权利的行使?荣昌公司交足土地转让费后木材公司亦可补办变更手续。三?、宏宇公司已承接了荣昌公司在华昌公司的权利和义务及土地使用权转让协议项下的权义。故上诉请求?１、依法撤销?２００１?江中法房初字第１２号民事判决?判令宏宇公司立即偿付土地转让款人民币１１１９７３４４元?拆迁安置补偿费１９８３１５元及违约金９９４１０６４元；２、判令宏宇公司承担本案一、二审诉讼费。

宏宇公司答辩称，木材公司认为《联营开发协议》为有效协议，荣昌公司对华庆里２号土地使用权已实际享有占用、使用和收益没有事实和法律依据；宏宇公司虽已承接荣昌公司在华昌公司的权利义务，但不包括违法的义务?宏宇公司对华昌公司合作权益的收购行为与本案争议的土地非法转让效力问题无关。一审判决认定事实清楚?适用法律正确?请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，木材公司提供了四份证据。?１?、１９９３年?无具体日期?华昌公司、木材公司、荣昌公司、七建公司四方签订一份《委托办理土地使用权证协议书》复印件，内容是：为尽快办理好金晖花园的用地报批手续，经四方协商，决定委托木材公司、荣昌公司、七建公司三方以三方联营的形式向江门市国土局办理金晖花园的《建设用地许可证》和“国土证”，《建设用地许可证》和“国土证”办出来后，该证所列土地的使用权属华昌公司所有，木材公司、荣昌公司、七建公司三方只负责办证。?２?、１９９４年６月２８日，华昌公司给木材公司的函，要求木材公司移交江府国用?９４?０３９７４２号《国土证》和国用证?９３?第１１０号《建设用地许可证》等文件给华昌公司。?３?、华昌公司于１９９４年７月８日出具收到木材公司交来江府?９４?０３９７４２号国有土地使用证和国用证?９３?第１１０号建设用地许可证以及江门市国土局江国土地字?９３?２５４号文件共三份的收条。?４?、木材公司于２００２年２月２０日给七建公司的函，请七建公司证明下列事项是否属实：１、七建公司是以商品房开发资质和建筑技术入股华昌公司；２、国土证上出现贵司、荣昌公司、木材公司三家名字是共同约定这样办理出证的，该土地属荣昌公司并作价入股华昌公司。七建公司于２００２年２月２２日在该函写上情况属实，并加盖公章。宏宇公司对上述四份证据的内容不予认可。

本院认为：本案讼争的江门市华庆里２号土地使用权原属木材公司所有，后木材公司与荣昌公司、七建公司签订《联合开发江门市华庆里２号兴建商住楼宇协议书》，江门市土地五统一委员会已发文同意木材公司转让上述土地使用权给七建公司与荣昌公司兴建商住楼宇，并已与木材公司、荣昌公司、七建公司签订《国有土地使用权出让合同书》，将上述土地面积１６６５７平方米的土地使用权出让给木材公司、荣昌公司、七建公司作商业、住宅用地。江门市国土局亦已核发了国有土地使用证给木材公司、荣昌公司、七建公司。因此，原审判决认定江门市华庆里２号土地使用权现已属于木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有正确。木材公司与宏宇公司于１９９４年４月２３日和４月２８日签订的《协议书》和《补充协议书》，内容是将木材公司与荣昌公司、恒富公司签订的《联合开发协议书》中属荣昌公司、恒富公司应承担的权利、义务转让给宏宇公司。因荣昌公司、恒富公司不是本案的当事人，且木材公司至今亦未有证据证明荣昌公司、恒富公司对该转让行为的认可，故该合同转让行为不符合《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，该合同转让行为是无效的。上述《协议书》和《补充协议书》，实质是木材公司将上述土地使用权转让给宏宇公司，由宏宇公司支付转让费及补偿费给木材公司，因该土地使用权已属木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有，木材公司无权单方转让，且该转让行为至今未经土地管理部门审批，亦未办理土地使用权变更登记手续，因此，该土地使用权转让行为亦是无效的。综上所述，原审判决确认木材公司与宏宇公司的土地使用权转让行为无效正确，本院予以维持。木材公司上诉主张其转让土地使用权的行为合法有效，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于木材公司上诉提出荣昌公司对华庆里２号土地使用权已实际享有占有、使用和收益的权利的问题。土地使用权是登记物权而不是普通债权，必须以国土部门审批登记为准。从木材公司、荣昌公司、七建公司领取的国有土地使用证看，华庆里２号土地使用权属木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有，荣昌公司无权单方将上述土地使用权作价投入到华昌公司，且荣昌公司将上述土地使用权作价投入到华昌公司也未经土地管理部门批准，华昌公司至今在法律上和事实上亦不拥有该土地使用权；且法院应木材公司的债权人的申请已查封了华庆里２号土地使用权中属木材公司享有的部分，木材公司对此也未提出异议。由此可见，木材公司上诉提出荣昌公司对华庆里２号土地使用权已实际享有占有、使用和收益的权利，缺乏事实和法律依据。
关于木材公司上诉提出宏宇公司已承接了荣昌公司在华昌公司的权利和义务，故宏宇公司应承担支付土地使用权转让费和拆迁费的问题。华昌公司是由七建公司、荣昌公司、中华公司、粤建公司合作成立的，其中荣昌公司是以华庆里２号土地使用权作价入股，七建公司是以负责提供开发资质、建筑技术和办理有关手续入股的，后荣昌公司、粤建公司退出合作，其在华昌公司的股权及一切权利和责任由宏宇公司承接。华昌公司的成立及其股东的变更，已经江门市外经委批准，这只能说明宏宇公司已承接了荣昌公司在华昌公司的权利和义务，但不能因为木材公司不是华昌公司的股东及七建公司不是以华庆里２号土地使用权作价入股华昌公司，而因此认定木材公司与荣昌公司的土地使用权转让行为已经得到政府主管部门的认可，更不能因此就可以认定荣昌公司已单方依法取得了华庆里２号土地使用权，并已依法转给了宏宇公司。因为江门市外经委并不是土地主管部门，无权审批土地出让或转让的行为，且其批复只是同意七建公司、荣昌公司、中华公司、粤建公司合作成立华昌公司及变更华昌公司的合作方。而华庆里２号土地使用权至今仍属木材公司、荣昌公司、七建公司共同共有，华昌公司及宏宇公司至今尚无依法取得华庆里２号土地使用权。因此，木材公司上诉提出宏宇公司已承接了荣昌公司在华昌公司的权利和义务，宏宇公司应承担支付土地使用权转让费和拆迁费的主张，没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律基本正确，实体处理恰当，本院予以维持。木材公司上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第?一?项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第?五?项、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费人民币１３１１８８．３４元，由木材公司负担。

本判决为终审判决。


审 判 长 王宗仁
审 判 员 陈君惠
代理审判员 崔志伟


二00二年七月三十一日

书 记 员 方丽达


检索更多更新的法律法规请到： 《法律图书馆》--新法规速递

购买法律图书请到： 《法律图书馆》--网上西湖法律书店