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长沙市经济适用住房示范小区建设方案
长沙市人民政府



为加快我市经济适用住房示范小区（以下简称示范小区）建设，根据国务院国发〔1998〕23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《长沙市人民政府关于大力发展经济适用住房的通知》精神，结合我市实际情况，特制定本方案。
一、示范小区建设目的是加快改善和提高城镇居民居住水平；形成国民经济消费热点和经济增长点；推动我市再就业工程，盘活存量城市资产，经营城市和拓展城市。
二、示范小区建设由市经济适用住房建设领导小组全面领导，市直各部门和所在区政府在职责范围内支持配合。示范小区由市经济适用住房建设领导小组批复同意后，依法依规按程序办理各项有关手续。
三、承担示范小区建设的开发单位，必须是取得三级以上房地产开发资质的开发公司或按《公司法》的规定，由具有三级以上开发资质的开发公司为主体组建的项目公司。
四、示范小区建设单位采取竞争和竞标方式在全市范围内产生。优先考虑已有前期项目基础的开发公司。
五、承担示范小区建设的开发单位，要充分吸纳全市可投入的建设资金与力量，保证小区的技术、经济、社会指标实现。承建单位可成组团委托其它开发企业进行建设，但不得实行单体工程的委建和单独土地转让。
六、示范小区的建设标准：
1．示范小区规划要严格执行国家《城市小区规划设计规范》，充分体现以人为本的思想，以环境为中心进行规划设计；
主要规划控制要求原则上为：建筑间距不小于1：1Ｈ，绿地率≥35％，多层住宅七层以下，全面提高住户的生活质量和居住水平，达到“价格低、水平高、功能齐、环境美、管理优”的小康住宅标准；
2．示范小区选址应在城市规划区范围内，目前以城郊结合部位为主。一次性小区规划用地按国际《ＧＢ5018—93》的规定，原则上应不少于150亩；
3．栋号设计要注意住宅群体规划的要求，应具有鲜明的建筑特征和明显的识别性。要设计多样化的住宅类型，丰富栋号形式。应保证墙面安装物不破坏建筑物立面形象，护窗不凸出墙面，空调排列有序；
4．户型设计面积以80～100平方米为主，根据市场需要，可适当设置100～120平方米以下户型。户型设计应具有多样性和可改性；
5．公共服务设施设置应符合居民的活动规律，方便居民日常生活；
6．绿地的分布应采取集中与分散相结合的方式，将公共绿地、宅边绿地、公建绿地与道路绿地有机结合；
7．住宅群内应安排文化教育、娱乐休闲、体育健身与交往的场所，为人群社区交往创造活动场地；
8．小区的大气环境、水环境和声光环境应符合规定，保障居民身心健康。
七、示范小区政策扶持：
1．按《长沙市人民政府关于大力发展经济适用住房的通知》的有关规定，全面落实国家、省、市对经济适用住房的所有优惠扶持政策；
2．建立示范小区税费稽查制度，由市有关部门定期检查，清理和纠正不合理收费。同时，对政策减免税费的流向实行监察，严禁单位或个人借机牟利，损害经济适用住房住户的合法权益。
八、示范小区建设资金筹集：
1．结合房改的深化，鼓励职工全额集资建房，由单位统一组织在示范小区内建房，并可采取有条件单位先行垫付部分资金的办法；
2．实行项目抵押和期房抵押，投资率达到30％以上的可向银行申请抵押贷款，进行融资开发；
3．实行住房预售制度，达到投资率25％以上的即可实行定向预售；
4．实行开发建设单位资本金制度，开发企业必须具备30％以上的资本金才能允许承担开发建设；
5．在条件成熟时，政府建立住宅小区建设专用周转基金，定向用于住宅小区的循环滚动开发；
6．认真落实国家安居工程专项建设贷款，实行专户封闭运作管理，严禁挪作他用；
7．调整公积金贷款投向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款；
8．在住房销售上实行公积金抵押贷款与银行住房抵押贷款相结合的组合贷款；
9．完善住房产权抵押登记制度，在小区内试行个人住房（期房）抵押贷款；
10．在示范小区内推行个人住房抵押贷款保险。
九、示范小区建设资金管理：
1．所有建设资金都必须进入指定专户，按规定程序和制度合理使用；
2．所有销售资金都必须集中回笼进入专户，严禁体外循环；
3．不断提高资金周转率，防止资金闲置，要求资产利用率、资金回报率达到国内建筑业先进水平。
十、示范小区的拆迁安置：
1．严格按国家和省、市拆迁政策执行，禁止违规和超标安置；
2．小区的物业管理和第三产业可作为安置就业的主要渠道；
3．小区的拆迁安置实行拆迁五统一办法，由市、区政府统一组织进行。
十一、示范小区的建设施工：
1．加强工程规范管理。建设施工采取招、投标方式进行，中标单位不得再行转包。积极推行工程监理制度。
2．加强工程施工管理。要严格执行国家建设标准和技术规范，积极推行先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低消耗，提高建设水平和科技含量。
3．加强工程进度管理。制定先进科学的进度计划并实行动态控制，保证工程的各工序、各工段按质按期完成，实现工程的总进度计划指标。
4．加强工程成本管理。重点控制基本建材的购入和使用，建立严格的采购和用料监管制度。认真抓好三项审核：审核施工组织计划；审核工程实物量；审核结算单。严格工程变更核批，不得随意变更原设计、工艺过程及耗料。
5．加强工程质量管理。建立现场质量保证体系，建立健全现场专职质量监督机构。建立质量责任制，确定质量目标和采取质量控制措施。建立原材料、半成品、加工预制品的检验制度。建立隐蔽工程验收、基础和主体结构验收及栋号竣工验收制度。
十二、对示范小区的整体验收，要严格执行国家的验收规范及制度，按《住宅小区竣工综合验收管理办法》执行。重点是：
1．城市规划设计条件的落实情况；
2．城市规划要求的配套基础设施和公共设施建设情况；
3．单项工程的工程质量验收情况；
4．拆迁安置方案的落实情况；
5．物业管理的落实情况。
十三、示范小区的物业管理按照《长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法》执行。
十四、示范小区的住房销售：
1．住房销售实行申请审批制度，不得向未经审查批准的住户擅自销售经济适用住房。
2．出售经济适用住房实行政府指导价，全市平均售价应控制在1000元／平方米以内。不同小区售价由市住房办会同市物价局，根据国务院《通知》中8项价格因素核定，报市政府审定后公布实行。各建设单位不准擅自提价销售。
3．购买经济适用住房每户只能享受一次，购房面积超过该户户控面积标准的，超面积部分按市场价计价。
十五、98年市将芙蓉苑小区、德政园小区及四方坪小区作为首批示范小区。同时在市统筹规划指导下，鼓励各区政府建设一个自己辖区内的示范小区，通过小区的建设来带动本区域内经济适用住房建设。
十六、各县（市）可参照本方案，制定本地区的经济适用住房示范小区建设方案，报市批准后实施。
十七、本方案自公布之日起施行。



1998年8月12日
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