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上海市物价局关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知
上海市物价局



根据《上海市居住物业管理条例》，商品住宅物业管理收费项目划分为管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费以及维修费（包括绿化养护费）。除房屋设备运行费和维修费按实计算以外，其余三项收费由各区、县物价部门会同房地产管理部门规定基准价及浮动幅度。为做好这项工
作，现将有关问题通知如下：
一、基准价的确定：
制定、发布各区县物业管理服务收费的基准价，应依据成本，提供服务内容、等级并兼顾业主的承受能力。
管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域的巡视、检查，物业维修、更新费用等的各项帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。
保洁费，用于物业管理区域内为保持房屋公共部位和公共场地、绿地的整洁而进行的服务，包括楼道、走道、门厅等部位的定时清扫，公共门窗的擦洗，绿化，园地、街坊路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害洒药等服务。
保安费，用于物业管理区域内为维护居住区公共秩序而进行的防范性巡视、值班等服务。
以上三项应按基准价定价原则分别测算、单列发布，计费单位可以按建筑面积，也可以按套、按户。
二、浮动幅度的确定：
收费浮动幅度的确定应同物业管理企业的服务水准、质量相挂钩。全方位、高质量的服务可以多收费，反之应少收费甚至不能收费。
在规定的基准价及浮动幅度之内，物业管理企业可以同业主委员会或业主协商确定收费标准，物价部门不再实行审批，只办理备案手续。但若作为提高服务等级、需要突破浮动幅度的，应经业主委员会同意并向物价部门备案；业主委员会未成立的，应经物价部门审核批准。
对物业管理企业服务等级的认定，应包含以下因素：
管理人员的素质、专业技能；
企业的资质等级、以往实绩；
管理设备、运用手段；
管理、服务的成本、税收负担；
房屋业主、使用人的评价。
三、小区内机动车辆停车费：
小区内的场地、地上车库、地下车库的停车费中准价及其浮动幅度，由各区县物价部门分别制定。
各业主委员会应根据物价部门的收费中准价和标准，规定本小区的停车收费标准。若需要突破浮动幅度的，应经所在区县物价部门审核批准。
四、小区内垃圾清运费：
居民装修居室所产生的建筑垃圾，清运费标准，由各区、县环卫部门核定执行。入住居民明确表示不装修的，环卫部门和物业管理单位不得收取建筑垃圾清理费。
生活垃圾和粪便的清运、处理，仍按本市环境卫生管理法规的有关规定，不得向居民收费。
五、物业管理区域内公益性服务设施，如中小学、幼儿园、托儿所以及用于社区服务的房产，入住居民不支付管理费。保洁、保安等费用是否收取或如何收取由业主委员会与公益性服务设施业主协商确定。公益性服务设施业主应适当支付小区公共设施的维修、更新费用。
六、物业管理单位提供除本通知规定外的其它服务项目并需要收费的，应事先同业主委员会、业主或使用人协商，或通过合同约定，并应明码标价。
带有强制性的收费项目及其收费标准，须经物业所在地的区县物价局审核。
以上各条，请贯彻执行。



1997年12月22日
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