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太原市出售直管公有住房的实施意见
太原市人民政府



为深化我市住房制度改革，筹集危房改造资金，加快危房改造步伐，积极推进物业管理，根据《太原市公有住房出售办法》的有关规定，结合本市实际，现就我市直管公有住房出售的有关事项提出如下实施意见：
一、组织领导及出售原则
1．太原市出售直管公有住房领导组与太原市旧城区直管公房危（旧）房改造领导组合署办公，对全市的直管公有住房出售工作进行统一指导、协调、监督。领导组下设办公室，办公室设在市房地局，负责直管公有住房出售工作的具体实施。
2．出售直管公有住房要遵循承租户自愿，产权归己，维修自理，先评估后出售的原则。
二、出售的范围及条件
1．凡本市直管公产房屋原则上均属出售范围。
2．下列直管公房暂不出售：
（1）近期内列入旧城改造范围内的房屋；
（2）经有关部门鉴定为具有本市常住户口年满18岁的城市居民，并持有市房地局核发的房屋租赁凭证的现住户，每户只准购买一套。购买危改回迁安置房的条件不限。
三、售房价格及折扣
1．直管楼房出售的价格及折扣：
（1）直管楼房出售价格按市政府届时公布的成本价进行计算。
（2）房屋折旧：从房屋竣工验收次年算起，每一年折旧2％。折旧年限不得高于30年，高于30年的按30年计算。
（3）凡购买单元式楼房者，给予成本价5％的优惠；购买简易二层楼房者给予10％优惠。
（4）购房人的工龄折扣按市政府届时公布的折扣标准进行计算。具体折扣办法：以户主身份证、户口簿年龄计算，按照每五年一个档次递增，年满22周岁的按5年计算（含22周岁），年满27周岁的按10年计算（含27周岁），以此类推，最长工龄为40年，超过40年的按
40年计算。工龄算至一九九二年。
（5）直管楼房出售一律实行一次性付款，并给予实际售价18％的折扣。
（6）住房的实际售价根据房屋所处地区环境、朝向、层次、其它系数等调节因素区别审核计价。
地区调节系数 ％
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| 一类地区 | 二类地区 | 三类地区 |
|－－－－－－|－－－－－－|－－－－－－|
| 0 | －4 | －7 |
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朝向调节系数
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|东西走向正楼|南北走向侧楼|整套住宅全阴|
|－－－－－－|－－－－－－|－－－－－－|
| 0 | －3 | －5 |
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

层次调节系数
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| 层 次| | | | | | | |
| 差价系数 | 一层 | 二层 | 三层 | 四层 | 五层 | 六层 | 七层 |
|总楼层 | | | | | | | |
|－－－－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|
| 二层楼 | －2 | －2 | | | | | |
|－－－－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|
| 三层楼 | －1 | ＋2 | －1 | | | | |
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| 四层楼 | －2 | ＋2 | ＋2 | －2 | | | |
|－－－－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|
| 五层楼 | －3 | ＋2 | ＋3 | ＋1 | －3 | | |
|－－－－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|
| 六层楼 | －3 | ＋2 | ＋3 | ＋2 | －1 | －3 | |
|－－－－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|
| 七层楼 | －3 | ＋2 | ＋3 | ＋2 | ＋1 | －1 | －4 |
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|注：七层以上的住宅每增高一层递减系数为2％ |
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楼房售房计算公式：房屋房款＝【（成本价－工龄折扣标准×工龄）×（1－成新折扣率×折扣年限）±成本价（现住房折扣系数＋层次系数＋朝向系数＋地区调节系数＋装饰系数＋环境系数＋其它系数）】×购房建筑面积（1－一次性付款折扣）
2．危改回迁安置房出售价格及折扣：
（1）危改回迁安置房出售价格按市政府届时公布的成本价进行计算，户型原则上不小于建筑面积45平方米；如果住户自愿在原户型面积的基础上增加面积，超面积部分实行市场价；对于成片危改回迁安置房归一个单位职工居住，该单位集体购买的实行协议价。
（2）危改回迁安置房出售可实行分期付款，鼓励一次性付款。凡一次性付清购房款的给予实际售价18％的折扣，一次付清购房款80％的给予实际售价12％的折扣，首次付款不得少于实际售价的50％。回迁时购房款应全部付清。
（3）凡购买危改回迁安置房者，给予成本价5％的优惠。
（4）对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆房屋使用人，每跨越一类地区每户在原则户型面积基础上优惠建筑面积10平方米，优惠面积部分以政府届时公布的成本价计算。
3．平房出售价格：平房出售实行市场协议价格。
四、付款方式
1．购买直管楼房者须填写购房申请表和夫妇双方所在单位出具未购买过公房的证明，报市房改办审核，然后报所辖房管所；购买危改回迁安置房者可由购房人直接填写危改回迁安置房出售登记审批表；以上表格先由房管所填注初审意见后报公司房管科；公司房管科进行统一汇总复核
后报市出售直管公有住房办公室进行评估定价。
2．所购房屋经过评估定价后，由房管所通知购房人在售房合同上签字盖章，并清理历欠租金，租金算至购房当月。然后将售房合同统一交市出售直管公有住房办公室批准盖章，购房人执售房合同到市房地局财务科交纳售房款并加盖“财务专用章”后生效。
3．购房人原交纳的房屋租赁保证金及利息可冲抵售房款，房管所凭售房合同办理有关房产核减手续，并将购房人原交纳的房屋租赁保证金及利息（按活期）全部上交市房地局，纳入售房款中统一管理。
五、产权处置
购房人执售房合同到市房地产交易所和市房地产产权监理处办理有关产权手续。
1．购房人所购楼房建筑面积按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定计算；简易二层楼房的共用走道、厕所等公用部位均纳入楼房的公建面积，按比例摊入各户房产的建筑面积。购房人所购房屋的平面图由市房地产产权监理处统一测绘提供。
2．购房人按成本价购房和购买危改回迁安置房办理产权过户时，须交纳1％的交易费，工本费、测丈费减半收取。
3．购房人按协议价购房办理产权过户时，一律按现行规定交纳有关税费。
4．购房人购买的直管公房，产权归个人所有，发给房屋所有权证，并享有法律规定的各项权利，5年后可依据《太原市公有住房出售办法》进入市场。
六、配套政策
1．售房款进入财政售房专户，由房地局报批使用计划，全部用于危（旧）房改造、物业管理启动资金和按规定提留的其它费用。
2．为确保物业管理的顺利过渡，购房人在签订售房合同的同时需签订房屋使用公约（附后）。
3．危改回迁安置房的安置严格按照危改售房合同顺序号在同类户型中进行。
4．拆除私产房屋，依据《太原市城市房屋拆迁管理办法》有关规定执行，实行产权调换、作价补偿或产权调换和作价补偿相结合的形式进行安置。

附：房屋使用公约
1．住户购买的房屋，属于个人自用部位和自用设施的维修和养护，由购房者自行负责，费用自理。房屋的自用部位和自用设施是指户门以内的部位和设施，包括水、电、煤气户表以内的管线和自用阳台。
2．公有住房出售后，物业管理暂由原售房单位承担，作为物业管理的过渡。
3．住户应合理使用房屋，不得擅自改变住房使用性质，不得随意拆改损坏房屋整体承重结构，煤气管线、供电线路、暖气设备、上下水管线等，不允许私搭乱建。凡因上述原因影响共用部位和共用设备正常使用的，由责任者负责修复或赔偿，造成严重后果的，要追究其刑事责任。对
房屋的装饰、装修，要严格按照建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》和市城建委有关规定办理。
4．任何人不得侵占住房的共用部位，不得增加对住房共用设施运转有影响的设备，维修共用部位和设施时，各住户应积极配合，不得借故阻挠。
售房单位：
购房 人：
年 月 日



1997年9月25日
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