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山东省“九五”至2010年城镇住宅发展纲要
山东省建设委员会



党的十一届三中全会以来，随着改革开放、经济发展和社会主义市场经济体制的逐步建立，我省城镇住宅建设有了较快的发展，城镇居民的住房水平和居住环境发生了很大变化。但是，不仅从数量上而且从质量上解决城镇居民的住房问题，仍是今后一个时期十分繁重的任务。为了指导
和推动住宅可持续发展，促进住宅建设新体制的建立，加快住宅建设，明显改善城镇居民的住房条件和居住环境，实现小康住房目标，特制定本纲要。
一、回顾与现状
（一）城镇住宅建设持续快速增长。1979年至1995年，全省城镇住宅建设累计完成投资686亿元，建成住宅12748万平方米，约205万套。其中“八五”计划期间（1991－1995年）城镇住宅建设共完成投资406亿元，建成住宅7037万平方米。住宅建设
的年平均增长速度达到15％。
（二）城镇居民住房条件和居住水平有了明显改善和提高。全省城镇人均居住面积由1978年的4．6平方米提高到1995年的8．8平方米，已超额完成“八五”计划全省城市人均居住面积达到8．6平方米的目标；住房成套率城市为72％、县城为58％。
（三）城镇居民的住房困难得到有效缓解。仅“八五”期间就解决了近30万户城市住房困难户和无房户的住房问题，基本完成了人均居住面积2平方米以下的住房特困户的“解困”计划，得到广大居民的拥护。
（四）住宅区建设的整体水平明显提高。1978年以来，住宅建设逐步走上统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的轨道。住宅小区建设试点工作的开展，在规划设计、节地节能、住宅功能及外观造型、施工质量、环境条件、配套建设和推广住宅科技新成果等方面，取得了很大
的成果。共建成配套完善的住宅小区350个，进一步改善了人民群众的居住环境和住房条件。
（五）城镇住房制度改革不断深化。公积金制度已全面实行，公房出售和提租稳步推行，住宅建设开始走上良性循环的轨道。
（六）住宅建设发展不平衡，苦乐不均现象仍很严重。城市和县城之间、城市之间、行业之间、单位之间的住房标准与住房水平差异较大。有的单位职工人均居住面积已达十几平方米，有的单位职工人均只有5．2平方米。目前，全省城镇仍有人均居住面积4平方米以下的困难户、拥
挤户、不方便户和无房户约40万户。全省46个城市中尚有18个城市人均居住水平在全省城市人均居住水平以下。
（七）部分住宅质量差、成套率低，特别是县城和经济欠发达地区更为突出。全省城镇仍有近1000万平方米的危旧房屋需要改造，住宅质量、功能和居住环境方面存在的问题也比较突出。住宅设备材料的样式、品种、质量还远远不能满足住宅发展的需要。要达到2000年的住房
小康水平，除人均居住面积这一指标能提前实现外，完成其他各项主要指标的困难很大。
（八）住宅建设速度与经济发展不尽协调。由于近几年物价上涨过快，住宅建设成本由平均200元／平方米上涨到550元／平方米，翻了一番多，尽管多渠道筹措资金，努力增加住宅建设投资额，但住宅竣工数量增长仍不能满足经济和人民生活水平提高的需要。
二、发展趋势与指导原则
（九）发展趋势
虽然我省住宅建设在“七五”、“八五”期间有了较快发展，但与社会经济发展需要，与市场经济体制衔接和解决城镇已有住宅结构相比仍存在不少矛盾和问题，特别是面临“奔小康、看住房”这一普遍心理要求，在“九五”期间和下世纪初，我省城镇住房必须保持健康而高速的增长
速度，才能满足城镇居民的住房需要；同时，加快住房建设也是一项搞活经济，调整居民消费结构，促进良性循环的重要措施。规划期间的发展趋势：
——高速发展的经济形势和人民群众特别是城镇居民生活水平的提高，必然使作为提高生活水平的重要标志——住房的需求量大大增加；同时，由于城镇化进程的加快，预计每年将新增城镇居住人口45万人，亦对住房建设发展提出更高要求。
——住房制度改革的推进，旧的住房观念的更新，人们将逐步意识到主要依靠自身的自有化途径来解决住房问题，主动改变拥挤户和无房户的积极性将大大提高，集资建房、合作建房和其他形式的建房将得到发展和推广。
——国家大力扶持的“安居工程”的普遍实施，将会以更为理想的方式，促进地方政府筹集资金大规模地、成片成区地建设住宅。
——社会稳定和优越的地理位置及良好的投资环境，将会吸引大量海外资金，投入包括住宅在内的房地产开发。
（十）指导原则
——质量与数量并重的原则。我省城镇住宅的人均居住面积1995年已达8．8平方米，提前五年达到全国规划2000年达到的水平；建筑面积基本达到人均一间住房的较高水平，这已接近文明的住房标准。然而住房成套率城市、县城仅分别为72％和58％，且功能不配套、设
施不齐全、质量通病多。今后的住宅建设，要从单纯重建设数量转移到质量、数量并重上来，住宅质量要全面强调室内设计、环境设计和工程质量。建设数量上要坚持面积与套数同时考核。
——长远与近期结合的原则。近期要坚持解决困难户、拥挤户优先，全省所有城市“九五”期间要解决人均居住面积6平方米以下的住户，县城“九五”期末基本解决人均居住面积8平方米以下的住户。按照小康住房目标分为最低、一般、理想三层次的要求，2000年达到最低标准
，2005年达到一般标准，2010年达到理想标准。
——新建与改造兼顾的原则。城市新建住宅要100％成套，县城新建住宅成套率“九五”末达到75％，2010年达95％。对非成套旧住宅要坚持利用改造，按照功能设施配套齐全的要求，重新设计，更新补齐。
——国家、集体和个人共同负担的原则。通过住房制度改革，不断更新住房观念，实施提租、售房、建立公积金制度，发行债券、推行住房金融业务，调动各方面的积极性，共同解决住房问题。
——规划设计坚持创新的原则。住宅设计要打破千篇一律的格局，坚持创新，总体布局要力求功能分区明确，空间变化有序，绿化配置典雅，环境清静优美，服务设施齐全方便。
三、任务和主要指标
（十一）“九五”期间和下世纪初叶，我省城镇住房发展的任务是：紧紧围绕全省国民经济和社会发展的战略目标，按照建立社会主义市场经济体制的要求，进一步解放思想，更新观念，加大改革力度，加速住房建设，加快住房商品市场培育，全面实现住房的小康目标，提高城镇居民
的居住水平。
（十二）“九五”和2010年住宅发展主要指标：
——人均使用面积和居住面积：城市在1995年12．5平方米和8．8平方米的基础上，2000年达到14平方米和10平方米，2005年达到17平方米和11．7平方米，2010年达到20平方米和13．2平方米；县城在1995年15平方米和10．4平方米的基
础上，2000年达到17．5平方米和12．1平方米，2005年达到21平方米和14．6平方米，2010年达到24．5平方米和17平方米。
——住宅新建（包括改建）量：城市“九五”期间建成9506万平方米，平均每年为1900万平方米，后十年建成29968万平方米，平均每年为2997万平方米；县城“九五”期间建成2567万平方米，平均每年513万平方米，后十年建成7156万平方米，平均每年
716万平方米。
——住宅建设投资：城市“九五”期间投资713亿元，平均每年142亿元，后十年投资2550亿元，平均每年255亿元，县城“九五”期间投资167亿元，平均每年33亿元，后十年投资536亿元，平均每年54亿元。
——住房成套率：城市在1995年成套率72％的基础上，“九五”期间新建（包括改建）成套住宅158万套，2000年累计有成套住宅483万套，成套率达到83％，后十年新建成套住宅433万套，2010年累计有成套住宅916万套，成套率达到95．2％；县城在
1995年成套率58％的基础上，“九五”期间新建（包括改建）成套住宅28万套，2000年累计有成套住宅80万套，成套率达到67．5％，2010年累计有成套住宅168万套，成套率达到83％。
——住房制度改革：“九五”期间要全面推行住房公积金制度，稳步出售公有住房，积极推进租金改革。到2000年，住房租金要达到占双职工家庭平均工资的15％，初步建立起新的城镇住房制度；到2010年，真正建立起与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，
实现住房商品化、社会化。
——物业管理：“九五”期间新建住宅小区要全部实行物业管理，老的住宅小区50％要实行物业管理，非小区的住宅也要积极推行物业管理，至2010年所有住宅小区都要实行物业管理，非小区住宅物业管理达到80％以上。
四、保证实施的政策与措施
要进一步解放思想，提高对加快住宅建设的认识，增强解决住房问题的责任感和紧迫感，继续深化改革，为住宅建设注入生机和活力，坚持改革和发展的统一，速度和质量的统一，经济效益、社会效益和环境效益的统一，保证住宅发展目标的实现。
（十三）改革计划体制，建立住宅建设计划保证体系。
根据全省社会经济发展水平，制定住宅发展的中长期规划和年度建设计划，作为国民经济和社会发展计划的一个组成部分，以保证住宅建设合理的规模。
——在现有的全省固定资产投资计划中单列住宅建设投资计划，以保证住宅建设发展计划和年度计划的实施，使住宅建设可以稳定发展。
——各级政府根据全省住宅发展的总体目标和年度建设计划，切实做好建设规模、资金、土地、建材等方面的综合平衡，以保证住宅建设计划的完成。
——建立与住宅建设计划相应的统计报表制度的相关的信息监测网络和数据库，使计划执行的监测系统逐渐科学化。
（十四）改革住宅建设体制，加快普通住宅建设，扶持鼓励具有社会保障性质的住宅建设。
普通住宅是指按照国家《城市住宅建设标准》的规定建设的住宅。社会保障住宅是指按地方政府规定的标准建设，并以规定的价格出售、出租或以其它方式提供给中低收入家庭自住自用的住宅。包括经济实用住房、安居工程住房、个人集资合作建房、解困住房等。
——城市政府根据国家的政策规定，制定经济适用住房的实施方案和建设计划，并组织好建设。
——扶持和鼓励个人参与投资建设自住普通标准住宅，支持发展住宅合作社集资合作建设住宅。住宅合作社是政府支持、单位扶助、个人出资三方面合作建设住宅的公益性组织。合作住宅的建设和面积标准，要执行国家关于住宅建设的规定。
——对用于向中低收入家庭出售的社会保障住宅，分别按照国家已颁布的有关规定继续实行减免税费的政策。
——地方人民政府对符合条件的购房者，根据国家和住宅政策和实际情况规定减免由地方收取的有关费用。
——政府采取必要的政策和财政措施，帮助人均住房水平较低的地区加快普通住宅建设。
（十五）改革投资体制，逐步建立住宅建设稳定、合理、规范的资金渠道。
——重视发挥市场机制在住房资金配置方面的作用。吸引更多的社会资金进入住房领域，鼓励社会各方面参与住宅建设的投资，积极引进和利用外资建设住宅。采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业投资建设普通居民住宅。
——通过深化住房制度改革，建立政府、单位、个人三级住房发展基金。逐步形成国家、企业（单位）、个人三者合理负担的住宅建设投资体制。要从地方财政预算、土地使用收入中提取一定比例。建立地方住宅发展基金主要用于地方财政负担的国家公务员住宅建设，扶持文教、卫生
等系统的住宅建设，资助社会上贫困家庭购建住房；要从企业留利、集体福利基金中提取一定比例，建立企业（单位）住宅发展基金，主要用于解决本企业（单位）生活困难职工的住房补贴；随着职工收入的增加，要逐步提高个人在住房消费方面的比重，通过完善“住房公积金制度”，建
立个人购建住宅的投资渠道，使住宅建设资金逐渐合理化、规范化。
（十六）促进住房金融的发展，逐渐建立和完善金融运行机制。
——逐步建立和完善适应社会主义市场经济体制的住房金融体系，为住宅的生产、流通和消费提供资金的筹集、融通、借贷抵押等一系列的金融服务，促进住房发展。住宅金融分为经营性业务和政策性业务，经营性业务实行市场运作体制，政策性业务按国家的政策要求进行金融活动。

——建立住房（储蓄）银行，作为融通资金的专业性银行，承担多种住房信贷业务，包括承贷国家有关住房方面的贷款及资金，有关住房结算业务，住房金融担保业务，发行住宅建设债券等等。广泛吸纳社会住房资金，为住宅建设特别是向中低收入家庭的住房建设，提供贷款资金和优
惠抵押贷款。
——建立完善个人购建住房的长期抵押贷款制度。对中低收入者实行低息抵押贷款和个人所得税前还贷办法，抵押期限可逐步放宽到15年以上。
（十七）实行区别供应住宅建设用地的政策，不同类型的住宅建设用地，实行不同的方式供应。
——政府对社会保障住宅建设用地给予优先保证，由县级以上人民政府按国家规定的土地划拨方式供应，城市规划对预留的住宅用地加强控制和管理，不得随意改变用地性质。
——对经济适用住房、个人集资合作建房的用地，由县级以上人民政府按国家规定的土地划拨方式供应土地。
——对向市场供应的商品住宅开发建设用地，采用招标、拍卖或协议的方式提供出让土地。
（十八）认真执行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，提高住宅建设质量和居住环境质量。
——新区建设和旧区改造均应实行综合开发，严格控制零星分散建设。
——在合理控制造价和执行国家建设标准的基础上，依靠科学进步，通过精心规划、精心设计、精心施工和科学管理，建设规划合理、设计新颖、功能齐全、设施配套、质量优良、环境优美，并具有地方特色的城市住宅小区。
——继续搞好住宅小区试点工作。通过不同地区、不同类型住宅示范小区的综合试点，摸索出一套适合当地小区建设的规划、设计、施工、建设监理、小区管理以及采用新技术等方面的经验，推动住宅小区建设。同时建设一批具有21世纪初叶居住水准的、具有导向性和一定超前性的
文明型住宅示范工程，带动住宅小区规划设计和建设水平的提高。
——采取多种方式，加快旧居住区改造，促进城市功能结构布局的合理调整，鼓励居民迁入新区居住，重点改造简陋住房和棚户区，改善旧区居住环境。要在规划的指导下，通过精心设计，加速现有不成套住房的改造，提高使用功能，在同等条件下，可优先享受国家对社会保障住宅建
设规定的各项优惠政策。
——加快城市基础设施和公共服务设施建设。重点是城市交通、给排水、绿化、燃气和城市生活垃圾、粪便、污水无害化处理设施等建设。保证新建居住区的各项环境指标和设施标准达到或超过国家规定的标准。
（十九）建立适应社会主义市场经济体制的住宅价格体系。
——由开发商组织开发建设的商品住宅，实行市场价，其价格由开发商按市场供求确定和调节，政府给予必要的监督和引导。
——由政府组织建设或享受优惠政策建设的社会保障住宅，按国家政策规定确定价格构成因素，其价格由地方人民政府予以核定。
——向个人出售现已住用的公房，按国家和省规定的房改价格政策规定定价。
——对有投资来源和通过其本身的经营收入可以偿还投资的住宅配套项目和设施，不得摊入住宅成本，其它必要的须摊入其售房收入，要按规定用于住宅建设和房屋维修。
——对摊入住宅成本的收费项目，必须按价格管理权限报省主管部门审批，确定其合理的收费范围和收费标准。
（二十）建立统一管理、综合服务、以业养业、自我发展的物业管理新体制。在抓好试点的基础上，住宅小区全面推行社会化、专业化、经营型物业管理，基本形成规范的物业管理体系，不断提高物业管理质量，拓宽服务内容和范围，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
（二十一）改革住宅流通体制，完善、规范住宅交易。各级政府在保障国家合理收益的前提下，对住宅交易从税收、价格等方面给予优惠，保证住宅转让、出租中的合理收益，以畅其流，平衡供求，提高存量住房的使用效益；要根据《房地产法》规定的基本制度，制定、完善住宅开发
、交易、租赁、抵押、产权登记、管理等方面的规则和制度。
（二十二）引入竞争机制，加速住宅发展。把推进城镇住房制度改革、加快住宅建设发展、实现居住小康水平与开展新一轮“齐鲁杯”创建现代化城市活动紧密结合起来，列入第二轮“齐鲁杯”竞赛的主要指标，实行分类、分层次竞争评比，促进住宅发展。
（二十三）建立现代企业制度，增强企业活力。鼓励、支持从事住宅开发、经营、管理的事业单位转换经营机制，面向社会、面向市场，向企业转轨，向社会化、专业化发展，逐步形成按商品经济原则建立的从事城镇住宅的开发、建设、经营、管理和维修服务体系。
（二十四）注重科技开发，加快住宅工业化。进一步发展壮大住宅科研队伍，制定和完善技术经济政策，多层次、多渠道增加住宅科技投入；建立紧密型经济技术联合体和行业技术开发中心；发展和充实大中型企业的技术开发机构，挖掘和开发现有技术力量的潜力，加强住宅工业化研
究，使住宅建筑产品向标准化、系列化、通用化方向发展，逐步形成住宅建设产品生产专业化、社会化的工业化体系；要重点研究和开发住宅大开间结构体系、住宅新型墙体、住宅节能和厨房、厕所成套设备等新技术。
（二十五）提高住宅建设队伍整体素质。大力发展职业教育、成人教育，搞好领导干部岗位培训和专业技术人员的继续教育，加强对在职人员的知识更新和技术培训，建立激励机制，逐步实行公开招聘，平等竞争、择优录用，促进人才合理流动。
（二十六）加强和完善住宅建设管理机构。研究、制定和实施住宅发展规划、计划及政策，加强对城市住宅建设与发展的宏观管理和协调，深化住房制度改革，推动住宅产业的发展，改造旧居住区及危旧住房，提高住宅建设的社会效益、经济效益和环境效益，促进城市建设和社会经济
发展。



1996年9月1日
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