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上海市关于规范业主委员会运作的实施意见



为进一步规范业主委员会的运作，搞好公房售后管理，现根据《上海市公有住宅售后管理暂行办法》（以下简称《办法》），提出以下实施意见。
一、加强对业主委员会的指导和培训。
浦东新区规划土地局，各区县房地产局、房管局、崇明县建委（以下简称各区县房管部门），应有一个部门和专人负责业主委员会的工作，进行业务政策指导。可视业主委员会的分布情况，划片就近组成若干小组开展工作交流。应自6月份起分期分批对辖区内的业主委员会正副主任进
行培训。重点帮助他们树立自治管理、维护业主合法权利的观念和责任感，帮助他们正确行使业主委员会的职责，提高业主委员会的运作水平。
二、建立业主委员会工作制度。
业主委员会应建立自身工作制度，定期召开委员会议，研究决定重大事项；定期召开管房小组联络会议，了解业主对物业管理的意见和要求。建立业主委员会与物业管理单位例会制度，在正常情况下，每月开一次例会，互通情况，检查管理服务计划的执行情况，研究和解决有关问题。


三、签订物业管理服务合同。
业主委员会要按照《办法》第16条的规定，同物业管理单位签订物业管理服务合同。目前，有些物业管理合同尚未签订，双方的权利与义务尚未明确，不利于物业管理的正常运作。
物业管理服务合同签订后，应于十五日内报送所在地房管部门备案。
物业管理服务合同一经签订生效，业主委员会与物业管理单位是委托与被委托的合同关系，是两个平等的民事主体，双方均应遵守合同所约定的权利和义务。
四、审议年度修缮管理计划。
物业管理服务合同签订后，物业管理单位应依据合同和政府规定的收费规定，制订住宅维修、设备保养、公共设施维护及保安、保洁等年度计划目标、财务预算，经业主委员会审议同意后，由物业管理单位负责实施。业主委员会应对物业管理单位实施年度计划的进度、质量进行检查和
监督。
五、管理三项基金。
公有住宅售后筹集的住宅修缮基金、公共设施修缮基金和高层电梯水泵更新基金，统一由市公积金管理中心委托市建行管理，具体帐务由物业管理单位进行操作。业主委员会对三项基金的使用要严格把关，一是专款专用，二是帐目公开，定期公布。为了管好用好三项基金，应于年终委
托有资质的审计会计单位，就三项基金的使用进行审计，并向业主代表大会报告。
六、督促业主遵守房屋使用公约和业主公约。
维护物业的完好和设备的正常运转，创造一个整洁、优美、安宁的住宅区域，需要物业管理单位提供的全方位的管理服务，更有赖于全体业主遵守业主公约，遵守《办法》第18条相邻住户准则和第21条六禁止行为规定。业主委员会应加强对业主使用房屋行为规范的教育，对违反规
范的加以阻止，并提请有关部门予以处理。
七、协调业主与物业管理单位的关系。
业主委员会要协调业主与物业管理单位的关系，支持物业管理单位依照法规和物业管理服务合同规定，行使职权。要按《办法》第40条规定，督促业主按规定交纳物业管理费和应付之服务费。
八、协调社区管理与物业管理的关系。
业主委员会要积极争取街道、里委等相关部门的支持，理顺社区管理与物业管理服务关系，按各自的职责开展工作。
九、解决业主委员会必要的办公场所。
新建住宅小区和出售公有住宅的小区，售房单位应设法提供业主委员会办公场所。若一个街坊小区有两个以上售房单位的，提供的办公用房由售房单位按原产权比例分担。
十、落实业主委员会办公经费。
住宅小区中有利用公共设施经营服务收入的，如车辆泊位收入等，应该从收益中提留，作为业主委员会办公费。没有公共设施经营服务收益的小区，业主委员会办公经费的解决渠道由业主代表大会讨论决定（或向业主收取，或在住宅维修基金利息中列支）。未出售的公房，按公私产比
例从租金收入中列支。有关办公费使用情况应每年向业主代表大会汇报。



1996年6月3日
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