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至本世纪末上海市深化住房制度改革规划
上海市政府




上海市住房制度改革方案实施以来进展顺利，通过“推行公积金，提租发补贴，配房买债券，买房给优惠，建立房委会”，一个由国家、集体、个人三结合筹资建设住宅的新机制开始形成，扩大了住宅建设规模，加快了解困的进程，促进了房产市场的发展；市民对住房的消费观念有所
转变，对住房的商品意识和金融意识逐步增强；房委会的建立，正在发挥推行房改的决策研究、管理和监督作用。
为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，进一步深化我市城镇住房制度改革，特制定至本世纪末上海市深化住房制度改革规划。
一、具体方案
上海市深化住房制度改革的具体方案是：巩固完善公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快安居工程建设。
（一）巩固完善公积金制度
1．实行公积金制度的对象和范围
根据《上海市住房制度改革实施方案》（沪府发〔1991〕2号文）规定，凡在本市工作，具有本市常住户口的党政机关、群众团体、事业单位和企业的固定职工、合同制职工，均实行公积金制度。凡未建立公积金制度的，都要按照本方案的规定，建立公积金制度。
逐步扩大实行公积金制度的范围。城镇个体工商户和私营企业的职工，乡镇企业的职工，都要积极创造条件，建立公积金制度。
2．公积金缴交率
从1991年5月1日起至1995年职工个人和所在单位的公积金缴交率均为5％。随着经济的发展、企业效益的提高和职工收入的增长，逐步提高个人和所在单位的公积金缴交率。
3．公积金的利率
当年存储的公积金，比照银行活期存款利率结算利息。次年起，上年结转的公积金，比照银行三个月整存整取存款利率结算利息；并适时提高到比照银行半年整存整取存款利率结算利息。
4．公积金的管理
市公积金管理中心要严格遵守国家的规定，管好公积金，并接受市住房委员会和财政、审计、监察部门监督。要加快贷款发放和回收，做好公积金增值工作。
各单位必须按月缴交公积金，不得扣缴、迟缴。
（二）积极推进租金改革
1．住房租金改革的原则
随着职工工资收入的增长，加大住房租金改革力度，逐步提高租金标准。超过一定住房消费比例的给予减免，使职工家庭住房租金支出占家庭收入的比例达到一个合理的水平。
2．提租的范围和标准
本市直管和自管公房的租金，1991年5月1日起已将原租金标准提高一倍计租，目前不同类型住房的月租金每平方米计租面积为0．20元至1．06元，平均月租金标准为每平方米计租面积0．50元。自1995年7月1日起，每年按上一年住房租金平均水平提高50％计租
。1995年不同类型住房的月租金每平方米计租面积为0．30元至1．59元，平均月租金标准为每平方米计租面积0．75元。
3．租金的使用
提租后，增加的租金专项用于住房维修、管理和小块危房改造。
4．减免政策
（1）提租后不再发给补贴。住房租金支出超过上一年家庭月平均收入一定比例的部分，由承租人提出申请，产权单位给予减免。租金支出占家庭收入的比例，1995年定为5％，之后每年提高2个百分点，至2000年达到15％。
（2）民政部门确认的社会孤老和社会贫困户、烈属、享受离休待遇的干部和已故离休干部的配偶，提租后增支过多的，给予减免。
5．修订《上海市住房收费暂行标准》
1995年研究提出修订《上海市住房收费暂行标准》方案，1996年按新租金标准执行。

（三）稳步出售公有住房
1．出售原则
公有住房的出售，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。
2．出售范围
凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划，产权归属未定的和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。
各单位分配住房时，实行先售后租的原则。各单位向职工出售新分配公有住房的数量，应不低于每年分配住房总量的30％。
3．出售价格
向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价；向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。
新房的成本价，按住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（不含小区级非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息、税金等7项因素确定。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣计算，每使用一年成新折扣率为2％，使用年
限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按照有关规定经评估确定房价，出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数。
出售公有住房的成本价，由市住房制度改革办公室负责每年测定一次，经市政府批准后公布执行。
4．售房的折扣和优惠政策
对购买成本价公有住房者给予的折扣和优惠：
（1）按规定享受工龄折扣，职工的工龄计算到1991年实行公积金制度时为止。
（2）购买已租住的公有住房，按规定给予适当折扣，1995年定为5％，今后要逐年减少，至2000年前全部取消。
（3）按规定享受住房补贴。
（4）免缴房产税、契税，并缓征地租。
（5）购买新建公有住房免缴固定资产投资方向调节税。
出售人享受的优惠政策：
公有住房出售人免缴营业税、预算调节基金和能源交通基金。
5．成本价房的购买标准
职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。购房的面积标准必须严格按照国家和市政府规定的标准执行，超过标准部分执行市场价。
6．付款方式
购买公有住房以现金一次付清全部房款的，可根据现行的政策性职工住房抵押贷款利率与银行利率差，给予适当的付款折扣。申请职工住房抵押贷款的，首期付款不低于实际售价的30％。
7．产权归属
职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，售房收入归个人所有。
职工按成本价购买的住房，产权归个人所有。但购房款未付清或购房后未住满5年的，该房屋不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年的成本价重新计算后，由出售人退还购房人。购房款已付清并购房后已住满5年的，其
住房可进入市场出售、出租和转让。售房按规定补交土地出让金和交纳有关税费，其收入归个人所有，该住房今后的住户自行解决。
8．售后维修和管理
公有住房出售后的维修和管理，按照《上海市公有住房售后管理暂行办法》（沪府发〔1994〕59号文）执行。
9．售房款的管理和使用
直管公有住房出售后的售房款由市政府委托市公积金管理中心负责核收和管理，专项用于住宅建设、住房解困和旧房更新改造。
单位产权的公有住房出售后，其售房款由原产权单位负责核收，专项用于住宅建设和旧房更新改造。

（四）加快安居工程建设
1．安居工程建设资金的筹措
安居工程的开发建设实行条块分工、层层负责的体制，各自筹措本系统、本单位、本地区安居工程建设资金。
安居工程建设资金坚持国家、单位和个人三者共同负担的原则，即政府政策扶持，单位筹资建房，个人出资买房。
2．安居工程的开发建设
安居工程建设采用自建、联建、委托代建，以及市统一建造等多种形式进行。
对安居工程的建设用地，以计划划拨土地使用权的方式供应。
3．建设安居工程的扶持政策
按市、区分工的原则，分别由市、区承担固定资产投资方向调节税、营业税、房产税、契税，免缴人防费；市政建设和50％的非经营性公建配套费由市、区分担；征用安居房建设用地，由市、区承担耕地占用税、土地使用税、土地垦复基金或新菜地建设基金。
除市和区、县政府明文规定的收费项目外，任何单位和个人不得以其他名目收取费用。
4．安居房的出售
安居房按成本价，向中、低收入家庭无房户、危房户和住房困难户出售。
（五）新分配住房按职工家庭收入线的不同，确定职工家庭租房、买房的界限
新分配住房按职工家庭收入线划分，高收入家庭的住房由市场提供；中收入家庭购买政府和单位提供的成本价房；低收入家庭租赁政府和单位提供的公有住房。1995年制定有关方案，1996年开始施行。
根据不同消费层次家庭的住房需求，建造不同标准的住房，以充分发挥房改资金的经济效益和社会效益，调控房地产市场，促进住房建设，加速解决本市住房困难。
二、附 则
各地区、各部门、各单位要加强对房改工作的领导，做好各项工作。
在实行本规划的同时，原来已推行的商品房、外销房、利用外资开发建设内销商品房、住宅合作社建房等行之有效的办法，应继续积极推广，并和本规划结合起来实施。中央和外地在沪单位按本方案实施。在沪部队的企业化工厂的干部、职工和地方人员租用部队住房的，按本规划有关
条款实施；驻沪部队的干部、职工租用地方住房，其提租办法按本规划实施。
本规划未及事宜，仍按本市原有房改规定执行。
本规划实施后，每年7月1日至次年6月30日为房改年度。
本规划由市住房委员会负责解释。



1995年10月19日
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