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沈阳市人民政府关于国有土地实行有偿使用的决定
沈阳市人民政府



各县(市)、人民政府，市政府各部门：
为了认真贯彻《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《辽宁省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》，进一步推进我市土地使用制度改革，合理开发、利用土地，依法规范土地市场，促进城市建设和经济发展，现就
我市国有土地有偿使用做如下规定：
一、国有土地有偿使用范围
我市9个市辖区范围内的国有土地，除经市政府批准的国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其它用地继续实行划拨方式提供土地外，一律实行有偿使用，即以出让方式提供用地。
二、土地使用权出让
土地使用权出让，是指政府将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
出让土地使用权，凡有竞价受让条件的，均采取拍卖、招标的方式进行；没有竞价受让的，也可采取协议方式出让。出让土地前，使用者必须提出申请，经市政府批准后与市土地管理局签订土地使用权出让合同，交纳土地出让金，依法办理土地登记，领取国有土地使用证，方取得土地
使用权。
以出让方式取得土地使用权的土地使用者，必须按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用土地，未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门应按有关法律规定予以纠正，索取违约赔偿，并视情节给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权。
以出让方式取得的土地使用权，根据《房地产管理法》第三十八条规定，按照出让合同约定进行投资开发，达到工程投资总额的25%以上，在使用年限内可依法转让、出租、抵押、进行房地产转让或者用于其它经济活动，其合法权益受法律保护。
土地使用权出让合同规定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期，依照法律规定未被批准的，土地使用权由政府无偿收回。
三、原划拨土地逐步实行有偿使用
原划拨或有偿划拨的土地使用权，如转让、出租、抵押或改变使用性质，应到土地管理部门补办土地使用权出让手续，补交土地出让金；在现用地范围内新建属于土地有偿使用范围的项目，其相应的用地要办理出让手续。
出租地上建筑物、其它附着物引起相应土地使用权改变的，须办理土地出让手续，经批准也可以办理有偿划拨手续。
原划拨工业用地办理出让，一次性交纳土地出让金有困难的，经政府批准也可采取有偿划拨方式。
土地使用权的有偿划拨，是指政府将国有土地使用权在一定年限内有偿租赁给土地使用者，并由土地使用者按年度向政府交纳土地使用费的行为。
四、国有土地使用权出让的计划管理
国有土地使用权出让，即一级土地市场，由市政府垄断。土地出让必须符合土地利用总体规划和城市总体规划的要求。
市土地管理局每年要会同市建委、计经委、规划局、房产局依照我市社会经济发展、城市建设计划和经批准下达的年度非农业建设项目用地计划，编制年度土地使用权出让总面积方案和计划，报市政府批准后，由市土地管理局和市建委组织实施。实施过程中确需调整计划的，须经上述
部门审定，报市政府批准。
五、土地分级和土地出让金基价的确定
土地分级和出让金基价的确定要有利于实施城市总体规划，合理配置土地资源；有利于控制中心城区规模和人口密度；有利于开发新区和拓展城市功能。土地分级和土地出让金基价要根据经济发展、城市建设的需要以及土地市场的发育情况适时进行调整。
市土地管理局要按上述原则要求，会同市建委、规划局、房产局、物价局编制土地分级及土地出让金基价方案，并报市政府批准后实施。任何部门和个人未经政府批准不得降低出让金基价标准。
实行有偿使用的土地原征收的土地开发建设基金、改变土地使用性质费和征用农村土地征收的运迁费一律停收。
六、加强集体土地流转的管理
在坚持保护耕地，合理用地和节约用地的原则下，对农村非农业建设用地既要严格依法审批，又要支持乡镇企业的发展。集体土地使用权转让、出租用于非农业建设或以土地使用权联营入股兴办合资、合作企业的，必须征为国有，并实行有偿使用。对农村集体经济组织要以村为单位，
并依据其与城区的距离，人均占有土地的数量及其经济发展状况，由农村工作委员会会同有关部门核定其自用非农业建设用地指标，指标以内的非农业建设用地要依法办理用地审批手续，其出让金全部返还给所在县(市)、区；指标以外的土地出让金，全部上交市财政。
七、开发区土地出让金的管理
各类开发区内用地，按照本决定属于有偿使用范围的，必须实行有偿使用。开发区或土地使用者要与市土地管理局签订土地使用权出让合同，领取国有土地使用证，依法取得土地使用权。土地出让金由市土地管理局统一收取，经市政府批准后，返回开发区用于基础设施建设。
八、依法清理和规范土地市场
对未经市政府批准，擅自将划拨的国有土地使用权转让、出租、抵押等违法行为要认真清查，依法处理。
(一)擅自转让国有土地使用权和出租土地使用限期超过十年的，要按规定补办土地使用权出让手续，补交出让金；(二)凡擅自出租土地使用权或出租地上建筑物、其它附着物引起土地使用权随之出租的(出租期不超过十年)，须按规定补办土地使用权出让手续或经批准补办土地有偿划拨
手续。(三)凡擅自抵押国有土地使用权的，须到土地管理部门登记。抵押期满，土地使用权不能收回及依法拍卖房地产的，应首先从拍卖所得的价款中交纳土地使用权出让金后，抵押权人方可受偿。
上述各项补交出让金和土地租金的标准：1995年上半年补办的，1990年5月至1992年7月期间发生的，按当年标准的30%计收；1992年7月以后发生的按当年标准全额计划；1995年下半年补办的，按补办时的标准计收。土地市场的清理工作要在1995年底前完成。上述款项均由转让方、出租
方交纳。
凡在1994年10月1日以后批准开工建设的商品房，从1995年1月1日起，必须到市土地管理局补办土地出让手续，补交土地出让金，否则不予验收，不得上市销售。土地出让金由开发单位按1994年基准地价与其已交土地费用差额的50%交纳。
九、股份制企业土地资产的管理
出让方式取得的土地使用权作为股份加入股份制企业的，土地使用权由股份制企业持有，土地使用年限为出让年限减去原土地使用者已使用的年限，在其土地使用权出让年限内，股份制企业必须承担原出让合同和土地登记文件所载明的权利和义务。但入股定价必须经有资格的地价评估
机构评估后经市土地管理局认定，土地入股后三个月内必须到市土地管理局办理更名手续。
以划拨方式取得的土地使用权，如建立股份制企业，应办理土地使用权出让手续，交纳土地出让金；交纳土地出让金有困难的，可以办理有偿划拨手续，以承担方式获得土地使用权，每年向国家交纳土地使用费。
十、土地的宏观调控和土地收益的资金管理
市土地管理局负责全市土地有偿使用工作，做到统一政策、统一规划、统一管理、统一签订出让合同、统一收取出让金、统一发放土地使用证。各有关部门要积极配合，共同做好土地有偿使用工作。
土地出让金和土地使用费由市土地管理局统一代为征收，全部上缴财政，列入专项资金管理。土地出让金和土地使用费除按规定上缴国家及扣除代征业务费外，主要用于城市基础设施建设和农业开发，不得挪作它用。土地出让金和土地使用费要按标准认真收缴，不得减免。如有特殊情
况确需减免的，须报市政府审定。
本决定自1995年1月1日起施行。凡过去我市制定的有关国有土地有偿使用的规定和与本决定不符，以本决定为准。
新民市、辽中县、法库县、康平县要依照本决定，结合本地区情况，制定土地有偿使用方法，报市政府批准后实施。



1994年11月7日
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