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北京市房地产管理局关于印发《北京市城镇房屋安全检查技术要点》的通知
北京市房地产管理局


通知
十八个区（县）房地局、各房屋经营管理公司：
现将《北京市城镇房屋安全检查技术要点》印发给你们，请遵照执行。


（一九九四年九月二十九日）


城镇房屋安全检查，是保障房屋住用安全的重要措施和手段。为使房屋修缮管理人员正确掌握房屋安全检查作业程序，严格检查方法，现制订城镇房屋安全检查技术要点。
一、房屋安全检查的必要性
1．房屋在使用过程中，无论是否超过使用年限，都会因设计、施工质量问题的暴露，外力对结构构件的影响，材料质量的退化，风、雨、雪、地震等自然灾害的侵袭，使房屋的整体或局部产生破坏。因此，有计划地对房屋进行年度或季节性的安全检查，能及时发现房屋危险和房屋严
重破损状况。通过抢修、加固或维修排除险情，防止发生房屋倒塌及破坏事故，保障居住安全和房屋的正常使用。
2．通过对房屋的检查，可掌握房屋的完损状况，针对房屋破损情况制定措施，安排修缮，保持和提高房屋的完好程度，延长房屋使用寿命。
3．通过对房屋有计划有目的的检查，为制定房屋的修缮计划，制定城市总体修建、改建规划，实现房产的科学化管理提供可靠依据。
二、一般性房屋安全检查的方法
1．直观检查
由房屋检查人对房屋的建筑结构情况进行直接全面的检查。主要查建筑构件的裂缝、变形、倾斜、腐朽现象的特征，深度，形状、分布及其各类原因引起的潜在隐患。
2．敲击刺探检查
用铁钎刺探埋入墙内的柱根、柁、檩、椽头等部位，探查腐朽程度。敲击墙体、木构件，判断空鼓或虫蛀情况。
3．仪器检查
使用回弹仪、取芯机、超声仪等检查构件的强度；使用经纬仪检查房屋垂直度；用水平仪检查房屋沉降量；用小线、尺子检查木构件的变形程度。
4．结构构件验算
通过结构计算，验算结构构件截面尺寸是否符合强度、刚度要求。
三、房屋安全检查步骤及注意事项
1．实施房屋安全检查前，检查小组首先要查阅房屋图纸及有关资料，熟悉并掌握房屋建筑及结构的布局和特征。无图纸的，应由房屋管理人员补画房屋建筑平面示意图。平面图上应按统一的方法标注房间号。
检查小组要事先准备好各种检查工具和必要的排险、抢修器材。
房屋管理人员应依照检查作业计划提前通知用户做好准备，以提供查房作业的方便。
2．到检查现场后首先要做好四核对，即：平面图与房屋现状是否相符；图示房间标号与现场房间标号是否相符；房屋数量与图列房屋数量是否相符；产权关系是否相符。防止漏查、错查。
3．检查建筑物周围环境的影响及有无损害房屋结构的人为因素。如相邻的高大建筑、高大枯朽树木，高压电线，沟壑坑穴，地表积水，车辆机械振动对房屋的影响以及使用不当的现象（包括住户自行拆改，门窗洞口改动，受力部位开洞、开槽，楼地面、基础长期泡水、浸水、潮湿，
化学药品腐蚀，通风不良等）。
4．对平房或木屋盖楼房，入室前要先查看房屋外观有无严重裂缝变形、倾斜错动，屋面是否塌腰沉折。根据房屋结构、构造，结合房屋外观迹象，详细检查主要构件及其结合部的状况。上房前应先检查构架的安全可靠程度。进入顶棚之前要先查看顶棚的木楞、吊挂是否安全可靠，顶
棚内的电线有无裸露、破损等危险现象，以防检查过程中发生个人伤害。
5．检查室内装修（吊顶、地板、隔扇）、设备、电气的损坏情况。
6．检查室外装修（石膏装饰、小檐顶棚、水泥饰面）的损坏情况。
7．检查屋面的损坏情况（有无杂草、瓦件塌陷、弯曲下沉等）。
8．检查时要认真逐项填写检查记录表，并由检查人、复核人、负责人签字。
四、各类房屋中不同结构的检查重点
1．钢筋混凝土结构和砖混结构楼房中的混凝土构件要查：
①梁的支座附近，梁跨以内裂缝、变形发生及发展状况；
②梁、柱、墙联系处的梁端、柱头、墙体有无新出现的裂缝；
③各种板的支座附近和跨中有无横裂、顺裂或斜裂，是否新出现或原有裂缝有无发展；
④混凝土屋架的弦杆、腹杆有无裂缝。支撑部位有无移动，屋架是否倾斜，连接铁件有无变形、锈蚀和松动。
2．各种楼房及平房的砌体结构要查：
①纵横墙联结处及转角处有无竖裂或斜裂，门窗券口有无裂缝及错动；
②砖砌承重墙、窗间墙、独立柱有无裂缝，倾斜，鼓闪，酥碱，错动和下沉；
③基础、墙脚有无变形，下沉开裂，酥碱；
④附属建筑物的损坏情况（含屋顶水箱、附墙烟囱、高门脸、女儿墙等）。
3．对木结构楼房及平房中糊纸或包镶的柁、檩必须打开检查。对房屋中的屋架、柁、檩、椽、柱的检查重点是：
①房屋的整体有无倾斜、变形；
②周围环境对房屋本身有何直接影响；
③柱子是否倾斜、弯曲、下沉，柱头、柱根是否糟朽；
④柁、檩是否过度弯曲，有无横裂、斜裂或明显新出现的裂缝；有无木节（明显活节）、虫蛀；檩头、柁头有无糟朽；
⑤加固过的柁、檩变形、错动情况；
⑥木构架上的铁件有无松动、锈蚀变形。
4．其它应检查的重点是：
①屋面边沿有无悬砖碎瓦、浮瓦，房山博风砖，脊瓦有无松动；
②各种外檐装修、吊挂、饰面有无破碎空鼓；
③窗扇、玻璃及五金有无损坏；檐沟、雨落管有无松垂脱落；
④女儿墙、附墙烟囱有无开裂，倾斜，水平错动位移；
⑤阳台、雨罩的抹灰层有无空鼓，翘裂，阳台、雨罩根部有无裂痕；
⑥院墙、门楼、院厕有无危及人身安全的破坏现象；
⑦老旧电线有无外皮老化变质、脱皮裸露；
⑧其它人为拆改，改变房屋使用用途后，影响结构受力，改变承重状况等。
上述各种现象均为危险现象，应详细记载。尤其对于承重墙、柱、梁、过梁、窗券、板、屋架及其他重要承重部位均应对不同变形错位、裂缝的原状及发展状况进行详细记载，以备定期观察检查，做好安全预防工作。
五、房屋安全检查报表的填制
房屋安全检查要按时填制统一的报表。填制时要做到：
1．原始调查表，除表头可在室内填写外，其余调查项目均应在检查现场，随查随填，不得漏填、误填；
2．整理登记表，应在审核原始调查表填制齐全、无误的情况下进行，做到应填尽填；
3．汇总报表按时上报主管机关。
六、危险房的处理
对检查中判定的整幢（栋）危险房或局部危险房的，应妥善安排计划进行修缮；对需要及时抢修的危险状况，要组织排险；一般加固工程可结合修缮消除险情。



1994年10月6日
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