江苏省徐州市人大常委会

（五）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；

（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

拒不退出或者移交的，业主委员会可以请求物业所在地公安机关给予协助；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

在办理交接时，交接各方应当对住宅物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地街道办事处（镇人民政府）备案。

第五十六条 单体物业或者规模较小的物业，业主大会可以决定自行管理本住宅物业管理区域。

由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，住宅物业可以在街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会的监督指导下由业主自行管理。

实行自行管理的，应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

第五十七条 市、县（市）、区人民政府应当制定老旧住宅小区物业整治改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施。

市、县（市）、区人民政府有关部门应当指导、协助老旧住宅小区增设必要的停车位和车辆充电设施，以及加装电梯。

老旧住宅小区完成整治改造后，街道办事处（镇人民政府）可以组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。

未实行物业管理的老旧住宅小区，由街道办事处（镇人民政府）组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务。

市、县（市）、区人民政府应当对老旧住宅小区整治改造和住宅物业管理相关费用给予适当补贴。

第五十八条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备竣工验收后，建设单位应当依法将其移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并依法承担住宅物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外相关管线和设施设备的维修、养护、更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照有关法律、法规规定执行。

老旧住宅小区内未依法移交的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收，具体实施办法由市人民政府制定。

专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

第六章 物业安全管理与使用维护

第五十九条 物业服务企业负责住宅物业管理区域共有部分安全检查和维修养护，并承担超过保修期或者合理使用年限后的物业安全管理责任。业主负责物业专有部分安全检查和维护保养。

物业服务企业应当登记进出住宅物业管理区域的外来人员和车辆，履行车辆停放管理义务，并定时对住宅物业管理区域进行巡查。

住宅物业管理区域内安装监控安防设施设备的，物业服务企业应当定期维修养护，保障正常运行。

物业服务企业对维修养护、改造物业及配置固定设施设备而形成的资料，应当妥善保管并建立档案。

第六十条 物业服务企业应当在消防车道、消防车操作场地、消防设施设置明显标识和禁止占用提醒；对人流干道、疏散通道、化粪池、电梯等重点部位和重要设施进行经常性检查。

对检查中发现的安全隐患，应当立即处理，并发出警示；发现专业经营设施设备有安全隐患的，应当及时报告相关专业经营单位；存在重大事故隐患的，应当及时报告物业所在地街道办事处（镇人民政府）和负有安全生产监督管理职责的部门。

尚未组建业主委员会、未选聘物业服务企业的住宅小区，社区居（村）民委员会应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

第六十一条 业主或者物业使用人装饰装修物业的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业办理登记手续，签订装饰装修服务协议。涉及拆改非承重结构及燃气设施等需要报相关部门批准的，应当依法办理批准手续。未办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入住宅物业管理区域。

物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

物业服务企业不得向业主或者物业使用人指定装饰装修施工单位、材料供应商以及物料搬运人员。

第六十二条 住宅物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当向有关主管部门报告：

（一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全的；

（三）发生群体性突发事件的；

（四）住宅物业管理区域内发生其他重大事项的。

第六十三条 住宅物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变物业的规划用途；

（二）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，扩大承重墙上原有的门窗洞口；

（三）将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；

（四）违法搭建建筑物、构筑物；

（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位和配套建筑，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；

（七）制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风；

（八）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷堆放杂物、露天焚烧垃圾；

（九）高空抛物；

（十）侵占绿地、擅自砍伐树木、毁坏绿化和绿化设施；

（十一）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；

（十二）擅自在物业管理区域内悬挂、张贴、涂写、刻画等；

（十三）非法饲养动物、种植植物；

（十四）违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；

（十五）占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道、安全出口，圈占、遮挡消火栓，损坏消防设施及器材；

（十六）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门。

有关主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当依法依规及时查处住宅物业管理区域内的违法违规行为。

业主大会或者业主委员会对侵害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约请求行为人停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十四条 住宅小区应当根据需要设置电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。

新建住宅小区，建设单位应当按照规划要求配建电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。

第七章 物业专项维修资金

第六十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

第六十六条 同一住宅物业管理区域内，有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业，建设单位、业主应当按照规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当按照规定交存电梯、消防等设施设备专项维修资金，纳入住宅物业管理区域物业专项维修资金管理。

物业专项维修资金管理办法由市人民政府制定。

第六十七条 在已设立物业专项维修资金账户的住宅物业管理区域，业主未交存物业专项维修资金或者分户账物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当按照国家、省和本市的相关规定及时补交或者续交。

第六十八条 物业专项维修资金的使用遵循受益人和负担人相一致的原则。需要动用物业专项维修资金的，根据法定程序办理物业专项维修资金提取事项。

超过一定额度的物业专项维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价等方式，保障资金安全。

探索建立电梯、消防共用部位、共用设施设备的专项维修保险制度。

第六十九条 物业保修期限届满后，发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情况，物业服务企业应当先行采取应急防范措施，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用物业专项维修资金：

（一）外墙、屋面渗漏的；

（二）电梯发生故障危及人身安全的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼顶、楼体外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（六）消防设施出现功能障碍，住宅物业管理区域存在重大火灾隐患的；

（七）危及房屋安全或者人身安全的其他情形。

应急维修工程竣工验收后，应当将经过审计的物业专项维修资金使用总额以及业主分摊情况在住宅物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。

第七十条 物业专项维修资金的增值收益，扣除业主房屋分户账滚存资金（利息）和必要管理费用的剩余部分，可以建立物业专项维修资金统筹分账，主要用于住宅物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。

第八章 监督管理

第七十一条 市、县（市）、区物业管理主管部门应当对街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会物业管理工作人员、业主委员会成员和物业服务企业相关人员进行培训，提高物业管理和服务水平，所需费用纳入同级财政预算。

市、县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当组织开展物业管理法律、法规的宣传工作，增强业主自我管理的意识和能力。

第七十二条 市物业管理主管部门履行下列职责：

（一）负责全市住宅物业管理活动的相关政策研究，建立完善住宅物业管理机制；

（二）指导、服务和监督各县（市）、区住宅物业管理的监管工作；

（三）统筹全市物业专项维修资金监管工作；

（四）建立和管理市物业管理公众服务平台；

（五）建立和完善物业服务行业信用管理体系；

（六）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本；

（七）法律、法规规定的其他职责。

第七十三条 县（市）、区物业管理主管部门履行下列职责：

（一）指导、监督街道办事处（镇人民政府）物业管理相关工作；

（二）指导、监督选聘物业服务企业、物业服务企业交接、物业承接查验和物业服务企业履约以及相关的备案工作；

（三）负责指导、监督业主大会、业主委员会筹建、换届以及日常监管工作，建立日常培训和业务指导机制；责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定；

（四）负责物业专项维修资金的监督管理；

（五）协调老旧住宅小区整治及推进未建立物业管理的住宅小区转入物业管理；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第七十四条 街道办事处（镇人民政府）履行下列职责：

（一）具体负责辖区内住宅物业管理工作，完善社区公共服务体系，健全物业管理工作长效机制；

（二）指导、协助和监督辖区内业主大会、业主委员会的筹建、备案、换届以及物业服务企业的选聘、交接等工作；

（三）负责住宅物业管理相关参与主体信用信息的采集；

（四）建立住宅物业管理争议化解机制；

（五）落实住宅物业应急管理机制，制定辖区内物业管理应急预案；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第九章 法律责任

第七十五条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，依照其规定处罚。

第七十六条 本条例规定的行政处罚，按照相对集中行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的，依照其规定执行。

第七十七条 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由县（市）、区物业管理主管部门按照下列规定予以处罚：

（一）违反本条例第十七条第一款规定，未报送相应材料的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款；

（二）违反本条例第十九条第一款规定，未按照规定交纳首次业主大会会议筹备费用的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；

（三）违反本条例第四十条第一款规定，未按照要求委托第三方机构进行评估的，责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；

（四）违反本条例第六十六条第二款规定，未按照要求交存物业专项维修资金的，责令限期改正；逾期不改正的，处应交存物业专项维修资金数额的百分之十以上百分之三十以下罚款。

第七十八条 物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由县（市）、区物业管理主管部门按照下列规定进行处罚：

（一）违反本条例第四十二条第二款规定，未公告承接查验情况的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款；

（二）违反本条例第四十六条规定，未公布或者公示信息或者公布、公示虚假信息的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

物业服务企业违反价格管理规定的，由市场监督行政主管部门按照价格法律、法规的规定处罚。

第七十九条 物业管理主管部门、政府相关职能部门及机构、街道办事处（镇人民政府）的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第十章 附则

第八十条 物业服务企业之外的其他管理人接受业主大会委托管理住宅物业的，适用本条例有关物业服务企业的规定。

非住宅物业的管理参照本条例执行。

第八十一条 本条例自2021年12月1日起施行。

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