青海省海南藏族自治州人民政府

州级物业管理行政主管部门应当发布住宅小区物业服务星级标准，明确物业服务内容和标准。

州级价格行政主管部门应当会同同级物业管理行政主管部门制定星级服务收费标准，并向社会公布；每三年对收费标准进行评估，根据评估结果调整收费标准，制定、调整收费标准应当通过座谈、论证、听证或者其他公开形式，广泛征求社会公众的意见建议。

第五十九条 业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定与业主大会选聘的物业服务人订立书面的物业服务合同，并按规定进行备案。

物业服务合同应当载明下列内容：

（一）提供物业服务符合有关规定的标准、规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

（七）不得侵犯业主的合法权益，不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（八）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；

（九）配合乡（镇）人民政府、行政执法机关和社区居（村）民委员会做好物业管理相关工作。

第六十条 物业服务人应当将下列信息予以公示：

（一）物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况；

（五）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项。物业服务人应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

第六十一条 除清洁、绿化、保安、电梯维护管理等专业服务外，一个物业管理区域应当由一个物业服务人统一提供物业服务。物业管理区域内地上或者地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第六十二条 物业服务人根据物业服务合同的约定，提供下列服务：

（一）物业共有部分及其附属设施设备的维护和管理；

（二）公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理；

（三）环境卫生清洁和公共绿化养护；

（四）物业装饰装修管理服务；

（五）物业档案及相关资料的保管；

（六）其他物业管理服务事项。

第六十三条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

保障性住房、房改房、老旧住宅小区以及住宅前期物业服务实行政府指导价管理；业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价；物业服务人接受业主委托提供物业服务合同以外的特约服务费实行市场调节价。

实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费，由县人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门根据物业服务等级指导标准、物业服务人成本、居民经济承受能力等因素，制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。

第六十四条 实行市场调节价的物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则，具体标准和方式由物业服务合同约定。物业服务合同期内，物业服务人不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务人应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第六十五条 物业服务人依约履行义务的，业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。物业服务费按月计收，最长预收期限不得超过六个月，业主自愿交纳的除外。

业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务人、业主委员会可以通过上门催交、电话催交等形式，督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼。经生效司法判决确认后仍不履行的，可以申请人民法院强制执行并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第六十六条 物业服务人不得有下列行为：

（一）减少物业服务内容、降低物业服务标准；

（二）采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务、催收物业费；

（三）擅自增加收费项目、提高收费标准，超期收取费用；

（四）擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权；

（五）擅自拆除、损坏物业管理区域内的共用设施设备；

（六）擅自撤离或者拒不退出物业管理区域；

（七）终止服务撤离时，拒不移交属于业主的档案资料、物品、资金等；

（八）法律、法规禁止的其他情形。

第六十七条 物业管理区域突发失管状态时，乡（镇）人民政府应当确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的，乡（镇）人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内公示。应急物业服务期限不超过一年，费用由全体业主承担,已交纳物业费的由原物业服务人予以结算。

应急物业服务期间，乡（镇）人民政府应当组织业主共同决定选聘新的物业服务人，协调新的物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第六十八条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务人使用的，由物业服务人承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同承担。

专业经营单位不得对符合条件的用户无正当理由拒绝服务或者停止服务，不得强制物业服务人代收有关费用或者提供无偿服务。

物业服务人接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

第六十九条 规划设计为集中供热的物业管理区域内，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始三十日前与供热单位签订停热协议，并交纳采暖费总额百分之五十的费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。具备供热计量条件的物业管理区域，应当实行供热计量收费制度。

第七十条 物业服务人应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案。发生突发性自然灾害、公共卫生事件、火灾和供水、供电、供气、特种设备等安全事故时，物业服务人在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门和专业经营单位报告，并协助做好救助工作。

物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第七十一条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务人。决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满三十日前与物业服务人续签物业服务合同。决定选聘新物业服务人的，原物业服务人应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务人接管。物业服务人决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主或者业主委员会，同时书面告知县级人民政府物业管理主管部门、乡镇人民政府。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出续聘或者选聘决定，也没有要求物业服务人退出物业管理区域，原物业服务人按照合同约定继续提供服务的，物业服务合同有效期自动延续至新的物业合同约定提供物业服务之日止。

第七十二条 物业服务人应当自物业合同终止之日起十五日内，向业主委员会履行下列交接义务:

（一）移交物业服务用房等共有部分及其附属设施设备；

（二）移交本办法第五十九条规定的资料；

（三）移交物业档案、维修和保养物业形成的技术资料及保养记录；

（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务人未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务；不得损坏、隐匿、销毁有关资料和财物。物业服务人拒不移交前款资金、资料和物品并拒绝退出物业管理区域的，业主大会应当及时向社区居委会和县级房产主管部门报告，并可向辖区内公安机关请求协助；物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。

第七十三条 物业服务合同终止后，物业服务人不得以业主欠交物业管理费用或者对业主大会、业主委员会、筹备组及物业主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。

　　物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。

　　物业服务人退出后，物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商、调解、仲裁以及诉讼等途径进行解决。

第七十四条 老旧小区或者开放的住宅楼由乡镇人民政府帮助组织成立业主委员会，并选聘物业服务人进行服务；无法选聘的，乡镇人民政府应负责或委托社区（村）居（村）民委员会组建简易物业服务组织视情提供相应的准物业服务。物业主管部门应结合“红色物业”创建工作，采取物业服务企业主动对接、单位分包、业主自筹等方式兜底托管老旧小区物业工作。

老旧小区的具体标准由县人民政府制定。

第七十五条 业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣、管理费用等事项共同作出约定。

自行管理可以采取由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同决定的其他形式进行。自行管理应当推选管理负责人。

第七十六条 自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管理区域内每半年公布管理费用的收支情况。业主针对收支情况提出的询问，业主委员会、管理负责人应当及时答复。

第七十七条 县级人民政府物业管理主管部门、乡（镇）人民政府和社区居（村）民委员会应当指导帮助本辖区内自行管理的小区做好物业服务工作，协调物业管理与社区建设的关系。

第七十八条 县级以上人民政府物业管理主管部门应当加强物业服务人从业人员培训，定期对物业服务人的资质条件和服务质量进行规范化考核。



第六章 物业的使用和维护



第七十九条 业主、物业使用人对物业的使用和维护应当遵守法律、法规、管理规约及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

第八十条 物业管理区域内禁止下列行为:

（一）擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

（三）损坏房屋承重结构、主体结构；

（四）违法搭建建筑物、构筑物；

（五）破坏或者擅自改变房屋外观；

（六）窗外摆放花盆等易坠物品，高空抛物；

（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（八）排放有毒、有害物质；

（九）随意堆放、倾倒、抛掷垃圾、杂物和露天焚烧；

（十）制造超标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；

（十一）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（十二）占用、堵塞消防通道、安全出口，损坏消防设施、器材；

（十三）违反规定摆摊设点、占道经营、停放车辆；

（十四）违反规定饲养动物；

（十五）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务人、业主委员会应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第八十一条 业主或者非业主使用人进行房屋装修的，应当事先告知物业服务人，并不得违反房屋装修的有关规定。

物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督，业主或者非业主使用人应当予以配合。

第八十二条 新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）水、电纳入城（镇）市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、共用部位、共用设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置；

（二）在城（镇）市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置；

（三）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

（四）按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设；

（五）按照规划要求完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

（六）按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；

（七）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

（八）建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰；

（九）法律、法规规定的其他条件。

第八十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务人；物业服务人确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第八十四条 业主、物业服务人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意；物业服务人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务人应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第八十五条 建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理，专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。

老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。

第八十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

上述单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第八十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电及绿化用水用电、消防用水等的收费，应当执行居民用水用电价格标准。

第八十八条 业主应当按照城乡规划行政主管部门批准或者房地产权属证书载明的用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约，擅自改变物业使用性质。

业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主书面同意后，依法办理相关手续。

住宅改变为经营性用房的，业主应当及时告知业主委员会、物业服务人。物业服务人应当在物业管理区域内进行公示，并按照非住宅类用房收取物业服务费。

第八十九条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定车库、车位的出售、附赠或者出租方式、租售价格、租售时间、租售期限等内容。

第九十条 在物业管理区域内，条件允许并经业主大会同意，可以在业主共有的道路、场地新划定车位，用于业主停车。新划定车位不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

车辆停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照当地价格主管部门的规定确定收费标准。保障性住房住宅小区车辆停放、收费和管理等事项，由住房保障管理部门决定，收费价格由各县物价管理部门核定。

业主对车辆停放有保管要求的，应当与物业服务人另行签订保管合同。

第九十一条 执行公务的公安、消防、救护、抢险、环卫、邮递、信息通信等特种车辆，在物业管理区域内临时停放，免交停车费。因业主需要以及为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆进入住宅物业管理区域临时停车未超过半小时的，免交停车费。

大型车辆、载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品和危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

第九十二条 利用业主共有部分及其附属设施进行经营的，应当经业主大会、物业服务人、有利害关系的业主同意后，按照规定办理有关手续。经营所得收益，属于全体业主共有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主大会决定利用共有部分及其附属设施进行经营的，可以委托物业服务人代为管理，并向其支付报酬。物业服务人应当将经营所得收益单独分类列账，每半年公布一次经营所得收益收支情况，并接受业主的监督。

第九十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主或者使用人应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务人维修养护，费用由责任人承担。

第九十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位在办理房屋所有权初始登记前，应当将物业保修金交存至物业管理主管部门设立的专户，专项用于保修期内物业的维修。

第九十五条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

专项维修资金的交存、使用、管理按照国家和地方有关规定执行，接受审计、财政主管部门的监督管理及业主的查询。

第九十六条 专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存百分之三十的，由业主大会决定续交方案。

第九十七条 发生下列紧急情况时，物业服务人、业主委员会、相关业主、社区居（村）民委员会应当先行采取应急措施，同时由业主委员会向物业所在地物业管理主管部门提出紧急情况维修申请报告，物业管理主管部门接到报告后，应当在三个工作日内办理相关手续。经核准后，维修、更新和改造的费用在专项维修资金中列支：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；

（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

（四）专用供排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（五）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

发生前款所列情形，未按规定实施维修、更新和改造的，物业管理主管部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支。

第九十八条 已由专业经营单位接收的专业经营设施设备管理、维修、养护和更新等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。

专业经营设施设备发生故障或者损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护和更新，物业服务人、业主应当予以配合。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务人承担，物业服务人可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。



第七章 法律责任



第九十九条 违反本办法规定的行为，法律、行政法规已规定法律责任的，从其规定。



第八章 附则



第一百条 非住宅物业的管理服务，参照本办法执行。

第一百零一条 本办法在应用中出现的其他具体事项由海南州住房和城乡建设局负责解释。

第一百零二条 本办法自2025年2月22日起施行。2022年4月11日公布的海南藏族自治州人民政府令第4号《海南藏族自治州物业管理办法》同时废止。

不分页显示　　　总共2页　　[1] 2

上一页