甘肃省庆阳市人大常委会

（五）业主交纳物业服务费用、公共水电费用分摊情况，由物业服务人负责的物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况；

（六）其他应当公布的信息。

前款第五项规定的内容，应当每年至少公布一次。

业主对公布内容有异议的，物业服务人应当及时予以答复。

第四十九条 物业管理服务应当实行项目经理人制度。物业服务人应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。

项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的，物业服务人应当及时更换。

第五十条 物业服务人应当根据物业服务合同的约定，委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托或者转交给其他单位或者个人。

电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测，委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。

第五十一条 物业服务人应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务人在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务人雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第五十二条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。



第二节 物业服务人的权利与义务



第五十三条 物业服务人在物业服务活动中享有下列权利：

（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理；

（二）依照国家、省市有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费；

（三）劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为；

（四）法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

第五十四条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，履行下列义务：

（一）落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作；

（二）采取必要的安全保障措施，防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物中坠落的物品造成他人损害；

（三）执行政府依法实施的应急处置措施或者其他管理措施，积极配合开展相关工作；

（四）负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生；

（五）对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修；

（六）做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务；

（七）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务人未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。



第三节 物业服务收费



第五十五条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。

政府指导价的适用范围和收费标准由发展和改革部门制定。

市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定，并报县（区）发展和改革部门备案。

第五十六条 业主和物业服务人可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

实行物业服务包干制的物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务人的利润。

实行物业服务酬金制的预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务人的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务人固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；

（九）经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第五十七条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第五十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

第五十九条 物业服务收费管理办法由市人民政府制定。物业服务收费管理办法应当包括价格制定、目录公布、票据、监督管理等规定。



第四节 物业服务人退出交接



第六十条 物业服务人要求提前解除物业服务合同，应当提前六十日告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。

业主大会决定解聘物业服务人，业主委员会应提前六十日通知物业服务人。

原物业服务人退出时，应当向新的物业服务人办妥管理交接手续并移交下列资料：

（一）物业承接查验资料；

（二）物业服务期间形成的物业及电梯、消防、监控等设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案；

（三）物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备资料；

（四）预收、代收有关费用的相关账册、票据；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他资料。

第六十一条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。



第六章 物业的使用与维护



第一节 一般规定



第六十二条 业主、物业使用人应当遵守法律法规、管理规约和业主大会决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

业主或者物业使用人封闭阳台及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施，不得违反管理规约，应当保持物业的安全、整洁、美观。

业主或者物业使用人使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动时，应当控制音量或者采取其他有效措施，避免对周围居民造成环境噪声污染。

第六十三条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）改变人民防空工程主体结构，拆除人民防空工程设施设备或者采用其他方法危害人民防空工程安全和使用效能；

（二）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（五）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；

（六）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；

（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；

（八）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；

（九）从建筑物中抛掷物品；

（十）违反规定饲养烈性犬等危险动物；

（十一）违反规定使用高音喇叭；

（十二）排放有毒、有害等污染环境的物质；

（十三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；

（十四）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

第六十四条 业主、物业使用人对物业装饰装修的，应当事先告知物业服务人，遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定和管理规约。

物业服务人应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并进行现场巡查。

物业服务人对装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合；发现不当装饰装修行为的，应当及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关主管部门。有关主管部门在接到物业服务人的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动，应当限制作业时间，并采取其他有效措施，以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染。

第六十五条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

第六十六条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。



第二节 住宅专项维修资金管理



第六十七条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交存住宅专项维修资金。

专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

商品住宅、公有住房已经出售但未交存住宅专项维修资金或者交存比例达不到规定标准的物业管理区域的房屋所有权人，应当补交住宅专项维修资金。

第六十八条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八。

县（区）住房和城乡建设主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第六十九条 在《商品房买卖合同》网上签约时，房屋买受人应当将首期住宅专项维修资金足额存入县（区）住房和城乡建设主管部门在商业银行开立的住宅专项维修资金专户；建设单位或者售房单位在办理网签备案时，应当提供住宅专项维修资金专用收据；物业区域未出售的房屋，由建设单位在办理不动产权属初始登记时，应当足额代为交纳首期住宅专项维修资金。

第七十条 业主大会成立前，住宅专项维修资金由县（区）住房和城乡建设主管部门代为管理。业主大会成立后，决定申请将住宅专项维修资金划转的，县（区）住房和城乡建设主管部门应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主委员会在商业银行开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。开户商业银行应当与县（区）住房和城乡建设主管部门签订监督协议。县（区）住房和城乡建设主管部门应当对业主委员会开立的住宅专项维修资金账户及资金使用进行监督。

第七十一条 使用住宅专项维修资金相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:

（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的住宅专项维修资金中列支；

（二）用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支；

（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。

使用住宅专项维修资金，涉及尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的，建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第七十二条 业主转让物业的，住宅专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的住宅专项维修资金业主交存的应当退还业主；公有住房单位交存的部分返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收交同级财政纳入非税收入。

第七十三条 物业保修期限届满后，住宅专项维修资金由住房和城乡建设主管部门代管且发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的，物业服务人、业主委员会和相关业主应当立即采取应急防范措施，并同时向县（区）住房和城乡建设主管部门提出住宅专项维修资金使用申请：

（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；

（二）楼体外立面脱落的；

（三）电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；

（四）消防设施故障，应急管理主管部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；

（五）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

（六）专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

县（区）住房和城乡建设主管部门收到申请后，应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的，应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书，并通知物业服务人立即组织维修。

未聘用物业服务人的，由业主委员会或者相关业主按照以上规定履行申请使用责任。

第七十四条 紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会或者业主可以凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。

紧急情况下维修工程竣工验收后，应当将使用住宅专项维修资金总额，在物业管理区域内显著位置公示。

第七十五条 住宅专项维修资金管理办法由市人民政府制定。住宅专项维修资金的管理办法应当包括保值增值、使用计划报告、应急使用、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度及使用、支付方式、程序、时限等规定。



第七章 法律责任



第七十六条 违反本条例的行为，有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第七十七条 违反本条例第四十八条第一款和第二款规定，物业服务人未按照要求公布相关信息的，由县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上三万元以下罚款。

第七十八条 违反本条例第五十七条第三款规定，物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费的，由市、县（区）住房和城乡建设主管部门责令改正，拒不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款。

第七十九条 违反本条例第六十三条第（五）项规定，损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途，由市、县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，处一千元以上三万元以下罚款；造成他人损失的，应赔偿损失。

违反本条例第六十三条第（六）项规定，对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占的，由市、县（区）住房和城乡建设主管部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，处一千元以上三万元以下罚款；造成他人损失的，应赔偿损失。

违反本条例第六十三条第（七）项规定，存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品的，由相关职能部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，处一千元以上三万元以下罚款；构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成他人损失的，应赔偿损失。

违反本条例第六十三条第（八）项规定，利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动的，由相关职能部门责令限期改正，恢复原状，按情节轻重，处一千元以上三万元以下罚款；构成违反治安管理行为的，给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成他人损失的，应赔偿损失。

第八十条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第八十一条 市、县（区）住房和城乡建设主管部门或者其他有关主管部门和执法机构及其工作人员违反本条例的规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；

（二）不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的；

（三）未按照规定受理物业服务投诉，造成严重后果的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。



第八章 附 则



第八十二条 本条例自2019年8月1日起施行。

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