青海省西宁市人民政府

西宁市住宅专项维修资金管理办法

（2024年11月29日西宁市人民政府令第177号公布 自2025年1月1日起施行）


第一条  为了规范住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条  本办法中下列用语的含义:

(一)住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

(二)住宅共用部位，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

(三)共用设施设备，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  住宅专项维修资金管理遵循依法交存、专户存储、专款专用、业主共有、业主共同决定、政府监督的原则。

第五条  市、县(区)房产行政主管部门具体负责所在辖区范围内住宅专项维修资金交存、使用和管理工作。

审计、财政等部门依据各自职责做好住宅专项维修资金的监督管理工作。

乡镇人民政府、街道办事处按照法定职责，监督业主大会、业主委员会依法履行住宅专项维修资金筹集和使用的相关工作。

社区居(村)民委员会可以协助乡镇人民政府、街道办事处开展社区管理、社区服务中与住宅专项维修资金管理相关的工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法开展住宅专项维修资金筹集和使用工作。    

第六条  下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:

(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。          

第七条  业主交存的住宅专项维修资金属于业主共同共有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第八条  首期住宅专项维修资金按照下列标准交存:

(一)层高六层及以下未配备电梯的住宅，按照本市住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五交存;

(二)层高六层及以下配备电梯的住宅，按照本市住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之六交存;

(三)层高七至十一层的住宅，按照本市住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之七交存;

(四)层高十二层及以上的住宅，按照本市住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之八交存。

市、县(区)房产行政主管部门应当根据本地情况，公布本市住宅建筑安装工程每平方米造价标准，并适时调整。

第九条  出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金:

(一)业主按照住宅建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的百分之二。

(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的百分之二十、高层住宅不低于售房款的百分之三十，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第十条  业主未交存住宅专项维修资金的应当按照本办法的交存标准补交。

第十一条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地市、县(区)房产行政主管部门代管。

市、县(区)房产行政主管部门应当通过招投标方式委托所在地商业银行作为市、县(区)住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十二条 业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地市、县(区)房产行政主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当通过招投标方式委托所在地商业银行，作为市、县(区)公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十三条  购买新开发建设的商品住宅，期房在商品房预售合同备案前、现房在房屋交付前，买受人应当一次性足额交存首期住宅专项维修资金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由开发建设单位交存首期住宅专项维修资金。

未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第十四条  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交标准按照原首期住宅专项维修资金交存标准确定。

第十五条  使用住宅专项维修资金应当按照下列规定分摊:

(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中，应当由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应当分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第十六条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

(五)法律法规规定不得使用住宅专项维修资金的其他情形。

第十七条  住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的按照以下程序办理:

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。物业服务企业应当对提出申请使用方案相关资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。没有物业服务企业的，成立业主大会的由业主委员会提出使用方案;未成立业主大会的由社区居(村)民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处组织相关业主提出使用方案。使用方案应当包括申请使用住宅专项维修资金的原因、维修更新改造部位及费用和组织方式等内容;

(二)经住宅专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意并及时公示;

(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市、县(区)房产行政主管部门申请列支。动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(五)市、县(区)房产行政主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的书面通知;

(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第十八条  住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的按照以下程序办理:

(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修更新改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;

(二)业主大会依法通过使用方案;

(三)物业服务企业组织实施使用方案;

(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报市、县(区)房产行政主管部门备案。动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意。市、县(区)房产行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的应当责令改正;

(六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的书面通知;

(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第十九条  发生下列危及人身财产安全和房屋使用安全的紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金的，业主大会或者业主委员会可以依法直接申请使用住宅专项维修资金:

(一)电梯故障;

(二)消防设施设备故障;

(三)屋面、外墙渗漏;

(四)二次供水水泵损坏或者水管爆裂导致供水中断;

(五)排水设施堵塞、爆裂;

(六)楼体外立面存在脱落危险;

(七)其他危及人身财产安全和房屋使用安全的紧急情况。

老旧小区需要应急使用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位向物业所在地的市、县(区)房产行政主管部门、公有住房维修资金管理部门提出书面申请。

没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，由社区居(村)民委员会提出书面申请，市、县(区)房产行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处组织代修，代修费用从住宅专项维修资金账户中列支。

市、县(区)房产行政主管部门和公有住房维修资金管理部门应当在接到应急使用住宅专项维修资金申请后三个工作日内作出审核决定。应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。

第二十条   住宅专项维修资金当年交存的部分按照同期银行活期存款利率计息。交存满一年的按照一年期同期银行定期存款利率计息。

住宅专项维修资金利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。分户利息转入住宅专项维修资金滚存使用。

第二十一条  住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在市、县(区)房产行政主管部门的监督。

第二十二条  违反本办法规定的行为，法律、法规已规定法律责任的，从其规定。

第二十三条  本办法自2025年1月1日起施行。2013年10月24日公布的《西宁市物业专项维修资金管理办法》(西宁市人民政府令第126号)同时废止。