山东省日照市人大常委会

第五十四条 业主自行管理物业服务区域内建筑物及其附属设施的，应当对下列事项作出决定：

（一）自行管理的执行机构、管理人；

（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；

（三）聘请专业经营单位的方案；

（四）有关自行管理的其他内容。



第五章 物业的使用与维护



第五十五条 业主、物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，依法处理相邻关系。

第五十六条 业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

物业服务人应当加强对物业天面、外墙、楼梯间等共有部分的日常巡查。发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的，应当通知业主或者物业使用人及时处理。

第五十七条 业主、物业使用人使用物业，应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定。物业服务人、业主委员会发现业主、物业使用人有下列违法行为的，应当及时劝阻、制止，向县（区）人民政府有关行政主管部门报告：

（一）侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地等违反物业管理法律、法规的行为，向物业主管部门报告；

（二）损坏或者擅自改变房屋主体结构、承重结构等违反建筑装饰装修法律、法规的行为，向住房城乡建设部门报告；

（三）违法搭建建筑物和构筑物等违反规划法律、法规的行为，向综合行政执法部门报告；

（四）随意倾倒垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧物品，擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画等违反市容环境卫生法律、法规的行为，向综合行政执法部门报告；

（五）损毁树木、绿地等违反城市绿化法律、法规的行为，向综合行政执法部门报告；

（六）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活、制造影响他人的社会生活噪声等违反治安管理法律、法规的行为，向公安机关报告；

（七）损坏公共消防设施和器材、占用消防通道等违反消防管理法律、法规的行为，向消防救援机构报告；

（八）违法设立工业企业、手工作坊，排放工业废水、废气、噪声等违反环境法律、法规的行为，向生态环境部门报告；

（九）在建筑物公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口等停放电动自行车或者为电动自行车充电，携带电动自行车、蓄电池进电梯或者入户的行为，向消防救援机构或者当地公安派出所报告；

（十）其他违反法律、法规和管理规约、临时管理规约的行为，依法向有关行政主管部门报告。

有关行政主管部门在接到物业服务人、业主委员会的报告后，应当依法对违法行为进行处理。

第五十八条 业主、物业使用人不得违反法律、法规以及管理规约、临时管理规约，将住宅（含车库、储藏室）改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约以外，应当经有利害关系的业主一致同意。

第五十九条 物业服务区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定。业主要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

占用业主共有道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有，其分配、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务人不得销售或者变相销售。停车服务费标准由业主大会与物业服务人协商确定，并接受业主的监督。

普通住宅前期物业阶段业主共有车库内的车位租赁价格实行政府指导价。公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务、实施作业时，在物业服务区域内临时停放，物业服务人应当提供便利，且不得收取费用。

物业服务区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭安全出口、消防通道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

第六十条 建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除管理费等合理成本之后，属于业主共有。

业主委员会应当将共有部分经营收益单独列账，并将收支情况定期在物业服务区域内公示。前期物业服务期间未成立业主委员会的，共有部分经营收益可以由前期物业服务人代为收取并单独列账管理、定期公示。业主对共有部分经营收益收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿，业主委员会、物业服务人应当配合。

第六十一条 业主长期空置物业的，应当告知物业服务人，并与物业服务人就紧急情况处置等事项签订协议。

签订物业服务合同时，物业服务人应当主动向业主提示房屋空置的风险。

第六十二条 业主、物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知物业服务人；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

物业服务人应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

业主、物业使用人在房屋装修前，未告知物业服务人或者办理批准手续的，物业服务人可以按照管理规约、临时管理规约规定禁止装饰装修车辆、施工人员进入物业服务区域。

第六十三条 业主、物业使用人进行涉及高空作业、有限空间作业、明火作业等特种作业活动的，应当提前告知物业服务人，并提供相关特种作业证件和批准文书。物业服务人有权按照物业服务合同约定和管理规约、临时管理规约规定进行监督。

第六十四条 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

第六十五条 物业服务区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务人应当设置相应的警示标志，采取具体防范措施，并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。

第六十六条 物业服务区域内有下列情形之一的，可以应急使用住宅专项维修资金：

（一）屋面、外墙防水严重损坏的；

（二）电梯发生故障影响正常使用，需要立即维修的；

（三）消防设施存在严重故障，需要立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的；

（五）玻璃幕墙炸裂的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（七）地下车库以及其他地下公共空间雨水倒灌的；

（八）其他危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要实施应急维修、更新和改造的。

出现需要应急维修情形时，物业服务人应当将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。

未聘用物业服务人或者物业服务人不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。

应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额，维修、更新、改造方案，工程决算报告，验收合格证明以及业主分摊情况等在物业服务区域内显著位置公示。

第六十七条 在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务人按照物业服务合同负责维修、养护，合同约定由业主共同维修的，按照规定使用住宅专项维修资金；未交存住宅专项维修资金的，由相关业主共同承担。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当在办理不动产登记前，按照规定交存住宅专项维修资金。

第六十八条 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。



第六章 监督管理



第六十九条 市、县（区）人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度，定期对物业管理工作进行监督检查，并纳入年度工作目标责任制考核。

第七十条 县（区）人民政府物业主管部门应当履行下列职责：

（一）物业服务行业监督检查，定期开展物业服务质量专项检查；

（二）本辖区内物业服务区域划分、前期物业服务招标投标、业主委员会备案等监督管理工作；

（三）物业服务人信用信息征集、核查和监管工作；

（四）指导、服务乡镇人民政府、街道办事处调处物业管理矛盾纠纷；

（五）房屋安全、房屋租赁等监督检查；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第七十一条 乡镇人民政府、街道办事处应当明确专门机构，履行下列职责：

（一）组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主委员会依法履行职责；

（二）组织成立物业管理委员会；

（三）监督选聘物业服务人；

（四）监督物业服务项目的移交、接管；

（五）建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷；

（六）指导社区居民委员会建立物业纠纷调解委员会制度；

（七）法律、法规规定的其他职责。

第七十二条 乡镇人民政府、街道办事处应当组织业主、业主委员会、物业服务人、物业主管部门、公安派出所、村民委员会或者居民委员会、综合行政执法、专业经营单位等方面代表协调解决下列问题：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务人在退出和交接过程中出现的问题；

（六）物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题；

（七）需要协调解决的其他物业管理事项。

第七十三条 市、县（区）相关行政主管部门应当按照各自职责，负责物业服务区域内下列事项的管理工作：

（一）发展改革部门会同住房城乡建设部门依法制定实行政府指导价的普通住宅前期物业服务收费基准价及其浮动幅度，并向社会公布，指导、管理和监督公共信用信息目录内物业服务信用信息工作，协调供电企业对供电设施设备的投资建设、维护、管理，协调做好未移交的既有供电设施设备的交接工作，拟订电动汽车充电设施发展规划和扶持政策；

（二）公安机关负责指导物业服务人制定内部治安保卫制度，对业主和物业服务人违反治安管理、燃放烟花爆竹、养犬、噪声污染等法律、法规规定的行为实施监督检查，依法查处影响公共安全和公共秩序的违法行为；

（三）自然资源和规划部门负责对物业服务用房等配套设施的规划配置和规划核实，负责对建设项目是否按照规划许可要求建设实施监督管理；

（四）生态环境部门负责物业服务区域及其周边生态环境污染防治的监督管理和生态环境监测工作；

（五）综合行政执法部门负责依法查处违法搭建建（构）筑物、违法设置户外广告、擅自破坏绿地、伐移树木、不按规定实施垃圾分类管理等违法行为，对餐饮服务业油烟污染、建筑施工噪声污染的行为实施行政处罚；

（六）城市管理部门负责对供水、排水、供热、燃气设施设备以及运行维护实施监督管理，协调做好未移交的既有供水、供热设施设备的交接工作；

（七）市场监督管理部门负责对物业服务价格公示、收费以及电梯等特种设备安全运行情况实施监督检查，依法查处物业服务区域内违反市场监管法律法规的行为；

（八）消防救援机构和公安派出所按照各自职责对物业服务人履行消防安全职责情况实施监督管理；

（九）卫生健康部门负责物业服务区域内集中式供水、二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的卫生监督管理；

（十）体育部门负责监督指导物业服务区域内配建体育设施的日常管理、维护等工作；

（十一）大数据部门负责将智慧物业纳入新型智慧城市建设相关规划。

第七十四条 乡镇人民政府、街道办事处应当建立物业管理协管联系人制度，将社区、公安、生态环境、综合行政执法等有关部门、单位指定的物业管理协管人姓名、职责、联系方式在物业服务区域内显著位置公示。

第七十五条 物业主管部门，公安、生态环境、综合行政执法等行政主管部门，乡镇人民政府、街道办事处应当建立信息共享制度，将物业服务区域内与物业管理有关的情况，及时进行通报。



第七章 法律责任



第七十六条 违反本条例规定的行为，法律、法规已规定法律责任的，从其规定。

第七十七条 建设单位违反本条例规定，拒不移交物业服务用房的，由物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款。

第七十八条 物业服务人违反本条例规定，有下列行为之一的，依照下列规定处罚:

（一）物业费实行酬金制，未按照规定公布物业服务资金年度预算、决算或者季度收支情况的，由县（区）人民政府物业主管部门责令限期改正，处五千元以上一万元以下的罚款；

（二）中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热的，由县（区）人民政府物业主管部门责令限期改正，可以处一万元以下的罚款；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下的罚款。

第七十九条 违反本条例规定，在禁止区域内停放电动自行车或者为电动自行车充电的，责令改正，拒不改正的，由消防救援机构对直接责任人员处一百元以上五百元以下的罚款。

第八十条 市、县（区）人民政府及其有关部门的工作人员在物业管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第八章 附 则



第八十一条 本条例自2025年4月1日起施行。

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