海南省人大常委会

海南经济特区土地管理条例



（1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1999年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议修订 根据2006年3月30日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第一次修正 根据2008年7月31日海南省第四届人民代表大会常务委员会第四次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第二次修正 根据2009年5月27日海南省第四届人民代表大会常务委员会第九次会议《海南经济特区土地管理条例修正案》第三次修正 根据2014年9月26日海南省第五届人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第四次修正 根据2018年4月3日海南省第六届人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》第五次修正）





目 录




第一章 总则




第二章 土地所有权、使用权和土地登记




第三章 土地用途管制




第四章 土地开发与复垦




第五章 农用地转用与土地征收




第六章 国有土地使用权市场管理




第一节 国有土地供应




第二节 国有土地使用权交易




第三节 划拨土地使用权交易




第七章 集体所有土地使用权市场管理




第八章 监督检查




第九章 法律责任




第十章 附 则









第一章 总则









第一条 为加强土地管理，保护土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，改善生态环境，促进社会经济的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合海南经济特区实际，制定本条例。
第二条 国有土地使用权可以依法出让、划拨、租赁、转让、承包、抵押和继承。
集体所有土地使用权可以依法出让、转让或者承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产，也可以依法由农村集体经济组织兴办企业，或者与他人联合举办企业，用于非农业建设。集体所有土地使用权可以依法抵押、继承。
第三条 实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对非农业建设占用耕地实行占补平衡，对生态公益林地实行特殊保护。
第四条 省和市、县、自治县人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内土地统一管理和监督工作。
省人民政府土地行政主管部门设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责农垦企事业单位使用的国有划拨土地的管理工作，其派出机构的职责由省人民政府土地行政主管部门确定。
市、县、自治县人民政府土地行政主管部门可以在市辖区或者乡镇设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责市辖区或者乡镇的土地管理工作。









第二章 土地所有权、使用权和土地登记









第五条 实行土地登记发证制度。经依法登记的土地所有权、使用权及他项权受法律保护。
本条例所称土地他项权利，是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。
第六条 省和市、县、自治县人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内城乡地政、地籍的统一管理工作。




土地权属登记由土地所在地的市、县、自治县人民政府不动产登记机构依照不动产登记相关法律、法规办理。
第七条 土地权属争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府依照国家法律规定的权限组织调解，调解未达成协议的，按照分级负责的原则处理。




土地所有权和土地使用权争议，争议各方没有证据证明土地归属，又调解不成的，由县级以上人民政府根据具体情况决定其归属。









第三章 土地用途管制









第八条 省和市、县、自治县人民政府组织编制土地利用总体规划，作为专篇（章）纳入省和市、县、自治县总体规划，按照规定的权限和程序报批。




第九条 省和市、县、自治县人民政府编制或者修改省和市、县、自治县总体规划土地利用专篇（章）应当广泛征求公众意见，并组织论证。
第十条 省和市、县、自治县总体规划土地利用专篇（章）应当综合考虑资源环境承载能力，按照下列原则编制：




（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地，占用耕地与开发复垦耕地相平衡；




（二）节约集约用地，提高土地利用率；




（三）优化土地利用结构和布局，统筹安排各类、各区域用地；




（四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；




（五）有关法律法规规定的其他原则。




第十一条 省和市、县、自治县总体规划应当规定土地用途，将土地分为基本农田和一般耕地、林地、园地、草地、建设用地和未利用地等，明确各类用地管制规则。




市、县、自治县总体规划土地利用专章应当将各类土地用途落实到具体地块。




第十二条 省和市、县、自治县人民政府规划主管部门会同土地行政主管部门组织有关部门和专家定期对省和市、县、自治县总体规划土地利用专篇（章）实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。




第十三条 有下列情形之一的，省和市、县、自治县人民政府方可按照规定的权限和程序修改省和市、县、自治县总体规划土地利用专篇（章）：




（一）国家或者本省重大战略实施、重大政策调整、经济社会发展条件发生重大变化，确需修改规划的；




（二）国家下达的规划控制指标等发生变更，提出修改规划要求的；




（三）《中华人民共和国土地管理法》第二十六条第二款、第三款规定需要修改规划的；




（四）行政区划调整确需修改规划的；




（五）经评估确需修改规划的；




（六）需要修改规划的其他情形。




第十四条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理。土地利用年度计划由土地行政主管部门会同有关部门编制。市、县、自治县土地利用年度计划依据省级土地利用年度计划编制，不得突破省级土地利用年度计划确定的指标，并报省人民政府土地行政主管部门备案。




经依法批准设立的工业园、科技园、开发区等各类园（区)的建设用地，划拨土地使用权依法对外流转用于非农业建设，以及兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，纳入土地利用年度计划，统一管理。




土地利用年度计划指标应当包括新增建设用地计划指标、耕地保有量计划指标、土地开发整理计划指标和年度存量建设用地计划指标。其中，新增建设用地计划指标包括新增建设用地总量指标、新增建设占用农用地指标和新增建设占用耕地指标。




第十五条 市、县、自治县人民政府应当严格执行土地利用年度计划。没有新增建设用地计划指标的，不得批准农用地转用和未利用地转用；没有存量建设用地计划指标的，不得批准供应存量建设用地。




省人民政府对土地利用年度计划的执行情况进行年度评估和考核，并将评估和考核结果，作为下一年度计划编制和管理的依据。




县级以上人民政府应当将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容，向同级人民代表大会报告。




第十六条 实行基本农田保护制度。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
第十七条 未经依法批准，禁止占用生态公益林地和其他林地从事非农业建设及开垦、采矿、采石、挖沙、取土、挖塘等破坏土层及地表植被的活动。
土层及地表植被能够恢复的，必须制订恢复方案；不能恢复的，按国家有关规定交纳森林植被恢复费。
农业生产结构调整必须符合省和市、县、自治县总体规划，禁止在省和市、县、自治县总体规划划定的林地区内开垦耕地和单一种植草本经济作物。
第十八条 严格控制各项建设占用耕地。建设项目能利用荒地、劣地的，不得占用耕地；能利用现有建设用地的，不得新增建设用地。
经依法批准占用耕地用于非农业建设的单位或者个人，应当开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；不能自行开垦的，应当依法缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
第十九条 市、县、自治县人民政府应当依据省和市、县、自治县总体规划划定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围编制建设用地分期实施计划，明确分期建设用地规模和范围。
未经批准，不得在省和市、县、自治县总体规划划定的城市、村庄和集镇建设用地范围外安排非农业建设用地。
市、县、自治县行政区域内现有建设用地未合理利用的，除国务院和省人民政府批准的建设项目用地外，一般不办理新增农用地转用审批手续。









第四章 土地开发与复垦









第二十条 省人民政府根据海南省总体规划及占用耕地情况，制订全省耕地开垦规划、计划和质量标准，由省和市、县、自治县人民政府土地行政主管部门统一组织集中成片开垦耕地，或者由用地单位和个人按占用耕地情况开垦耕地。
市、县、自治县人民政府应当确保本行政区域内耕地总量动态平衡。个别市、县、自治县确因土地后备资源匮乏，新开垦耕地的数量不足以补偿所占耕地数量的，必须报省人民政府批准减免开垦耕地指标，并交纳相应耕地开垦费用，由省人民政府土地行政主管部门统一组织易地开垦。
本年度耕地总量未达到动态平衡或者未完成耕地开垦计划的，核减下一年度农用地转用计划指标。
鼓励境内外单位和个人在省和市、县、自治县总体规划划定的可开垦区域内有计划地投资开垦耕地。
第二十一条 开垦耕地应当制定耕地开垦方案，报请市、县、自治县人民政府土地行政主管部门批准。




新开垦的耕地由市、县、自治县人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门验收，并在验收结束后七个工作日内报省人民政府土地行政主管部门备案。经验收合格的，由市、县、自治县人民政府登记造册，负责保护管理。




第二十二条 土地复垦实行“谁破坏、谁复垦”的原则。因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人不能自行复垦的，应当按有关规定交纳土地复垦费，由土地所在市、县、自治县人民政府土地行政主管部门统一组织复垦。
第二十三条 省和市、县、自治县人民政府收取的新增建设用地有偿使用费留成部分、土地闲置费、耕地开垦费统一纳入财政预算，由省和市、县、自治县人民政府土地行政主管部门会同同级财政部门按耕地开垦计划安排使用，专项用于成片开垦耕地。









第五章 农用地转用与土地征收









第二十四条 非农业建设涉及农用地转用、土地征收的，由市、县、自治县人民政府拟定方案，向省人民政府土地行政主管部门提出申请，经省人民政府土地行政主管部门审核后，按国家有关规定报请批准。




未利用地转为建设用地的，报省人民政府批准。




农业综合开发用地中的非农业建设项目占用的土地按建设用地报请批准。




第二十五条 征收集体所有土地，由被征收土地所在市、县、自治县人民政府组织实施。但国务院或者省人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目，跨市、县、自治县的建设项目，以及国家、本省确定的其他重点建设项目，其土地征收由省人民政府土地行政主管部门组织实施。




第二十六条 征收农村集体所有土地按下列程序实施：
（一）被征收土地所在市、县、自治县人民政府土地行政主管部门制定征地方案，按照规定的审批权限报请批准。在征地依法报批前，应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农民。




（二）征地方案批准后，由市、县、自治县人民政府公告。公告期限不得少于十五日。被征地农村集体经济组织、农民和其他权利人在公告规定期限内，持土地权属证书等材料到当地土地行政主管部门办理征地补偿登记。




（三）市、县、自治县人民政府土地行政主管部门组织勘测，调查土地权属，清点青苗及地上建筑物等其他附着物，调查结果经市、县、自治县人民政府土地行政主管部门与被征地农村集体经济组织、农民和其他权利人共同确认。




（四）市、县、自治县人民政府土地行政主管部门根据调查结果和批准的征地方案制定征地补偿安置方案并公告。




（五）被征地农村集体经济组织、农民或者其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见的，应当在征地补偿安置方案公告之日起十个工作日内向市、县、自治县人民政府土地行政主管部门提出。申请举行听证会的，市、县、自治县人民政府土地行政主管部门应当在接到申请之日起十个工作日内按照规定组织听证。




（六）市、县、自治县人民政府土地行政主管部门将征地补偿安置方案报本级人民政府批准。报批时应当附具被征地农村集体经济组织、农民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。
（七）市、县、自治县人民政府土地行政主管部门与被征地的农村集体经济组织签订《征收土地补偿协议书》，并落实征地有关事项。
第二十七条 征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿费和被征地农民社会保障费等。社会保障费用不落实的，不得批准征地。




土地补偿费按下列标准支付：
（一）征收水田、旱田、菜地、园地和鱼塘，按该土地被征收前三年平均年产值的六至十倍支付；
（二）征收已种植但未收益的园地，可以按作物长势比照邻近同类作物前三年平均年产值的四至八倍支付；
（三）征收林地，按被征林地平均年产值的十至十五倍支付；
（四）征收其他土地，按第（一)项中旱田的标准减半支付。




征收耕地的安置补助费，按国家有关规定的标准支付。征收林地的安置补助费按被征林地平均年产值的十至十五倍支付。
征收土地的青苗补偿费，属短期作物的，按一茬（造)产值支付，属多年生作物的，根据其种类和生长期长短给予合理支付；人工林和零星树木按实际价格支付。征收城市效区的菜地，用地单位应当按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。




征地统一年产值标准、青苗补偿标准及地上附着物补偿标准，由市、县、自治县人民政府组织测算和听证，经省人民政府土地行政主管部门审核并报省人民政府批准后，由省人民政府公布执行，并定期调整。




征地方案公告发布后被征收土地单位自行砍伐的人工林或者突击抢种的作物、抢建的建筑物及其他附着物，不予补偿。




第二十八条 征地补偿费应当自征地补偿安置方案批准之日起三个月内全额支付，不得以任何理由延期支付；逾期支付的，按银行同期活期存款利率支付逾期部分的利息，并从逾期之日起每日按欠款总额的千分之一支付滞纳金。逾期利息和滞纳金应当支付给被征地的集体经济组织和依法应当获得补偿的被征地农民或其他权利人。市、县、自治县人民政府土地行政主管部门未全额支付征地补偿费的，不得使用被征土地，不得办理供地手续；省人民政府土地行政主管部门应当暂缓下达该市、县、自治县下一年度新增建设用地计划指标。




征地补偿费的分配使用和管理，依照省人民政府有关规定执行。




市、县、自治县人民政府应当做好被征地农民生产生活安置、就业培训和社会保障工作。




第二十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共基础设施、公益事业等乡（镇）村建设需要使用集体所有土地的，报请市、县、自治县人民政府批准，其中涉及农用地转为建设用地的，应当按照规定权限办理农用地转用审批手续。




第三十条 农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户用地面积不得超过一百七十五平方米，具体标准由市、县、自治县人民政府规定，报省人民政府批准后执行。









第六章 国有土地使用权市场管理









第一节 国有土地供应









第三十一条 国有土地使用权出让、划拨、租赁、承包，应当以宗地为单位，坚持以项目带土地的原则，且符合下列条件：




（一）符合省和市、县、自治县总体规划、城乡规划以及土地利用年度计划；




（二）土地权属清晰;




（三）没有法律纠纷;




（四）土地征收补偿安置落实到位；




（五）出让、划拨的国有土地地块位置、使用性质、容积率、绿地率、建筑密度等规划条件明确；




（六）具备动工开发所必须的其他基本条件。




前款第（五）项规定的规划条件，按照城乡规划执行，其中住宅用地的容积率可以在1.0以下。

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