山东省日照市人大常委会

物业费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议的，物业服务企业应当在七日内书面答复。

第五十九条　物业服务企业不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼；物业服务企业不履行仲裁裁决或者生效判决的，由物业主管部门记入物业服务企业信用档案。

第六十条 物业服务企业有下列行为之一的，除依法应当承担相应的法律责任以外，由物业主管部门记入信用档案：

（一）在物业服务招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

（二）物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域的；

（三）撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料的；

（四）未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的；

（五）故意泄露业主、物业使用人信息的；

（六）对业主、物业使用人进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的；

（七）违反法律、法规规定的其他行为。

第六十一条 物业服务企业应当向县级人民政府物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等资料。

第六十二条 物业服务项目实行项目负责人责任制。

物业项目负责人有下列行为之一的，除依法应当承担相应的法律责任以外，应当录入物业服务企业信用档案：

（一）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的；

（二）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的；

（三）擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；

（四）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的；

（五）因管理失职造成人身伤害、财产损失等重大责任事故的；

（六）被价格主管部门认定乱收费或者收费不规范，拒不改正的；

（七）严重损害业主利益的其他行为。

第六十三条 业主自行管理物业管理区域内建筑物及其附属设施的，应当对下列事项作出决定：

（一）自行管理的执行机构、管理人；

（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；

（三）聘请专业经营单位的方案；

（四）有关自行管理的其他内容。

第五章 物业的使用与维护

第六十四条 业主或者物业使用人使用物业，应当按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，依法处理相邻关系。

第六十五条 业主或者物业使用人使用物业，应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定。物业服务企业、业主委员会发现业主或者物业使用人有下列违法行为的，应当及时劝阻、制止，并向县级人民政府有关行政主管部门报告：

（一）侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地等违反物业管理法律、法规的行为，向物业主管部门报告；

（二）损坏或者擅自改变房屋主体结构、承重结构等违反建筑装饰装修法律、法规的行为，向建设行政主管部门报告；

（三）违法搭建建筑物和构筑物等违反规划法律、法规的行为，向综合行政执法部门报告；

（四）随意倾倒垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧物品，擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画等违反市容环境卫生法律、法规的行为，向综合行政执法部门报告；

（五）损毁树木、绿地等违反城市绿化法律、法规的行为，向综合行政执法部门报告；

（六）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活、制造影响他人的社会生活噪声等违反治安管理法律、法规的行为，向公安机关报告；

（七）损坏公共消防设施和器材、占用消防通道等违反消防管理法律、法规的行为，向公安机关消防机构报告；

（八）违法设立工业企业、手工作坊，排放工业废水、废气、噪声等违反环境法律、法规的行为，向环境保护主管部门报告；

（九）其他违反法律、法规和管理规约、临时管理规约的行为，依法向有关行政主管部门报告。

有关行政主管部门在接到物业服务企业、业主委员会的报告后，应当依法对违法行为进行处理。

第六十六条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅（含车库、储藏室）改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约以外，应当经有利害关系的业主同意。

第六十七条 物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定。业主要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

占用业主共有道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有，其分配、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。停车服务费标准由业主大会与物业服务企业协商确定，并接受业主的监督。

业主共有车库内的车位租赁价格实行政府指导价。公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务、实施作业时，在物业管理区域内临时停放，物业服务企业应当提供便利，且不得收取费用。

物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭安全出口、消防通道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

第六十八条 业主长期空置物业的，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就紧急情况处置等事项签订协议。

签订物业服务合同时，物业服务企业应当主动向业主提示房屋空置的风险。

第六十九条 业主、物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协议。协议中应当明确装修保证金的收取、扣除、退还和保证事项，允许施工的时间，废弃物的清运方式、临时存放位置、委托清运费用标准以及违约责任等。住宅装修保证金每户不得高于二千元。

物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

业主、物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照管理规约、临时管理规约规定禁止装饰装修车辆、施工人员进入物业管理区域。

第七十条 住宅物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，负责入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。

住宅用水表、电能表、燃气表、热能表等计量器具使用期限届满的，应当由供水、供电、供气、供热等专业经营单位负责免费换装经强制检定合格的计量器具。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当配合。

第七十一条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置相应的警示标志，采取具体防范措施，并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。

电梯等特种设备应当在投入使用前或者投入使用后三十日内，向负责特种设备安全监督的管理部门办理使用登记，取得使用登记证书和登记标志。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。

电梯等特种设备应当在检验合格有效期届满前一个月申请定期检验，未经定期检验或者检验不合格的，不得继续使用。

第七十二条 在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同负责维修、养护，合同约定由业主共同维修的，按照规定使用住宅专项维修资金；未交存住宅专项维修资金的，由相关业主共同承担。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当在办理不动产登记前，按照规定交存住宅专项维修资金。

第七十三条 物业保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，可以按照规定启动住宅专项维修资金应急维修程序。

应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的，应当依法取得相应主管部门或者检验机构出具的检验报告、验收合格意见书或者其他合格证明。

第七十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。业主未按照约定交纳物业费的，物业服务企业可以通过在物业管理区域显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第六章 监督管理

第七十五条 市、县（区）人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度，定期对物业管理工作进行监督检查，并纳入年度工作目标责任制考核。

第七十六条 县级人民政府物业主管部门应当履行下列职责：

（一）物业服务行业监督检查，定期开展物业服务质量专项检查；

（二）本辖区内物业管理区域划分、前期物业服务招标投标、业主委员会备案等监督管理工作；

（三）物业服务企业信用信息征集、核查和监管工作；

（四）指导、服务街道办事处（乡镇人民政府）调处物业管理矛盾纠纷；

（五）房屋安全、房屋租赁等监督检查；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第七十七条 街道办事处（乡镇人民政府）应当明确专门机构，履行下列职责：

（一）组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主委员会依法履行职责；

（二）组织成立物业管理委员会；

（三）监督选聘物业服务企业；

（四）监督物业服务项目的移交、接管；

（五）纠正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定；

（六）建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷；

（七）指导社区居民委员会建立物业纠纷调解委员会制度；

（八）法律、法规规定的其他职责。

第七十八条 街道办事处（乡镇人民政府）应当建立由业主、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业、物业主管部门、公安派出所、社区居民委员会、综合行政执法、专业经营单位等方面代表参加的物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题；

（七）需要协调解决的其他物业管理事项。

第七十九条 有关行政主管部门应当按照各自职责，做好物业管理区域内的下列工作：

（一）规划主管部门负责建设工程的规划设计及调整变更的管理，协助开展物业管理区域划分；

（二）价格主管部门负责物业服务收费的监督检查，受理投诉举报，依法查处物业服务企业违反价格法律、法规的行为；

（三）质量技术监督部门（市场监督管理部门）负责电梯等特种设备安全监察，规范和监督市场计量行为，依法查处违反特种设备安全管理和计量法律、法规的行为；

（四）工商行政管理部门（市场监督管理部门）负责工商登记管理，对以住宅为住所（经营场所）的，应当审查有关单位出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明材料，依法查处违反工商登记管理法律、法规的行为；

（五）民政部门（社区管理部门）负责社区居民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理的监督。

第八十条 街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理协管联系人制度，将社区、公安、综合行政执法、环境保护等有关部门、单位指定的物业管理协管人姓名、职责、联系方式在物业管理区域内显著位置公示。

第八十一条 物业主管部门，综合行政执法、环境保护、公安等行政主管部门，街道办事处（乡镇人民政府）应当建立信息共享制度，将物业管理区域内与物业管理有关的情况，及时进行通报。

第七章 法律责任

第八十二条 违反本条例规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，按照法律、法规的规定执行；法律、法规未作出处罚规定的，按照本条例的规定执行。

第八十三条 物业服务第三方评估机构违反本条例规定，出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处一万元以上三万元以下罚款；造成当事人损失的，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八十四条 建设单位违反本条例规定，未交纳首次业主大会会议筹备经费的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第八十五条 物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，依照下列规定处罚:

（一）未按照规定办理物业承接查验协议备案的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款；

（二）物业费实行酬金制，未按照规定公布物业服务资金年度预决算或者季度收支情况的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正，处五千元以上一万元以下罚款；

（三）中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热的，由县级人民政府物业主管部门责令限期改正，可以处一万元以下罚款；逾期未改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第八十六条 国家机关及其工作人员在物业管理工作中存在玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权行为的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。




第八章 附 则

第八十七条 本条例自2018年1月1日起施行。

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