黑龙江省鸡西市人民政府

鸡西市物业管理暂行办法

鸡西市人民政府令第1号


《鸡西市物业管理暂行办法》业经2016年11月21日市政府14届45次常务会议讨论通过，现予公布，自2017年8月19日起施行，有效期二年。









2017年7月19日





鸡西市物业管理暂行办法







第一章总则



第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。



第二条本办法所称物业管理，包括物业服务企业管理、业主自治管理。



本办法所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。



本办法所称业主自治管理，是指以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。



第三条本市行政区域内，物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本办法。



第四条市人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。



县（市）、区人民政府房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。



第五条城乡建设、城乡规划、城市执法、环保、物价监管、公安、工商、食品药品监管、财政、民政、环卫、质监、卫计、广播电视等有关行政管理部门，按照各自职责做好相关工作。



物业所在地县（市）、区人民政府房产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会日常活动进行指导和监督。



居民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、乡（镇）人民政府指导和监督社区内物业管理活动。



第六条鼓励依法成立物业管理行业协会。物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，维护会员合法权益，促进行业健康发展。



人民政府房产行政主管部门应当加强对物业管理行业协会的指导和监督。



第二章业主、业主大会及业主委员会





第七条房屋所有权人为业主。



法律法规规定其他情形的房屋所有权人可为业主。



第八条房屋已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。房屋出售并交付使用套数达到建筑套数50%以上的，或者首套房屋出售并交付使用满2年且入住户数比例达到25%以上的，可以召开首次业主大会会议，成立业主大会。



建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在30日内书面报告物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并提供有关资料。业主可以向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会会议书面要求。街道办事处、乡（镇）人民政府对符合条件的，应当组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。



第九条首次业主大会会议筹备组由业主代表、街道办事处、乡（镇）人民政府、居民委员会和建设单位人员单数组成。其中，业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府指派人员担任；业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府或者居民委员会组织业主推荐产生。



筹备组组建后15日内，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。



建设单位和物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、共用部位、物业出售和交付使用情况等资料。



第十条筹备组应当按照有关规定履行相关职责，并在成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。



第十一条业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当在会议召开15日前将会议时间、地点、形式和内容通知全体业主，并告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，接受其监督和指导。街道办事处、乡（镇）人民政府应当派员列席。



业主委员会不按照规定履行召开业主大会会议职责的，或者全年召开业主大会会议少于1次的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，物业所在地居民委员会可以在街道办事处、乡（镇）人民政府指导和监督下组织召开。



第十二条业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采用书面征求意见形式召开。



业主可以委托代理人参加业主大会会议。代理人参加业主大会会议时，应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。



业主大会会议表决采取记名投票方式。



第十三条业主大会可以制定和修改业主委员会工作规则，撤销业主委员会作出的违背业主大会的不当决定。



第十四条业主大会或者业主委员会作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。



业主委员会应当将业主大会作出的决定在物业管理区域内进行公告，公告期不少于5日。



第十五条业主委员会一般由5人以上单数组成。



业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。



第十六条召开业主委员会会议应当有过半数业主委员会委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。



业主委员会作出的决定，应当经全体业主委员会委员过半数签字同意。业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将会议决定事项在本物业管理区域内书面公告。



业主委员会召开会议应当告知相关居民委员会，并听取居民委员会建议。



第十七条因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府指导和监督下，代行业主委员会职责。



第十八条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持有20％以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会授权，可以决定是否终止其业主委员会委员资格。



（一）以书面方式提出辞职请求的。



（二）不履行委员职责的。



（三）利用委员资格谋取私利的。



（四）拒不履行业主义务的。



（五）侵害他人合法权益的。



（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。



第十九条本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业或者机构任职的，不得担任业主委员会委员。



第二十条业主委员会任期届满前3个月，应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的县(市)、区人民政府房产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令其限期组织换届选举。



业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会。





第三章前期物业管理





第二十一条物业管理区域由物业所在地人民政府房产行政主管部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府，根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分。



分期开发建设或者由2个以上单位共同开发建设项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。建设项目内已按规划分割成2个以上自然院落或者封闭区域，配套设施设备能够分割并独立使用，在明确配套设施设备管理、维护责任情况下，可以划分为不同物业管理区域。



第二十二条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。其标准为：建筑面积5万平方米以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供；建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，按照该物业管理区域房屋总面积的0.2%提供；超过20万平方米的，超出部分按照0.1%提供。



物业服务用房应当为地面以上独用成套房屋，具备供水、排水、供电、供热以及采光、通风等使用功能。



物业服务用房的所有权依法属于全体业主，由物业服务企业按照规定使用，不得挪作他用。



第二十三条城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审查。



在物业项目交付使用时，县（市）、区人民政府房产行政主管部门应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。



第二十四条建设单位在销售住宅物业前，应当通过公开招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理，应当告知物业所在地的县（市）、区人民政府房产行政主管部门。投标人少于3个或者建筑面积不超过2万平方米的，经物业所在地的县（市）、区人民政府房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。



市人民政府房产行政主管部门负责建立物业项目评标专家库，为选聘物业服务企业提供指导和服务。



第二十五条建设单位依法选聘物业服务企业后，应当与其签订书面前期物业服务合同。



建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。



第二十六条建设单位应当在新建物业交付使用前，依法同物业服务企业办理物业管理承接验收手续。



物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。



第二十七条建设单位应当自取得市人民政府城乡建设主管部门同意办理工程竣工验收备案之日起，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。



第二十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。





第四章物业管理服务





第二十九条物业服务企业从事物业管理活动，应当具有法人资格。



非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当持营业执照、物业服务企业诚信证明等材料到市人民政府房产行政主管部门备案。



第三十条物业服务企业应建立诚信档案，实行信用等级评定制度。物业服务企业信用等级分为A、B、C、D、E五个级别，A级为最高级别。每年进行1次评定。具体评定标准由市人民政府房产行政主管部门制定。



第三十一条业主大会选聘物业服务企业，应当通过公开招投标方式进行，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业的除外。



第三十二条业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的管理方案、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。



选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。



旧小区改造后，业主委员会成立前，房屋面积在8万平方米以上的，经物业所在地县（市）、区人民政府房产行政主管部门批准，改造单位可以采用协议方式，选聘物业服务企业进行物业管理。



第三十三条物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起20日内，持物业服务合同等相关材料到物业所在地的县（市）、区人民政府房产行政主管部门备案。



第三十四条物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：



（一）遵守有关法律、法规和规章规定。



（二）符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范。



（三）按照物业服务合同约定提供相应服务，服务标准达到行业标准。



（四）向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用方法、要求及注意事项。



（五）定期向业主大会报告工作情况，听取业主意见和建议，改进和完善服务。



第三十五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则。



保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，实行政府指导价；其他物业服务收费实行市场调节价。



第三十六条业主应当按时足额交纳物业服务费，对无故拒交物业服务费的业主，物业服务企业可通过业主委员会协助催缴，也可依法追缴。



第三十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。



物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。



第三十八条物业服务合同期限届满前90日，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。



第三十九条物业服务合同期限内，物业服务企业或者业主大会决定依法提前解除物业服务合同的，按照合同约定内容执行。合同未约定或者约定不明确的，解除合同的一方应当提前90日将解除原因等情况书面告知对方，并向物业所在地的县（市）、区人民政府房产行政主管部门以及街道办事处、乡（镇）人民政府备案，同时在物业管理区域内公告15日。



第四十条物业服务企业擅自终止服务的，3年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业法定代表人在3年内不得从事物业管理活动。



第四十一条原物业服务企业应当在物业服务合同终止时，与业主委员会办理退出交接手续，并移交下列资料和财物：



（一）预收的物业服务费用。



（二）全部物业档案资料。



（三）物业服务用房、共用设施设备用房。



（四）其他属于业主共有的财物。



业主委员会应当与新选聘的物业服务企业办理物业承接验收手续，同时移交本条所列的资料、财物。



第四十二条未选聘物业服务企业和自治管理的老旧小区，由街道办事处、乡（镇）人民政府指导组织业主自治管理。



第四十三条未选举产生业主委员会，或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作情况时，由居民委员会代行业主委员会职责，组织召开业主大会会议，对有关共有和共同管理事项讨论决定。



第四十四条物业服务企业或者街道办事处、乡（镇）人民政府应当在管理区域将服务内容、服务标准，以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。





第五章物业的使用和维护





第四十五条物业管理区域内禁止下列行为：



（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构等影响房屋使用安全的。



（二）擅自占用、损坏物业共用部位或者移动共用设施设备的。



（三）擅自搭建建筑物、构筑物的。



（四）擅自安装外挂式保温阳台、改变房屋外观的。



（五）擅自占用消防通道、损坏消防设施设备的。



（六）擅自堆放、倾倒、抛撒垃圾杂物的。



（七）擅自占用和损毁绿地、花草树木的。



（八）擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴的。



（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。



业主委员会、物业服务企业对物业管理区域内发生的上述行为，应当予以劝阻，并及时向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门应当依法处理，将处理结果告知业主委员会、物业服务企业。



第四十六条业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。



第四十七条业主、物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和规章规定。



业主、物业使用人装修房屋时，应当向物业服务企业申报登记。物业服务企业应当告知允许施工的时间、禁止行为、废弃物清运和处置等事项。



第四十八条住宅物业、住宅小区内非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。



住宅专项维修资金管理实行专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有人决策、政府监督原则。



市、县（市）人民政府房产行政主管部门负责住宅专项维修资金的收缴、管理和使用，并委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金专户管理银行。



住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门有关规定执行，接受财政部门监督管理。



老旧小区和电梯更新改造需要应急使用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业应向物业所在地的市、县（市）人民政府房产行政主管部门提出申请。



没有业主委员会、物业服务企业的，可以由居民委员会提出申请，物业所在地市、县（市）人民政府房产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府组织代修，代修费用从住宅专项维修资金中列支。

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