甘肃省张掖市人民政府

张掖市物业管理实施办法

第 41 号


《张掖市物业管理实施办法》已经2015年11月20日市政府第68次常务会议讨论通过，现予公布 。



市长

2015年12月16日



张掖市物业管理实施办法



第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》等有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相配套的公共设施和相关场地。

第三条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

本办法所称业主是指房屋所有权人。

本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

本办法所称物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理活动的企业。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第五条 物业管理实行属地管理。由县区人民政府主导，县区房地产行政主管部门监督管理，街道办事处（乡镇人民政府）组织落实，专业化服务与社区自治管理相结合。

市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理的指导监督。

县区房产管理局是辖区内物业管理的行政主管部门，具体负责辖区内物业管理的监督管理。

规划、建设、市政、城市执法、环保、价格、公安、园林、工商、税务等相关部门按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位按各自职责做好物业区域内相关的工作。

街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；督促本辖区内没有实施物业管理的区域积极创造条件，实施物业管理。

第六条 政府鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。鼓励开展争创国家级、省级、市级物业管理示范小区活动。



第二章 业主、业主大会和业主委员会

第七条 业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的





服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提

出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；


（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况



享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管

理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。



第八条 业主在物业管理活动中应当履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；



（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。



第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。



物业管理区域的划分，应遵循方便生活和工作、有利于社区建设和管理、降低管理成本、提高服务水平的原则进行。由县区房地产行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）综合物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划定。



第十条 有以下情形之一的，物业所在地县区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）可以将其确定为一个物业管理区域：



（一）属于独立封闭式小区的；



（二）处于同一街区或者位置相邻的；



（三）配套设施设备可以共享的；



（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；

（五）其他可以整合成一个物业管理区域的。

物业管理区域划分后，县区房地产行政主管部门应当在该物业管理区域内公告。

第十一条 物业所在地县区房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：

（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；

（二）共用设施设备情况；

（三）建设单位、产权单位；

（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；

（五）物业服务企业名称、接管时间。

物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地县区房地产行政主管部门备案。

第十二条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主大会会议决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第十三条 业主人数在50人以上（含本数）100人以下的，由全体业主组成业主大会。业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。

第十四条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

符合前款规定的，建设单位应当书面报告县区房地产行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向县区房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

十第五条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积、总面积和业主人数、总人数：

（一）专有部分面积按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行登记的暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积按照此项的统计总和计算；

（二） 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，总人数按照此项的统计总和计算。

第十六条 符合成立业主大会条件的，县区房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十七条 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十八条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

（一）业主大会议事规则；

（二）管理规约；

（三）选举业主委员会。

第十九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以书面委托代理人行使业主权利。

第二十条 业主大会议事规则应当对下列主要事项做出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第二十一条 管理规约应当对下列主要事项做出规定：

（一）物业的维护、使用、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主公共利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十三条 业主委员会应当定期召开业主大会会议。经20%以上的业主提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。无故不组织召集的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召集。

第二十四条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会做出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

第二十五条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第二十六条 业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

第二十八条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第二十九条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六） 因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十一条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第三十二条 物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容，不得违反法律、法规和管理规约的规定。业主或者物业使用人应当将双方的约定书面告知物业服务企业。

第三十三条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。

业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督和质询。

第三十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十五条 物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

第三十六条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，县区房产管理局、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

（一）业主委员会不依法履行职责的问题；

（二）业主委员会换届过程中出现的问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同的问题；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决影响物业管理区域稳定的其他物业管理问题。

对于一些无法组建业主委员会的物业管理区域，经过物业管理联席会议决定，半数以上业主同意，社区居民委员会可以受业主委托，代为履行业主委员会职责。



第三章 前期物业管理

第三十七条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业，进行前期物业管理，未按照规定选聘物业服务企业的，不得进行商品房预（销）售。

建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。但投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积少于3万平方米的，经物业所在地县、区房地产行政主管部门同意，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十八条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，首期住宅专项维修资金的交存，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出具体的约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十九条 建设单位应当在销售物业前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。同时，应当约定其所交付物业的共用部位、公用设施设备的配置和建设标准。

第四十一条 前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，开发建设单位不得擅自处分。

第四十三条 物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行现场检查和验收，做相应记录。现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、公用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第四十四条 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四十五条 规划新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的3‰确定物业管理用房，但最低不得低于40平方米。物业管理用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

第四十六条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有，未经业主大会同意，物业服务企业不得颤自改变物业管理用房的用途。

第四十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。



第四章 物业管理服务

第四十八条 一个物业管理区域有一个物业服务企业实施物业管理。

第四十九条 物业服务企业实行资质认证、资质审查和物业管理人员持证上岗制度。

物业服务企业持物业服务企业资质证书和工商部门核发的营业执照方可接受物业管理委托，从事物业管理的人员应当按照国家和省上的有关规定，取得职业资格证书。

第五十条 物业服务企业的权利：

（一）根据有关规定结合实际情况，针对物业管理区域制定共用部位共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护、车辆管理等方面的制度；

（二）按照物业服务合同和有关管理法规实施物业管理；

（三）按照物业服务合同和有关规定收取服务费用；

（四）制止违反物业服务合同和有关规定的行为；

（五）要求业主委员会协助管理；

（六）选聘专营公司承担专项服务业务；

（七）其它依法享有的权利。

第五十一条 物业服务企业的义务：

（一）履行物业服务合同、依法经营；

（二）接受业主委员会和业主的监督；

（三）遵守有关规定，保证服务质量，不乱收费；

（四）其它依法应尽的义务。

第五十二条 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量和服务标准、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的收取和使用管理、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。

第五十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第五十四条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第四十四条规定的资料。

第五十五条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第四十四条规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第五十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

物业服务费按照业主拥有物业的产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房合同记载的建筑面积为准。

物业服务费按月收取，经业主同意，也可按季收取。

第五十七条 业主应当根据物业服务合同约定的标准交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，业主拒不交纳的，物业服务企业可依法提起诉讼。

第五十八条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

已交付给物业买受人或符合交房条件，建设单位或物业服务企业以书面通知物业买受人，物业买受人没有正当理由拒绝办理房屋交付手续的，物业服务费自物业交付或书面通知之日起次月计收。业主或者物业使用人未入住的或者入住后不使用期连续超过6个月的房屋，业主或者物业使用人应书面提出申请，经物业服务企业登记确认后，从第7个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。

第五十九条 物业服务费主要用于以下事项：

（一）人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业服务合同约定的其他事项。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用在国家规定的质量保修范围和保修期限内的由原建设单位负责，保修期满后应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第六十条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

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