青海省人大常委会

具备供热计量条件的物业管理区域，应当实行供热计量收费制度。

第六十三条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案。发生突发性自然灾害、公共卫生事件、火灾和供水、供电、供气、特种设备等安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门和专业经营单位报告，并协助做好救助工作。

物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第六十四条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满三十日前与物业服务企业续签物业服务合同。决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主或者业主委员会，同时书面告知县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出续聘或者选聘决定，也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，原物业服务企业按照合同约定继续提供服务的，物业服务合同有效期自动延续至新的物业合同约定提供物业服务之日止。

第六十五条 物业服务企业应当自物业合同终止之日起十五日内，向业主委员会履行下列交接义务：

（一）移交物业服务用房等共有部分及其附属设施设备；

（二）移交本条例第四十八条规定的资料；

（三）移交物业档案、维修和保养物业形成的技术资料及保养记录；

（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务；不得损坏、隐匿、销毁有关资料和财物。

第六十六条 业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣、管理费用等事项共同作出约定。

自行管理可以采取由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同决定的其他形式进行。自行管理应当推选管理负责人。

第六十七条 自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管理区域内每半年公布管理费用的收支情况。业主针对收支情况提出的询问，业主委员会、管理负责人应当及时答复。

第六十八条 县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和社区居（村）民委员会应当指导帮助本辖区内自行管理的小区做好物业服务工作，协调物业管理与社区建设的关系。

第六十九条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强物业服务企业从业人员培训，定期对物业服务企业的资质条件和服务质量进行规范化考核。

第六章 物业的使用和维护

第七十条 业主、物业使用人对物业的使用和维护应当遵守法律、法规、管理规约及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

第七十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

（三）损坏房屋承重结构、主体结构；

（四）违法搭建建筑物、构筑物；

（五）破坏或者擅自改变房屋外观；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（七）排放有毒、有害物质；

（八）随意堆放、倾倒、抛掷垃圾、杂物和露天焚烧；

（九）制造超标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；

（十）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（十一）占用、堵塞消防通道、安全出口，损坏消防设施、器材；

（十二）违反规定摆摊设点、占道经营、停放车辆；

（十三）违反规定饲养动物；

（十四）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第七十二条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施确需改变用途的，应当经业主大会讨论决定同意后，依法办理有关手续。

因维修物业或者公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第七十三条 业主应当按照城乡规划行政主管部门批准或者房地产权属证书载明的用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约，擅自改变物业使用性质。

业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主书面同意后，依法办理相关手续。

住宅改变为经营性用房的，业主应当及时告知业主委员会、物业服务企业。物业服务企业应当在物业管理区域内进行公示，并按照非住宅类用房收取物业服务费。

第七十四条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，应当首先满足业主的需要。建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定车库、车位的出售、附赠或者出租方式、租售价格、租售时间、租售期限等内容。

建设单位不得将物业配套的车库、车位出售给业主以外的其他人。业主要求承租尚未出售并空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，车库、车位有空余的，可以临时出租给其他人，租赁合同期限不得超过六个月。

第七十五条 在物业管理区域内，条件允许并经业主大会同意，可以在业主共有的道路、场地新划定车位，用于业主停车。新划定车位不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

车辆停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。

业主对车辆停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管合同。

第七十六条 利用业主共有部分及其附属设施进行经营的，应当经业主大会、物业服务企业、有利害关系的业主同意后，按照规定办理有关手续。经营所得收益，属于全体业主共有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主大会决定利用共有部分及其附属设施进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。物业服务企业应当将经营所得收益单独分类列账，每半年公布一次经营所得收益收支情况，并接受业主的监督。

第七十七条 执行公务的公安、消防、救护、抢险、环卫、邮递、信息通信等特种车辆以及为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆，在物业管理区域内临时停放，免交停车费。因业主需要进入住宅物业管理区域临时停车未超过半小时的，免交停车费。

大型车辆、载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品和危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

第七十八条 业主、物业使用人装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定以及管理规约，并告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、物业使用人签订装饰装修管理服务协议，将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项书面告知业主、物业使用人。

物业服务企业应当对装饰装修活动进行监督和巡查，业主、物业使用人和装饰装修施工人员应当予以配合。

第七十九条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主或者使用人应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第八十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位在办理房屋所有权初始登记前，应当将物业保修金交存至房地产行政主管部门设立的专户，专项用于保修期内物业的维修。

第八十一条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

专项维修资金的交存、使用、管理按照国家和地方有关规定执行，接受审计、财政主管部门的监督管理及业主的查询。

第八十二条 专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存百分之三十的，由业主大会决定续交方案。　

第八十三条 发生下列紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、相关业主、社区居（村）民委员会应当先行采取应急措施，同时由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门提出紧急情况维修申请报告，房地产行政主管部门接到报告后，应当在三个工作日内办理相关手续。经核准后，维修、更新和改造的费用在专项维修资金中列支：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；

（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（五）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

发生前款所列情形，未按规定实施维修、更新和改造的，房地产行政主管部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支。

第八十四条 已由专业经营单位接收的专业经营设施设备管理、维修、养护和更新等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。

专业经营设施设备发生故障或者损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护和更新，物业服务企业、业主应当予以配合。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

第七章 法律责任

第八十五条 违反本条例规定的行为，法律、行政法规已规定法律责任的，从其规定。

第八十六条 建设单位有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例第十二条规定，未按照要求配置物业服务用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。

（二）违反本条例第四十四条规定，未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下罚款。

（三）违反本条例第七十四条规定，未按规定出售或者出租车库、车位的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

（四）违反本条例第八十条规定，在保修期内未按国家规定履行保修责任的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

第八十七条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例第十五条、第十六条规定，无正当理由拒绝、拖延组织安装施工、验收的，或者拒绝接收住宅物业管理区域内专业经营设施设备的，责令限期改正；影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，承担赔偿责任。

（二）违反本条例第十五条、第十六条、第八十四条规定，未履行管理、维修、养护、更新义务及承担相关费用的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

（三）违反本条例第六十一条规定，无正当理由拒绝或者停止服务的，责令限期改正；逾期未改正的，处二万元以上十万元以下罚款。

第八十八条 物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例第四十六条规定，承接物业未进行查验的，责令限期改正，并记入物业服务企业信用档案。

（二）违反本条例第四十九条、第五十一条、第五十三条规定，未按照规定进行备案的，责令限期改正；逾期未改正的，处二千元以上五千元以下罚款。

（三）违反本条例第五十八条规定，未按规定公示有关物业管理事项的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

（四）违反本条例第六十条规定，未能履行物业服务合同的约定，减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准的，责令限期改正，逾期未改正的，降低其资质等级，并记入物业服务企业信用档案；采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务的，责令限期改正，逾期未改正的，处五千元以上二万元以下罚款；造成损失的，承担赔偿责任。

（五）违反本条例第六十四条、第六十五条规定，被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域，未履行交接义务擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，责令限期改正，逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款；损坏、隐匿、销毁有关资料和财物的，责令限期改正，逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款；造成损失的，承担赔偿责任。

（六）违反本条例第七十六条第二款规定，未按照要求公布经营所得收益收支情况的，责令限期改正；逾期未改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

第八十九条 业主、物业使用人有下列行为之一的，由相关行政主管部门予以处罚：

（一）违反本条例第七十一条第一款第三项规定，损坏房屋承重结构、主体结构的，由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令立即改正，恢复原状，可以处一万元以上五万元以下罚款；情节严重的，处五万元以上十万元以下罚款。

（二）违反本条例第七十一条第一款第四项、第五项规定，违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观的，由县级以上人民政府城乡规划行政主管部门责令限期改正，恢复原状，可以处二千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处二万元以上十万元以下罚款；逾期未改正的，由县级人民政府依法组织强制拆除或者恢复原状。

（三）违反本条例第七十三条规定，擅自改变物业使用性质，将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调、处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同工商、环保、卫生等有关行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五千元以上二万元以下罚款。

第九十条 房地产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按照本条例规定履行监督检查职责的；

（二）未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的；

（三）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（四）违法实施行政许可或者行政处罚的；

（五）对物业管理活动中的投诉，不及时受理，依法调处的;

（六）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

（七）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的；

（八）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

第八章 附 则

第九十一条 本条例下列用语的含义：

（一）最终用户，是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

（二）专有部分，是指物业管理区域内的房屋（含整栋建筑物）、车位、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。

（三）共有部分，是指物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有道路或者其他场地设置的车位；建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

（四）共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（五）有利害关系的业主，是指本幢建筑物内的其他业主及本幢建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。

第九十二条 本条例自2015年7月1日起施行。

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