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时评:小区业主维权,办法不止一个

http://www.law-lib.com  2016-11-18 8:47:28  来源:正义网-检察日报


  近日,河南郑州城南路191号水木居小区居民李先生反映,该小区一业主将房屋出租后,租户将其作为一家热水器的“仓库兼售后安装服务部”,每天运货车辆进出,人员嘈杂,存在扰民问题。李先生称,去年他就此事向相关部门反映过,“但是问题一直没得到解决。”(11月17日大河网)

  租户住改商、噪音扰民问题并不鲜见,对合法占有、使用小区房屋的居民来说,这构成对他们安宁居住权利的持续性损害。此问题为何难以有效遏制?小区居民维权态度消极、维权手段单一、相关部门执法懈怠都是原因。

  首先应该为李先生的挺身而出喝彩,相信该小区深受噪音困扰的人不在少数,但愿意出来维权的却寥寥无几。要知道,住改商违反了物权法第77条的规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。《城市房屋租赁管理办法》也规定,承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。

  作为租户而非业主,在获得房屋使用权后,应遵守房屋用途的有关规定。在笔者看来,租户要想改变租住房屋的原有用途,起码要符合三个条件:一要通过合同约定取得房屋所有权人(即“房主”)同意,二要“遵守法律、法规以及管理规约”,三要经有利害关系的业主同意。三者缺一不可。

  该租户事前是否得到房主同意,报道未提及。但报道指出,房主王先生称,老邻居曾向他反映过扰民问题,他表示,“我会给租房户说说,让他们在小区规范自己的言行。”笔者以为,仅此还远远不够。根据订立房屋租赁合同的要求,双方应就房屋用途在合同中作出约定,如果双方未约定可住改商,那租户这么做则违反合同约定。加上房主明知租户扰民,房主可要求租户承担违约责任或解除合同,以维护小区其他住户的合法权益。这是房主作为小区业主应承担的义务。

  对租户来说,如属未经房主同意前提下擅自改变房屋用途,除了应向房主承担违约责任,就其惊扰其他住户的行为,也应该承担相应的责任。

  在该事件中,相关部门的不作为显然纵容了租户的行为。报道指出,李先生去年即向相关部门反映过,但问题未得到解决。如今,记者通过市长热线反映问题,接线员表示,“会将此情况下转给工商部门,尽早为居民解决难题”。期望接线员的承诺能兑现。

  值得一提的是,作为业主,在相关部门不作为的情况下,业主可通过司法途径要求相关部门履职;小区有业主大会和业主委员会的,“对排放污染物或者噪声等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”业主也可以直接起诉侵害其合法权益的行为人。

  业主维权,办法很多,确需业主以更积极的态度来维护自己的合法权益。

日期:2016-11-18 8:47:28 | 关闭 |  分享到: