亚太经济时报
房产证迷宫
房产证难办，多年来一直让消费者头痛。自高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下称《司法解释》)出台后，开发商面临巨额赔偿的压力，违约责任加大，业主权益有了法律保障。但不少业主到报社投诉，当他们要开发商为自己所买商品房按《司法解释》要求明确90天办理房产证的期限时，却无一例外地遭到了拒绝。
本报记者为讨说法，连日走访有关部门与部分开发商，殊不知自己却走进了房产证的“迷宫”。
一场炒作引起的风波事由最近某房地产商在交楼现场发放房产证引起。6月12日，恒大金碧新城一期950多户提前交楼并现场发放房产证，虽然这是广州市国土房管局今年以来第8次现场办证，但如此大规模的现场办证，在全国还是首次。
而当一些购房者欲以恒大的例子要求其他开发商在购房合同上明确办理产权证90天的期限时，都不无例外地遭到了拒绝。
“坦白地讲，这种(现场办证)做法不能推而广之”，中海集团董事总经理朱荣斌说。中海集团是广州市第一个搞现场办证的房企。2年前的9月16日，中海名都100多户业主入伙并现场办证。朱荣斌解释：“这不属于常规，是形象工程。”
300多个章盖出的房产证业主买房要房产证，天经地义。为什么规定时间内难以保证拿到消费者手上？
“从开发环节的批地到最后出房产证，要盖300多个章。”广州市房协会长陈敦林对记者说，办证迟原因复杂，主要牵涉三方面的因素：一是开发商未交齐地价、开发环节不规范；二是政府行政主管部门原因；三是业主方面的原因，比如未按时收楼等等。据城启副总陈继敏粗略估算，属开发商原因的办证难占了预计赔偿量的三分之一左右。一般来说，小型企业的迟办证，原因以迟交地价为主。
据广州市仲裁委调查，多年来，新购商品房办理产权证，在商品房竣工验收后，一般要经过测绘、初始登记、交易登记、转移登记等几个环节，至少有135个工作日。司法解释出台后，房管部门办证速度有所加快，但记者从广州市房协的了解，也只能由原来的135个工作日缩减到115个工作日。事实上，无论开发商所称实际办证时间，还是房管部门对外公布的办理时间，在《司法解释》出台前后，均超过解释要求的90天。
90天的事为何拖到1085天面对《司法解释》要求的90天期限，有发展商表示，这在北京、上海等绝大部分城市，都无法操作。现在几乎所有开发商都把办证时间定在1年半至2年，有的甚至是3年！
90天与1085天，为何开发商的做法与法规条文的反差如此之大？！
“商品房交楼后办房产证并不难，只要开发商开发各环节手续清晰、资料齐全，办证并不难。”广州市房地产交易中心所长谭晓宁和副所长黄文雄强调，目前，广州市房管局对外承诺，初始登记30个工作日，过户转移登记30个工作日，如果市民在办证过程中出现过期，可向房管局投诉。
黄文雄还特别提到，如今房管局已积压了12000-13000本房产证，都是因为开发商未交契税、未能提交原税证明而导致的积压。
但是，有开发商表示，目前2000年版销售合同由房管局提供，如按上面规定时间套用，办证过程却做不到按时，发展商也束手无策。
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者：“115个工作，其实并没包括测绘的时间！”这位开发商说，测绘是办证的首要环节，房管局至少要3个月至1年半时间，完成测绘后，才能办整栋商品房的初始登记。
既如此，恒大的现场发证又是怎么回事？中海集团朱荣斌说：“办证的已不是当时卖的部分，是交楼部分，测绘工作已超前做了。”
房管局垄断测绘是弊端？
针对测绘慢这个问题，有关方面的解释是：“测绘包括地形、地质等与房地产和建设有关的测量，工作量大，人手少，而且测绘往往有误差，确认和调整需要时间，尤其公共部分的确权工作量大，操作起来有难度。”
据了解，目前有关部门对此环节并无明确时间承诺。据熟悉测绘环节的人士介绍，如果15天出不了结果，多是送案资料有问题。在实践中，全部送审资料常会有争议。既然如此，又怎能保证在规定的时限内完成测绘，并完成确权登记呢？
“最大的弊端在于测绘的垄断，测绘必须市场化”，业内人士指出，目前测绘归于房管局属下，广州仅此一家，这是不合理的。而在北京、上海、海南等地，通过资格审查，有资质的机构都可以承接测绘业务。测绘放开后，可将原来3-6月的过程压缩至15天左右；部分中间环节多，有争议，需要复测的项目则可缩短至2-3个月。
对此，房管部门投入购置了先进仪器，提高测绘速度，但和工作量相比还是不成比例。据广州房管局一位人士的说法，“市场化有好也有坏，目前还不具备放开的条件”。
据了解，在目前“不能放开”而本身又人手不足的情况下，有关部门将部分项目外包，收取管理费。以前关于房产证的测绘按0.15元/每平方米收费，现在按户收费，即50平方米以下的每户收80元，50-100平方米每户收120元，每增加100平方米提高40元，实际上收费比原来提高了。对此，广东广强律师事务所法律顾问李伟均认为，根据我国《反不正当竞争法》的精神，任何企业、政府部门或事业单位都不能限定他人购买或指定服务，有违公平竞争原则的行为，要受到处罚。
一位不愿公开身份的开发商说，在实际操作中，一般中小型企业很难拿到测绘送件回执，即免责证据，况且，以后还要求他办事，谁敢要他担负赔偿的责任？！
开发商面临百亿索赔去年6月以来，广州关于延迟办产权证而索偿的诉讼激增，个别开发商重复抵押、套买套卖等欺诈行为的曝光，使人们担心在信息不对称的情形下，迟办证、未确权而自身利益得不到保障，开发商与业主的关系弄得十分紧张，部分小区出现集体要求赔偿、退楼的诉讼案件。
去年《司法解释》施行后，购房者与开发商的诉讼纠纷更直线上升。究其原因，是判赔金额的增大：《解释》出台前后标准，判决金额差距几百倍之巨。由于司法解释具有追溯力，于是在广州，引发了新一轮的诉讼高潮。当月，全市此类诉讼有1万多宗，仅海珠区，就有2000多宗。
粗略估算，广州地区房企将面临巨额的违约赔偿，相当部分大型房企面临亿元以上的赔额。据广州市仲裁委调查所得，开发商逾期办证的楼盘平均占已售出楼盘的八成，若按《解释》的判赔标准，从1997年-2003年6月1日，当地的总销售楼款的万分之二点一乘365乘2计算，预计的潜在赔付额在100-200亿元。
广州48家占三四成市场份额的大房企，包括富力、合生、恒大、保利、中海、城启、侨鑫、宏宇、祈福、锦江、珠江广场、信和、侨鑫等，一边通过各种渠道反映情况，一边推延时间，争取事态发生转机。
问题背后的隐忧对开发商而言，交楼是根本义务，办证只是协助义务。于是化解风险就成了他们的目标。
按《司法解释》：迟交楼按不同地段的租金赔罚，若按一套50平方米的房子每月租金1000-1500元算，不交楼每年赔一两万元；而迟办证每月就要赔六七千元，远远轻于迟交楼的处罚。倘若开发商钻空子，他们会干脆不交楼，把房子出租，等房产证办好了再交楼，以此来减少损失。
全国政协委员、宏宇集团董事长黄文仔说：“那些无实力、套买套卖的开发商往往拍屁股就走，反而告不了。而重品牌、守信用的企业才讲究形象。”事实上，有的企业会考虑以消极方式规避巨额的赔偿，如解散或宣布项目公司破产，逃过赔偿责任。
黄文仔说，从2003年开始，大多数开发商都不承诺一年办证，补充合同上写700多个工作日。他解释，因为大家吃过亏。“不是信不过自己，而是信不过其他环节。”
近年恒大因办证延迟面临的诉讼压力相当大，现场办证也只为给消费者信心，证明自己的实力和诚信。如今恒大的商品房买卖合同关于办证时间一项仍然写1年半……
广州市人大立法委朱永平认为，应对每单事件作客观分析，分清责任，不能笼统地作出一个规定，否则对任何一方都是不公平的。“只要预售制度存在，司法解释与地方情况的矛盾就仍然存在，这不能不说是一个立法上的尴尬。”
问题似乎还在发展商这里延续。虽然有了《司法解释》，这原本规定90天内交付的房产证，却因各种原因，业主们是否依然还要拖上几倍于90天的漫长时间来等待？
法律规定办证期限90天
根据2003年6月1日出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称解释)规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋交付使用之日起90天，或现楼合同签定之日起90天，未能取得房屋权属证书的，除当事人有约定外，出卖人应当承担违约责任。没有约定违约金或损失数额难以确定的，按已付房款，参照人行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，每天按已付房价的万分之二点一计罚。
后来，广东省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案若干问题的指导意见》，明确了免责范围，“出卖人只有因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房产证的情形下，才需承担逾期办证的违约责任”。一般是以确权的“送件回执”时间为认定标准，绕开了诉讼时效和测绘问题。
日前，广州市房地产交易所登记所透露，目前对一手商品房过户登记程序中进行改革，由收费表格的应用部门直接登陆商品房预售管理系统提取数据，打印并发放收费表格。交易所登记所在收件收据上预约申请人20个工作日后来指定窗口领取收费表格，30个工作日后领取房地产权证。
同类违约案判决悬殊
在《解释》出台前后，同类的违约事实判决差异达数百倍。如海珠区江南大道南*城花园**苑两单位，楼价均为30万左右，均按时收楼且交楼时间相近，并已确权，销售合同均套用2000年版合同文本。两业主因迟办证将开发商告上法庭，办证延迟时间均为3年左右。差别仅在起诉时间，一个在《解释》出台前，一个在后。结果，一个判赔1000元，一个判赔5万元。倘若是一套100万元的房子，赔罚相差20万左右。
不仅如此，同类的违约事实，在广州不同区域判决的结果也有较大的差异，据称天河区较严，白云区、海珠区相对又宽松一点。所谓松一点，就是剔除了测绘、送件、开发商发出通知业主延误办理的时间，这大约是一年。按一套100万的房子算，剔除一年，判赔就相差七万元左右。白云区对部分(已确权，责任不在开发商)判例赔偿封顶，依据是《解释》出台前广州市中院一份会议纪要，据说是沿用了其中被认为是合理的条款。这说明基层法院在这个问题的认识上也存在差异。
