在全国房地产市场工作会议上的总结讲话
建设部住宅与房地产业司司长 谢家瑾
（2000年9月24日）
同志们：
在济南市政府和山东省建设厅的大力支持下，在全体代表的共同努力下，全国房地产市场工作会完成了预订的议程，取得了圆满的成功。这次会议是在住房制度改革深入进行，全国范围内停止了住房的实物分配，集团消费也基本退出了市场，住房分配货币化工作抓紧向前推进，住房二级市场全面加快开放，住房供应状况明显好转，个人住房消费有了实质性启动的形势下召开的。当前，我国的住宅与房地产业正面临三大转变：一是房地产经济的增长方式由速度规模型向质量效益型转变；二是房地产业对经济增长的拉动由单纯的投资拉动向投资与消费的双向拉动转变；三是房地产市场的发展机制将由主要靠行政措施和政策调控向主要靠市场机制自身调节转变。面对新的形势，房地产市场的培育、规范、调控和管理显得更为重要。因此，这次会议的及时召开对于房地产市场的健康发展将有深远的意义。
昨天，宋部长就近两年房地产市场工作进行了回顾和总结，对下阶段的工作思路和工作重点做了部署。俞部长在讲话中，分析了当前的形势，站在全局的高度，对房地产市场管理中存在的问题从五个方面进行了分析，重点对简化程序、减少收费、政事分开三个问题，从政治立场、服务宗旨、群众观念的高度作了全面分析，并对我们解决思想问题、转变工作作风、克服自身利益，解决目前工作中存在的问题，提出了严肃要求。俞部长的讲话开阔了我们的思路，增强了大家的紧迫感和历史责任感，对大家回去以后改善和进一步做好房地产市场工作，有十分重要的指导意义。青岛、济南、山东、安徽、上海、天津等省、市还在大会交流了培育搞活房地产市场工作的经验，给与会代表以深刻的启示。希望大家认真学习，深刻领会部长的讲话，学习济南、青岛等地的经验，认真贯彻好这次会议的精神，抓住当前的有利时机，开创房地产市场管理工作的新局面。下面我想就有关工作讲几点意见，供大家参考。
一、关于加快推进住房分配货币化
实物分房停止后，职工不再等待单位购建住房，个人购买商品住宅的比例大幅度上升。但是，先期入市购房的主要还是一部分经济条件较好的家庭，在房价较高的大中城市，大多数中低收入家庭只有得到住房补贴，才具备购房的支付能力，才会尽快入市。因此，加快推进住房分配货币化，落实和发放住房补贴，是住房市场持续繁荣的关键所在。
目前，绝大多数省、自治区（包括西藏）都出台了住房分配货币化的实施方案；35个大中城市中已经有30个出台实施了货币化方案和有关配套政策，其余5个城市的方案已经报省待批。江苏、山东、河北、广东、湖南、广西、福建、浙江等省（区）的全部市、县方案已开始实施。在35个大中城市里，已全面启动货币化方案的有天津、重庆、长春、沈阳、大连、济南、青岛、南京、宁波、福州、厦门、广州、武汉、深圳、贵阳、成都、西安等17个城市，其余城市也开始了试点工作。
从推行情况看，购房补贴的发放，确实调动了职工的购房积极性，扩大了职工对住房的需求，带动了住房市场的繁荣。到今年上半年，天津市138个区局、1223个独立核算单位，开始对33.5万职工实施住房货币分配，分别占全市区局、单位和职工总数的54%、9%和14.3%，已有1.35万名职工通过住房补贴购买住房81万平方米，购房款总额达21亿元，其中住房补贴资金7.4亿元，个人出资13.6亿元。天津市上半年住宅交易总量达到824.9万平方米，超过去年全年总交易量，创历史最好水平。苏州市到今年6月底已有5901名老职工得到购房补贴1.06亿元；1768名新职工拿到了按月发放的住房补贴，占应补贴新职工总数的70%左右。得到住房补贴的职工购买住房4455套，40.7万平方米，总投资6.08亿元。
但是，目前住房分配货币化工作在全国进程还不平衡，表现在：一是少数城市住房分配货币化方案尚未出台，出台城市的货币补贴到位情况不理想。35个大中城市中还有5个城市方案至今未出，只有17个城市的货币化方案进入全面实施阶段，且实施面还比较小。二是机关方案出台的多，企事业单位方案出台的较少，大多数省份对企事业单位住房分配制度改革的分类指导工作还刚刚起步，影响了个人买房的全面启动。
分析原因，除了思想认识有待进一步提高外，补贴资金没有落实是一些城市住房分配货币化方案无法启动或实施效果不理想的普遍性问题。补贴资金的来源渠道，主要是地方财政和单位原有购建房资金的划转、公房出售回收款余额，以及不足部分新进成本或预算。最近，财政部连续下发了《关于印发〈财政性住房资金管理办法〉的通知》（财规[2000]23号）和〈〈关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的通知〉〉（财企[2000]295号）两个文件。我们要站在全局高度做好这项工作，积极、主动和财政等部门协调，争取尽快落实财政应划转的资金，并配合财政作好分解划转工作。同时，我们要对直管公房的售房款进行认真清理，除按规定留足共用部位、共用设施设备维修基金和房管所转制资金外，其余都要尽快拿出来，用于发放住房补贴，带动住房分配货币化的推进。我希望各地房管局、房改办的同志在这个问题上要开明一点，要和财政部门密切配合，把补贴资金落实工作做好，尽快启动住房分配货币化的实施进程。
二、关于坚定不移地发展经济适用住房建设
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出，在停止住房实物分配的同时，要加快建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，重点是发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。为此，国务院有关部门和各地及时出台了一系列鼓励经济适用住房发展的政策措施，并加大经济适用住房建设力度，取得了明显成效。1999年全国经济适用住房竣工面积已超过1亿平方米，占同期商品住宅竣工面积比例超过了50％。经济适用住房以其价低质不低的优势，成为住房供应的主渠道，受到了中低收入购房家庭的普遍欢迎，不少城市出现经济适用住房供不应求、排队认购的良好势头。经济适用住房的发展，有效地平抑了过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，加快了住房消费的启动，并对拉动经济增长起到了重要的作用。但近一阶段有媒体报导，有人对经济适用住房供应政策提出质疑，有的城市在执行经济适用住房政策中出现了偏差，影响了经济适用住房政策的贯彻落实。这些问题应引起我们的高度重视。
首先，要进一步认识和宣传实施经济适用住房供应政策的重大意义
1、经济适用住房供应政策的实施加快了住房供应体系的建立。经济适用住房是新的住房供应体系的重要组成部分，是政府为了解决中低收入家庭住房问题而推行的含有保障性住房的重要方面。因此，经济适用住房政策的实施直接关系到新的住房供应体系的建立和住房制度改革顺利推行。正如温家宝副总理在1998年召开的全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议讲话中提到的：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。一方面，中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。另一方面，发展经济适用住房又可以增加有效需求，带动经济增长，不会形成房地产热，符合经济发展总的要求。要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。”从近两年的实施情况来看，经济适用住房政策实施好的城市，房改推进的力度就大，住房新体制的建立就快。
2、经济适用住房政策的实施适应了停止住房实物分配后个人购房的需求。停止住房实物分配，推行住房分配货币化，促进职工个人买房，是当前深化房改的核心工作，但由于目前我国大多数城镇房价收入比不尽合理，城镇中占绝大多数的中低收入家庭，购买市场价商品房尚有一定困难。因此，停止住房实物分配后，各地政府一方面大力发展含有政府政策优惠的经济适用住房，改善对中低收入家庭的住房供应，同时以当地经济适用住房的基准价为基础，测算对无房职工和住房未达标职工的住房补贴，使这部分职工得到补贴后即可入市购房。从近两年的情况来看，由于经济适用住房政策的实施，居民住房消费不仅没有减弱，反而持续以较大的比例增长。
3、经济适用住房政策的实施平抑了过高的商品房价格，扩大了住房的有效需求。由于国家对经济适用住房实行土地划拨，减收各项行政事业收费，并按3％控制利润，确定销售价格的政策，使得经济适用住房的价格比同地段商品房价格低10－20％。经济适用住房的低价位政策对于平抑过高的商品房价格、启动中低收入家庭的住房消费起到了积极的作用。今年1－7月，北京市商品住宅销售面积是去年同期的2.7倍，销售额是去年同期的2.2倍，销售面积、销售额的大幅度增长与近两年北京大力推进经济适用住房建设，使商品住宅每平方米价格平均下降了近千元有直接关系。
存在的主要问题及原因分析
当前在经济适用住房政策实施中存在的主要问题有以下几个方面：
1、对经济适用住房供应政策的长期性缺乏足够的认识，片面地把经济适用住房理解为解危解困住房，认为人均居住面积脱了贫，就不需要建设经济适用住房，从而出现了有的城市大幅度削减经济适用住房供应、限制规模、有的城市甚至准备取消经济适用住房的建设和供应的错误作法，引起准备购房的中低收入家庭的强烈不满。
2、片面强调“以地生财”，担心对经济适用住房免收土地出让金，减收行政事业收费，会减少城市政府土地收益，影响城市建设，从而使经济适用住房的土地划拨、税费减免政策得不到落实或落实不到位，致使经济适用住房的价格优势得不到体现而影响销售。
3、一些开发商担心自身开发的市场价商品房的销售受到经济适用住房的冲击，利润会受到影响，从而指责经济适用住房的供应会影响住房商品化的进程，强烈要求削减和取消经济适用住房供应，给城市政府施加压力。
4、有的城市对经济适用住房销售对象没有按规定进行控制，审查把关不严，部分不符合条件的家庭购买了经济适用住房，致使政府的优惠政策未能真正落实到中低收入购房家庭；有的城市经济适用住房套型面积过大，加重了政府提供优惠政策的负担。
5、部分城市没有将经济适用住房不同于已购公房产权性质向群众作明确解释，致使部分群众担心购房后的占有权、使用权、收益权和处分权得不到保障，影响了购房的积极性。
6、少数城市对经济适用住房质量、配套、环境等重视不够，建设的经济适用住房总体质量不高，购房者不尽满意。
针对上述问题，我们一方面要求各级政府端正认识，坚定不移地把中央确定的经济适用住房政策贯彻落实好，同时要完善现有政策，解决好目前存在的不利于经济适用住房健康发展的问题，另外，要加大宣传力度，让更多的人了解政策、解除偏见和后顾之忧。
1、纠正片面追求“以地生财”，正确处理实施经济适用住房政策和发展住宅建设，拉动经济增长的关系。对经济适用住房免收土地出让金，减收行政事业收费，虽然减少了政府的土地收益，但由于降低房价，居民能以“买得起”的房价踊跃购房，旺盛的有效需求拉动了经济适用住房的总量上涨，提供更多的就业机会，进而带动相关产业的发展，从而增加了地方的税收，增强了地方政府的综合财力。如果片面强调“以地生财”，结果只会是高地价提升了住房的价位，打不开中低收入家庭的住房消费市场，导致住宅业的萎缩，不仅解决不了广大群众的住房问题，也不能有效地带动经济发展。
2、要引导开发商积极投入经济适用住房的开发建设。目前，我国城镇大多数家庭为中低收入家庭，这就决定了今后一段时期大多数城市商品房的主体是经济适用住房。因此，要积极引导房地产开发企业，特别是实力强、信誉好的房地产开发企业投入经济适用住房建设，促进经济适用住房总体质量的提高。决不能为了牵就个别“开发商”利益，而削减甚至取消经济适用住房。
3、规范经济适用住房销售管理工作。要尽快制订经济适用住房销售管理办法，明确中低收入家庭的收入界限、购买对象条件、购买程序、价格确定办法、查处监督办法以及经济适用住房上市交易办法等，严格加强管理，从而规范经济适用住房的销售行为，确保经济适用住房性质不变。
4、做好经济适用住房权属性质的宣传工作。财政部、国土资源部、建设部关于印发《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》明确提出，职工个人购买的经济适用住房，房屋产权归职工个人所有，出售时，新的购买人只要按其所座落位置标定地价的10％交纳土地出让金或相当于土地出让金价款后，就可按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。因此，只要政策落实到位，经济适用住房的产权不会有任何障碍。各地要加大宣传力度，让老百姓充分了解经济适用住房的权属性质和上市程序，解除购买经济适用住房的后顾之忧。
5、要加强质量管理、抓好放心承诺承诺活动、让老百姓放心地买房，方便地买房。
三、关于大力培育房屋租赁市场
前几年在我们培育住宅与房地产市场时，侧重了买卖，这与当时的客观条件不无关系。实物分配和公房的低租金，制约了租赁市场的活跃。随着住房实物分配的停止和大量公有住房通过出售成为职工私有财产，个人成为市场的主体，带动了租赁市场的发育。发展房屋租赁业能满足一部分尚不具备买房条件的家庭梯度住房消费的需要，满足流动人口及扩招大中专学生的暂住需要。同时，还为居民或社会机构进行投资经营提供了渠道。只要房屋租赁市场能有合理的投资回报，在需求大量存在的条件下，必然能吸引部分居民储蓄或社会闲散资金投资于房屋租赁经营。上海在调低租赁税率后，不少居民将已购公房出租，同时贷款购买自己满意的住房自住，将租金收入按月还贷，以及“贵州房屋银行”经手的几宗实例已反映出了这一点。因此，培育租赁市场能对经济增长产生消费和投资双向拉动的作用。
正是基于上述认识，今年初在全国房地产及房改工作座谈会上，把培育房屋租赁市场作为今后一个时期的一项重要工作进行了布置。半年来，在有关城市的支持下，我们和财政部、国家税务总局协同调查研究，反复磋商，目前三部门对减轻租赁税负已达成一致意见，并正式上报国务院，估计有关政策年内能出台。
政策出台前后，我们要重点做好以下工作：
1、积极研究推广房屋租赁指导租金制度。在研究税收政策过程中，相关部门都有一个共识：为了规范管理、加强税收征管，政府有必要定期公布指导租金。指导租金应该是以市场租金为基础，政府通过保守测算后，制定并公布的不同地段、结构、用途出租房屋的阶段性租金，目前深圳等一些城市已有比较成熟的作法。之所以要推广这种做法，主要是基于以下几点考虑：一是有利于简化管理。定期公布指导租金，可以与房地产法确立的成交价格申报制度相结合，简便易行地判断成交价格的合理性，减少了租赁管理中价格确认的工作量，也可防止瞒价逃税的问题。二是使租赁税收更加合理、透明。大量房屋租赁，特别是成套房屋的租赁，往往是连同家具、电器、电话等配套出租的，租金也有别于空屋出租，但计税是以租金额为依据。通过发布指导租金，可以剔除影响租金的其他因素，从而使计税额更加合理，也便于确定。三是引导租赁市场的合理租金，供租赁双方商议租金作参考。
推行指导租金制度，要结合当地实际，有条件的地方可以做得细一些；大多城市起步时恐怕宜粗不宜细，以减少工作难度和工作量。有条件的地方可以通过一定的立法程序，完全按指导租金计税；也可以以合同租金为主，在合同租金低于指导租金时，按指导租金计税。
2、以租赁合同登记备案为重点，加强部门协管，依法将房屋租赁纳入规范管理。在房地产市场的管理中，租赁管理始终是弱项。偷税漏税、利用出租房屋违法犯罪现象十分突出，为此中央综治委一直把它列为加强流动人口管理的重点对象。客观上，租赁管理难度较大，特别是在高税收的情况下，业主往往要么干脆不出租，要么隐租满租，以规避管理，达到逃税的目的。税负降低后，租赁市场规模会放大，当事人对被纳入管理的抵触情绪也会转变。我们要趁此时光加大依法管理的力度，落实房地产法确立的房屋租赁登记备案制度，这既是我们行业管理职能的重要体现，也是对税务部门加强税收征管的支持与配合。部里正在抓紧修改《城市房屋租赁管理办法》，以加大依法管理的力度。从深圳、上海、吉林的经验来看，房屋租赁要真正管好，离不开相关部门之间的支持与配合。我们有义务、有责任将我们经办的登记备案情况向公安、税务等部门通报，逐步实现部门之间管理信息资料共享；相应地，我们也要积极争取公安、工商等部门的配合，尤其在办理户口、暂住证、工商登记手续时，以是否已进行登记备案作为要件，以协助我们加强登记备案工作。
3、培育租赁中介，为租赁双方搭桥。从各地近几年的实践看，成熟的市场离不开规范的中介。在无论是供应还是需求都量大面广的情况下，要真正启动房屋租赁市场，必须要有讲信誉、重服务、能让老百姓信得过的中介从中牵线搭桥。贵阳作为一个市场经济并不十分发达的城市，“房屋银行”模式能异军突起，很快得到了社会的承认，在市场发展中谋得了一席之地。关键就是适应了市场发展的需要，通过良好的社会信誉，公开、透明的操作，让租赁双方真正得到实惠，权益得到保护，置换中心也从规模经营中得利。所以说，房屋租赁中介的市场前景是十分广阔的，我们主管部门应抓住当前有利时机，因势利导，结合本地实际，鼓励中介业向房屋租赁业务的拓展，并规范其运作。
四、关于房地产估价机构脱钩改制问题
为了贯彻十五届四中全会关于国企改革与发展的决定，根据国务院办公厅《关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》（国办发[1999]92号文件）精神，今年四月，部里下发了《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》（建住房[2000]96号），对房地产估价机构的脱钩改制工作进行了部署。今年七月，国务院办公厅再次就经济鉴证类社会中介机构脱钩改制工作下发了文件，提出了具体的意见。如果说，前一时期，关于脱与不脱的问题，我们还可以研究论证的话，现在则已经不是脱与不脱的问题，而必须脱、加快脱的问题。
推进脱钩改制，有利于行业的发展。在估价行业的起步阶段，主管部门的培育、扶持，对行业从无到有，得以发展作出了重要贡献。但在估价行业有了一定规模，市场机制基本形成后，传统的政府部门或其下属机构直接参与市场、分割市场甚至垄断市场的局面如果不及时打破，就会越来越制约这个行业的健康发展。要解决这个问题，唯一的途径就是估价机构与政府部门实行脱钩改制。通过脱钩与改制，引入新的机制，形成公平竞争的市场环境，通过市场的作用，优胜劣汰，促进行业的整体进步。深圳的房地产估价人员素质、估价的质量之所以近几年有了较大提高，重要的一点，就是形成了竞争的市场。其次，脱钩改制也有利于政府部门放下包袱，集中精力抓好行政管理、行业管理工作。政事企不分，摊子大、职工队伍多，是目前各地房地产部门普遍存在的问题，在这种情况下，房地局必然要考虑职工队伍的吃饭问题，加上下属单位机制不活、包袱重，分散了不少精力，这也是以行政部门的权力或优势为下属单位搞创收等问题难以彻底解决的原因之一。因此，脱钩改制，有利于转变政府职能，促进政事企相分离，从而使政府部门集中精力，真正站在行业发展的高度，搞好行政管理、行业管理。
当然，脱钩改制工作离不开政府部门的组织和支持。脱钩并不是放任不管，改制也要有一定的章法。从重庆市、上海嘉定区的经验看，政府部门在脱钩改制过程中起着十分重要的主导作用。要做过细的思想政治工作和政策交底，正确处理好脱钩改制与社会稳定和估价机构发展的关系。既要让职工认识到脱钩改制是大势所趋，非脱不可，也要让职工认识到脱钩改制有利于估价机构的生存与发展，从而保护和激发他们参与改革的积极性。
要注重脱钩改制工作的实效，为机构的发展和参与市场竞争创造有利的条件。重庆市房地局在估价机构脱钩改制中，坚持“扶上马送一程”、在政策允许的范围内“送一份嫁妆”，为改制企业创造了良好的条件和氛围。在这一点上，我希望我们房地产部门都要思想开明一些，姿态高一些。特别是涉及产权界定、财产处置等关系企业及职工利益、发展的问题上，既坚持“谁投资，谁所有”的原则，也充分考虑估价人员智力劳动形成资产积累的特点，坚持原则性与灵活性相结合。既要保证国有资产不流失，又要考虑估价机构发展所必需的资金条件。同时，还要考虑改革的合理成本，脱钩改制作为一项重大改革，政府应当承担相应的改革成本，比如历史包袱的处理、不适应估价工作人员的妥善安置和分流等，要尽量让改制后的企业轻装上阵，以相应的实力去迎接市场的挑战。与此同时，要抓好估价机构的资质管理，估价业的行业自律，创造公平竞争的市场环境，鼓励优胜劣汰，加快行业整体水平的提高。
五、关于建立房管所转制资金，做好房管所转制工作
经我司和财政部政策规划司多次研究、协调，今年八月二十三日，建设部和财政部联合下发了《关于房管机构转制资金有关问题的通知》（财规[2000]24号）。该《通知》主要内容有两点：一是转制资金如何提取；二是转制资金如何使用。转制资金从纳入“政府住房基金”预算管理的直管公房出售收入中列支，专项用于以下三项用途：1、在参加当地企业社会保险统筹之前，支付房管所离退休人员的离退休费、医疗费；2、按规定支付房管所富余职工解除劳动合同关系的一次性补偿金；3、房管所转制改企或组建新企业的启动资金。第一项开支按照房管所实有离退休人员人数，参照当地事业单位离退休费、医疗费开支标准实报实销，第二、三项开支按照不超过直管公房出售收入15%的比例提取。今年7月1日前出售的直管公房，转制资金按直管公房出售收入今年6月30日帐面余额15%的比例补提。关于转制资金提取的比例，我们是在天津、武汉等城市实际测算的基础上确定的，总体上说，比例制定得比较宽松。
建立房管制所转制资金，主要基于以下考虑：
1、多年来，房管所是由政府专门设编的事业单位，政企不分，除了代表政府承担直管公房的管理与维护外，并行使部分房地产行政管理的职能。由于历史沿革，长期吃“皇粮”，依附于主管部门，造成队伍庞大，富余人员多，人员老化，包袱沉重。
2、随着城镇住房制度改革的不断深化和城市建设的迅速发展，房管所管理的直管公房一部分出售给住户，一部分被拆除，加之一些地方的无偿划拔，直管公房总量日益减少，带来了富余职工的增加。此外，直管公房目前仍然采取行政福利型的管理模式，租不能养房的状况没有改变，在职职工和离退休职工生存的压力越来越大。
3、无论从贯彻党的十五大精神，顺应建立社会主义市场经济体制的要求，还是从房管所自身求生存、求发展来说，房管所改制转企已势在必行。将房管事业单位转制为适应市场的法人实体和竞争主体，需要有一定的改革资本。由于长期低房租，不少房管所处于政策性亏损状态，有的几乎没有资本积累。因此，在改制转企起步阶段，政府应该在政策和资金上给予支持，以利于减少改革的阻力，利于转制目标的实现和社会的稳定。房管所转制改企时，必须对富余人员进行分流，分流人员的生活补助费或经济补偿金不可能在租金收入中开支，只能从售房资金中提取。
4、房管所改制转企必然涉及到离退休人员的养老安置问题，这直接关系到职工对改革的支持，关系到房管所转企后能否轻装上阵，实现市场公平。房管所离退休人员多，依靠自身力量难以解决离退休人员的工资、医疗、保险等问题。只有从出售直管公房收入中提取一定比例的资金，才能建立职工基本养老保险和转制风险养老保险基金制度，为今后社会统筹打下基础，免除职工的后顾之忧。
5、不少城市的房管所在房改中都不同程度地存在对直管公房的惜售问题，对加快现有公房的改革形成了障碍。有的城市还出现房管所在职和退休职工集体到市政府上访，要求政府从政策上解决公房出售带来的对房管所职工生存的影响。
因此，建立房管所转制资金，对推进城市直管公房管理体制改革，创造房管所转制改企的条件，妥善安置房管所离退休人员和富余人员，以及加快城市直管公房出售工作，都具有十分重要的意义。
在贯彻此项政策的工作中，各地房地产行政主管部门要全面了解、掌握房管所的基本情况，特别是人员状况，抓紧与财政部门沟通、协调，从实际出发，制定本地转制资金使用和管理的具体办法。要建立转制资金专户，合理核定转制资金的提取比例，做好转制资金使用计划，定期编制转制资金支出预决算。在使用过程中，应当遵守财经纪律，严格按《通知》规定的开支范围，确保专款专用。
关于房管所转制改企，我再强调以下几点：
1、加强领导，精心组织，扎实推进房管所转制改企工作。房地产行政主管部门要审时度势，把房管所转制改企工作作为当前房地产管理体制改革的重要任务。要会同有关部门认真研究，周密部署，在做好调查研究的基础上，制定切实可行的政策措施，对房管所转制改企的方向、原则、方法步骤、资金安排和人员分流等主要问题作出规定。
2、加大宣传力度，做好深入细致的思想教育工作。引导广大房管职工转变观点，顺应市场经济发展的客观要求，充分认识加快推进房管所转制改企工作的重要性、必要性和紧迫性，排除思想障碍，保证房管所转制改企工作的顺利进行。
3、争取相关部门的支持和配合。房管所转制改企涉及到财政、国资、税收、劳动人事等多方面的政策调整，房地产行政主管部门应积极主动与相关部门协调，争取在政策、资金、项目、人员安排等方面给予支持。
对于原来房管所兴办的经济实体，要根据不同情况采取不同的办法进行调整或重组，其中效益较好的可划转给转制企业，增强转制企业的经济实力。
4、减员增效，优化组合，合理分流，妥善安置富余人员。在房管所转制改企过程中，既要把减员增效、优化组合作为摆脱困境的根本性措施，又要积极实施再就业工程，妥善安置转制改企富余人员。鼓励房管所部分骨干牵头组建物业管理企业或装饰装修等其它经济实体，鼓励富余职工在给予解除劳动合同关系一次性补偿金后，独立走向市场，自谋职业。积极帮助有转岗能力的职工寻求新的工作岗位。符合退休条件的，让他们离岗休息。对于房管所转制改企下岗职工的基本生活，各地应制定相应的保障措施。
5、做好资产和债权债务的清理工作。房管所转制改企前，要进行资产界定和资产评估，彻底清理房管所的债权债务，研究制定善后处理办法，不得转嫁矛盾，不留后遗症。
6、明确市场定位，加快产权改造，增强转制企业的生命力。房管所转制改企的方向应当从市场需求出发，路子要宽，方法要活，并不是说一刀切让房管所转制都去从事物业管理。在转制过程中，要积极挖掘并利用临街直管公房以及空房、漏管房兴办三产；二级市场开放后，可发挥自身优势，开展信息咨询、中介等服务；可以筹集部分资金，以短、平、快的方式，进行危旧房改造；可以利用现有资源，组建房屋急修站、装修公司、拆迁公司、绿化公司、管道疏通公司、清洁公司等。要按照社会化生产和专业分工的要求，鼓励转制企业向专营类企业发展，不宜采用行政手段进行简单的规模组合。要积极支持转制企业改制为以职工持股为主要模式的股份制企业，实现企业产权多元化，建立新体制、新机制，提高转制企业的市场竞争能力。
六、关于简化管理程序，降低收费，积极推进机构改革，实现房地产业的政事企分离
近年来，为了培育住房消费、促进住宅建设发展、拉动经济增长，国家在税费政策上作了重大调整，对加快启动房地产市场起到了促进作用。各地房地产交易会、展示会的火爆现象也在一定程度上得益于展会期间税费减半等优惠政策，刺激了居民购房的积极性。
国家税费调整了，我们管理部门的收费也有个何去何从的问题。应该说，几年来，各地一边抓市场培育，一边抓制度建设，大力开拓了房地产行政管理工作。通过收取管理费，使各项管理工作顺利起步，办公条件的改善、现代化手段的应用，与这几年的积累是分不开的。同时，各地在规范收费上也有了一定的改进，比如目前各地的收费项目、标准一般都是按照国家规定的程序履行的批准手续，标准上也有了不同程度的降低。
但是总体上说，房地产行政管理的收费过高、过滥已经成为市场进一步发育的制约因素。这里首先是我们主管部门工作的指导思想和职能定位。我想，搞活市场、规范市场、调控市场应是政府赋予我们的主要职能，我们应在这三方面有所作为，而创收决不是我们工作的出发点。收费的目的是为了保证管理工作的正常开展，因此应当按照工作量合理收费。特别是目前市场形势已发生了重大变化，老百姓成了市场消费的主体，收费水平要与老百姓的消费能力相匹配。如果不下决心解决一部分地方管理收费过高的问题，就违背了我们的培育、规范市场的宗旨，反倒给市场的发育设置了障碍。
当前要降低收费，首先要解决认识问题，同时必须从简化程序、精减机构和人员入手。目前我们在交易与权属管理工作中，程序过于复杂，承担了许多不该由政府部门或我们这个部门承担的责任，内部环节设置、职能配备上也不尽合理。结果是老百姓不满意，我们自己则责任过大、包袱过重。老百姓不满意，是因为我们需要的要件过多、办事时间过长，老百姓要跑的部门或单位过多。我们自己责任过大、包袱过重，是因为为了层层把关，必须配备相应的部门和人员，这些人员和设备的费用只能通过收费解决。由于收费颇丰，社会上各类人员又会通过种种关系挤进来，进一步加重了我们的负担。有的城市，仅产权处就有四、五百人的队伍，如果加上离退人员则更多，而其中又有相当一部分是根本干不了活的，但你也得养着。因此，我们必须下力气简化程序，减少工作量，理顺内部工作关系，为购房群众提供方便快捷的服务。江阴的经验值得各地借鉴。他们通过产权、市场一体化管理，在预、销售登记中，一次性收齐确权所需基础资料，提供交易登记、抵押登记、产权证发放所需的资料，所有管理环节都通过计算机联网，不需要重复提供资料，一次性办理完毕。测绘的成果也通过计算机一次成图，最大限度内简化了程序，这是他们能做到收件后三天内发证的基础和条件，这是现代技术在产权市场管理中所发挥的威力，也是我们降低管理成本的出路。各地要结合政府机构改革、中介机构脱钩改制以及房管所改制等的进行，精减富余人员，优化人员结构，降低管理成本，从而为降低收费创造条件。根据这一指导思想，最近部里刚刚下发了《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，希望各地结合本地实际，认真贯彻执行。这将作为今后市场与产权管理达标的主要依据。
为了规范并相对统一各地的收费，目前部正在抓紧研究规范收费方案，总体上要降低标准，归并费种。基本思路是：原则上按套或按面积收费，改变按价值量取费的做法；收费标准要按简化程序后的工作量，合理确定。这件事情部里是下决心要做的，且与国家计委、财政部进行了初步沟通。希望各地思想上尽快调整过来，早作准备。
七、关于认真行使房地产行政主管部门的住房社会保障职能
房地产行政主管部门主要有四大职能：一是经济管理，培育、搞活房地产市场，激活房地产经济，实现房地产资源的优化配置，促进城市经济发展；二是行政管理，规范房地产市场，保障房地产权利人的合法权益；三是行业管理职能，通过资质管理，鼓励行业自律，对开发、中介、物业等房地产企业进行扶优罚劣；四是住房社会保障职能，主要是负责城市廉租住房制度的建立、健全和组织落实。建立廉租住房制度，为无力通过市场解决自住住房的城市最低收入家庭提供住房保障，是住房新体制建设的重要内容，也是维护社会稳定的重要手段，是我们义不容辞的职责。《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号，以下简称《通知》）下发后，各地按照《通知》精神和建设部《城市廉租住房管理办法》的规定，探索建立符合本地实际的廉租住房制度。但目前看来，这项工作进展较慢。半数以上的省市还没有制订廉租住房的筹集、建设、管理及申请、审批办法，只有天津、广州、青岛等少数城市进入了实际操作阶段，筹集的房源也非常有限。这种状况，离住房新体制建设的要求，离广大低收入职工家庭对政府的期盼，差距较大。
随着住房实物福利分配的结束，住房商品化、社会化的程度越来越高，政府行使住房保障职能的重要性、紧迫性也越来越明显。建立廉租住房制度，不仅可以促进社会稳定，解除机关事业单位实行住房分配货币化的后顾之忧，而且廉租住房本身也会成为活跃住房市场的重要因素。因为建立廉租住房制度的主要渠道是，在公房提租时将一部分困难家庭的住房通过减租归入廉租住房；将腾空的旧公房，在二级市场收购旧住房用于解决最低收入住房困难家庭；以及购、建新房。目前各地的可售公房绝大部分已向职工家庭出售，现有公房中可腾空用作廉租住房的极为有限，远不能满足需要，主要还是要购、建住房。收购二手房作为廉租住房的房源，对激活市场也会产生联动作用。建设部《城市廉租住房管理办法》明确市县房地产行政主管部门负责制定本地区廉租住房的具体实施方案并负责廉租住房的管理工作，。希望各地尽快把这项工作提到重要位置，高度重视，全力抓好。
同志们！培育和规范房地产市场是我们房地产行政管理的最主要职能之一。这次会议是在房改深入进行、房地产市场发展呈现由集团消费向个人消费转化、房地产市场管理工作承上启下实行新的跨越的新形势下召开的一次重要会议。希望大家回去后及时把会议精神向省、市领导汇报，下大力气贯彻。最后，让我们大家共同努力，紧紧围绕当前和今后一段时期的工作重点，团结一致，奋力开拓，推动我国房地产市场工作健康、有序发展。
