团结奋斗迎接新世纪 务实求真开创新局面——谢家谨会长在中国物业管理协会成立大会上的讲话
(2000年10月15日)
各位领导、各位代表、各位同仁：
在世纪交替之际，在金秋的北京，我们欢聚一堂，召开中国物业管理协会成立大会，宣告中国物业管理协会成立。这对我国物业管理行业，是一件具有重要意义的大事。在此，请允许我代表全体会员向中国物业管理协会的成立表示最诚挚的祝愿，并就协会的筹备及下步工作讲九点意见。
一、中国物业管理协会筹备及成立过程
改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立、城镇住房制度改革的不断深化和城市住宅建设的迅速发展，在各级政府的高度重视和业内人士的大力开拓下，我国的物业管理迅速发展，逐步壮大。据不完全统计，物业管理企业已超过20，000家，从业人员超过200万。不少省市实施物业管理的覆盖面已达50％以上。物业管理的推进与发展，改革了我国的城市管理体制和房地产管理体制，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。
但是，在人们逐步认识和接受物业管理的同时，由于行业管理还比较薄弱，行业自律机制、协调机制没有形成，物业管理企业的服务行为和运作方式尚不规范，使得消费者对物业管理的投诉增多。行业改革与发展的任务还非常艰巨。
为了切实贯彻国务院关于大力发展物业管理的精神，理顺行政管理与行业管理的关系，尽快与国际惯例接轨，加强行业自律，促进物业管理整体水平的提高，1998年国务院机构改革期间，建设部党组在广泛征求各方面意见后，决定组织成立中国物业管理协会，将物业管理的部分行业管理职能移交协会承担。
在国家开展社会团体溶理整顿的形势下，为了尽快成立中国物业管理协会，1999年10月10日，，俞正声部长亲自致函司马义·艾买提国务委员，10月11日，司马义·艾买提国务委员作出了“请民政部按规定程序报批”的指示。之后，在民政部的指导下，我们抓紧进行协会报批的各项工作。今年5月19日，民政部根据温家宝副总理和司马义·艾买提国务委员的批示，以民发[2000]124号文同意成立中国物业管理协会。
该文件下发后，部住宅与房地产业司就协助发展会员事项致函委托全国各省、市物业管理行政主管部门，广大物业管理企业纷纷响应，踊跃报名入会。由北京天鸿集团房管公司、上海上房物业管理公司、重庆渝海物业管理公司、广州城建物业管理公司、深圳中海物业管理公司、深圳万科物业管理公司、哈尔滨新区物业管理公司和原白蚁防治研究会等主要发起单位组成了协会筹备组，在时间非常紧张的情况下，完成了《章程》的起草、协会的注册登
记、白蚁防治专业委员会的筹建、会员的发展、近期工作计划的拟定、成立大会的准备、会徽的设计、协会活动资金的筹集、协会网站的设计与注册以及办公用房的落实等一系列工作。截止10月16日，共有959家单位首批申请入会。刚才，首届会员代表大会经过充分酝酿，选举产生了首届理事会。首届理事会第一次会议一致恳请建设部宋春华副部长出任协会名誉会长，请沈建忠、蔡育天、孙大海等50位行业领导为协会高级顾问。选举产生了首届常
务理事会，推举产生了会长、副会长和秘书长。经理事会研究决定，协会秘书处常设综合部、行业管理部、教育培训部、会员部、国际交流部、咨询服务部、宣传部等工作部门。经与中国住宅与房地产研究会协商，并报部社团办批准，将原属研究会的房屋安全鉴定专业委员会转到物业管理协会，这样，协会将设立白蚁防治和房屋安全鉴定两个专业委员会。
同志们，中国物业管理协会的成立确实来之不易。在此，我代表全体会员，向国务院有关部门，向民政部、建设部社团办及有关领导，向各省、自治区、直辖市的物业管理主管部门对申国物业管理协会的关心支持表示衷心的感谢。
二、中国物业管理协会的宗旨、性质、作用
党的十四大明确了我国社会主义经济体制改革的目标模式是建立社会主义市场经济。市场经济包括宏观调控和市场机制两个相辅相成、缺一不可的基本内容。宏观调控是政府行为，市场机制主要是企业行为。中国物业管理协会的成立，不仅将使政府关于行业管理的主导政策和宏观调控信号通过协会的通道，尽快地直接到达企业，而且还将有效地组织好贯彻、落实和推行。同时，协会还能把行业发展中存在和出现的问题及时反馈给政府。因此，中国物业管理协会将起到企业和政府之间桥梁与纽带的作用。另外，物业管理行业的发展从无到有，从小到大，从试点、探索到逐步走向正规化，白蚁防治工作也不断加强，除了靠形势发展赋予我们行业的机遇，以及有关法律、法规的规范外，还必须靠行业的自律。物业管理协会的成立将为行业的自律打下坚实的基础。因此，协会的成立，是业内人士的众望所妇，这也正是我们协会发展巨大的生命力之所在。
中国物业管理协会的宗旨：坚持四项基本原则，遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚；团结、组织本会会员，坚持为政府决策服务，为行业与企业改革发展服务的“双向服务”方针，积极协助政府加强行业管理，；传达、贯彻执行国家的法规与方针政策，及时反映广大会员企业的愿望和要求，在政府与企业之间发挥桥梁纽带作用。
中国物业管理协会的性质：以物业管理企业为主体，相关企业参加，依照法规和政策自愿组成的自律性、非盈利性的社团法人，是依法建立的行业性、全国性、经济类自律组织。
中国物业管理协会的作用：协助政府部门实施行业管理，推动物业管理行业的健康发展；维护企业合法权益，维护公平竞争与市场秩序；协助政府制定行业规划，研究行业发展战略与政策法规。
三、中国物业管理协会的特征与职责任务
(一)中国物业管理协会具有以下特征：
1、行业的广泛性。中国物业管理协会是由物业管理
及白蚁防治行业众多企业，通过一定程序，在自愿和互利的基础上组织起来的群体。会员单位不论规模大小，不论所有制形式，同等享有《中国物业管理协会章程》规定的权利和义务。
2、管理的民主性。由广大会员单位民主选举产生协会领导机构，一切管理方法和管理方案都要在民主协商的基础上产生。中国物业管理协会履行行业管理职责，重在一个“协”字，即协商、协调、协同、协作、协助等。
3、管理的开放性。中国物业管理协会开展行业管理涵盖全行业凡自愿加入协会的所有企业，既无条条分割，又无块块限制，克服地区封锁和行业垄断的局面，在全国范围内实行全行业的开放性管理。
4、体制和机制的先进性。中国物业管理协会是真正意义上的行业协会，它的会员、理事、常务理事；副会长均来自于企业或即将转制改企的事业单位。协会的组成具有广泛性和代表性，全行业的骨干企业踊跃加入协会，会员分布于建设、房地产、电力、石油、铁路、冶金、农林、水利、金融、教育文化等各个系统，既有国有企业、中外合资企业、股份有限公司，也有民营企业的代表。中国物业管理协会是在我国社会主义市场经济体制日趋完善、政府职能正在转化、政企分开迅速推进、协会的建设与发展有了法律支持、社会各方面都呼唤行业协会发挥积极作用的新形势下成立的，从它的设立、性质与任务、权利与义务到其组织机构、管理制度等，都严格贯彻了国家关于社。会团体管理工作的精神，在体制和机制上，具有相当的先进性。
(二)中国物业管理协会的职责任务：
1、为企业服务。中国物业管理协会是依据国家法律法规，由企业自愿组成的社会经济方面的社团法人，会员代表大会是协会最高决荣机构。
(1)代表企业利益，向政府反映企业的合理要求。
(2)维护市场秩序，维护企业合法权益，协调会员关系。
(3)为会员单位的管理和发展提供咨询服务。
(4)开展人才培训和技术推广，通过行业组织传递信
息，开展国内、国际交流与合作。
(5)指导企业建立走向市场的管理体制，促进企业提高市场竞争能力，帮助企业在市场竞争中获益。
2、为政府服务。中国物业管理协会是政府贯彻落实政策法规、规范企业行为和市场行为的助手。
(1)协助政府开展行业调查，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策、政策法规等提供预案和建议。
(2)协助政府贯彻落实国家的有关政策法规。
(3)协助政府推进行业精神文明建设。
(4)协助政府进行物业管理、白蚁防治质量和收费的监督管理工作。
(5)接受政府的委托，开展对物业管理企业的资质管理，对物业管理优秀示范小区、大厦的达标考评、管理人员持证上岗培训等工作；
(6)协助政府组织、指导物业管理及白蚁防治科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业技术进步。
(7)协助政府进行行业统计，收集、分析行业信息，向政府反映行业发展的情况及趋势。
(8)接受政府的委托组织专家学者参与政府决策的前期调研，为政府决策提供建议和意见。
(9)接受政府委托的其他工作。
3、为行业服务。通过组织企业制定并贯彻执行行规
行约，规范行业行为，遵守市场规则，进行行业自律性服务管理，以推动行业的健康发展。
(1)制定并监督执行本行业的“行规行约”，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，促进行业地位的提高和良好形象的树立。
(2)组织企业制订行业标准，推进行业标准的实施。
(3)进行行业内部的价格协调，制止超低价竞争和价
格垄断行为，维护行业内公平竞争。
(4)研究提出企业结构调整方案，促进行业结构的优化，推进企业问的专业协作和区域化协同管理服务。
四、当前物业管理行业存在的主要问题
在物业管理的发展过程中，新情况、新问题层出不穷，一些深层次问题逐步暴露，反映也越来越突出，初步归纳起来有以下几个方面：
(一)法制建设滞后于物业管理行业的发展。物业管理涉及诸多的权利义务关系，包括销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间，也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体业主与物业管理公司之间等。尽管这些年来国家和地方出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时处理。因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。
(二)建管之间缺乏有效衔接。
一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，矛盾集中在居民入住并实施物业管理后反映出来，业主意见强烈，物业管理企业代人受过；还有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难；有的项目在开发建设阶段，由开发商和选聘的物业管理企业签订了一定年限的物业管理合同，在合同期内，业主委员会成立并另行选跨了物业管理企业，引发合同纠纷。这些问题必须靠完善立法和规范合同去解决。
(三)业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。
在传统的房屋管理体制下，房管所是管理者，住户总体上处于比较被动的地位。推行物业管理体制以来，我们曾一度强调业主至上，把业主与物业管理企业之间视为“主人”与“仆人”的关系，没有确立业主与物业管理企业平等的民事主体关系，对业主和业主委员会的行为也缺乏约束。随着物业管理的深入发展，业主和物业管理公司双向选择的平等关系开始建立。儿年前，深圳鹿丹村小区的业主曾经通过招投标，炒掉了原物业管理单位，和万科物业管理公司签定了。3年的管理合同。合同期满后，尽管业主委员会召开全体住户大会，同意以大幅度提商管理费来挽留万科物业管理公司，但是万科物业管理公司认自身发展考虑，退出了对鹿舟村的管理，业主委员会只好再次通过招标选聘了新的管理单位。这一事例生动地反映了：竞争机制创造了公平的市场环境，也带来了业主和物业管理公司平等互利民、双向选择的新型经济合同关系。但目前在大多数地区，物业管理的市场环境没有形成，业主与物管理企业双向选择的机制尚未建立。
(四)物业管理的服务内容有待明确。
在物业管理发展初期，我们一度片面强调一体化管理，全方位服务。为方便住户，曾经倡导在管理区域内实行五费统收等等，不少物业管理公司大包大揽无偿实施水、电、气费的代收代缴，不仅加大了管理人员的开支，甚至连水、电总表和分表的差额也要物业管理公司承担，有的公司将其分摊到住户，因收费标准过高而带来投诉，甚至成为被告。造成这些问题的原因，还是没有准确地界定物业管理作为企业行为，应履行合同约定的服务内容，收取相应的报酬。对于物业管理收费价格构成以外的服务事项，物业管理企业应在自愿的前提下提供有偿服务。
(五)物业管理收费有特规范。
物业管理是企业的经营行为，为住户提供服务，发生了成本，也希望获得合法的利润，必然要收取服务费。关键的问题是要质价相符。目前，由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市对物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展。当然在部分地区，物业管理多收费、少服务、高收费、低服务的问题也存在，引发住户的不满。解决这些问题，一是争取国家尽快制定物业管理消费货币化政策，在职工工资中，相应增加物业管理消费支出部分，解决消费能力不足的闪题，并在广大居民中逐步树立物业管理消费意识。二是要健全物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，根据不同的消费群体，提供不同深度的物业管理。测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理收费指导价，方便业主根据自己的消费水平，花钱买相应水平的服务。三是加强行业自律，建立健全规范行业价格行为的约束机制，自觉接受政府、业主和行业组织的监督。
(六)权益保护意识亟待增强。
近几年，不断有物业管理企业被起诉，要求承担各类赔偿，包括汽车在小区被盗、住户在家中被谋杀，私有财产被盗等等。究其原因，一方面是法制不完善，没有明确物业。管理企业承担法律义务的范围，另一方面是物业管理企业不注重自身利益的保护。有的企业为了争一点市场份额，接管项目前，作出不发生汽车丢失、不发生人身安全事故、不发生重大刑事案件等承诺。多数企业在订立物业管理合同时，不重视保护自身应有的权益，不仔细研究合同免责条款的约定，不注意风险的规避。协会成立后，应抓紧对一些重大的物业管理纠纷进行法律剖析，研究提出解决纠纷的指导性意见，提供内容详尽的合同示范文本，干涉有损行业利益的承诺。
(七)队伍素质偏低，人才短缺。
物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但目前物业管理的职业化队伍尚未形成，一部分从房管所转制的队位需要尽快适应物业管理的新机制；一部
分下岗职工到物业管理公司再就业，必须经过严格培训上岗；物业管理的好坏，除了靠管理制度的完善外，很大程度取决于管理处主任(项目经理)的全面素质，因此，在深圳物业管理业内，最缺的是优秀的管理处主任(项目经理)。努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使技术人员和管理人员的专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务急迫地摆在我们面前。
(八)市场化程度较低，招投标行为不规范。
去年物业管理深圳会议之后，不少城市大力引入竞争机制，进行物业管理项目的招投标，社会反响良好。但各地的发展不平衡，不少城市还停留在谁开发的项目谁管理的状况，开始推行竞争机制的地区也还存在招标程序不规范、评委组成不合理、运作成本高、压价招标等问题。当前，应着手制定物业管理招投标规则，规范招标入、投标人的行为和开标、评标、中标等活动，使招投标活动有法可依、有章可循。
以上都是物业管理前进中遇到的问题，希望全体会员群策群力，共同研究解决，为物业管理的健康发展进一步创造良好的市场环境。
五、协会近期主要工作
当前，协会主要要抓好以下工作：
(一)参与物业管理立法。
今年，根据国务院立法计划，建设部组织起草了《物业管理条例》，协会应积极配合政府部门，组织专门力量，参与立法的调研、咨询、论证等活动，充分反映物业管理行业的实际情况和广大物业管理企业的意见，使出台的《条例》及其配套办法能明确物业管理各方的权、责、利，有效地调整物业管理涉及的有关法律关系，保障行业的健康发展。
(二)开展行业调查和专题研究。
近期，我们要着重抓好行业基本情况、质量状况；收费情况的调查，抓紧开展物业管理企业改革与发展、物业管理消费货币化、物业管理招投标、白蚁防治单位改制转过招标、投标制度选择单位承担重点研究课题，并建立优秀成果评奖制度，切实提高研究水平。
(三)制订行规行约，提商服务质量，规范收费行为。
协会成立后，将抓紧研究并制订行规行约，加强行业自律管理，协调行业内企业之间的关系，规范竞争，促进合作。同时要加强对会员单位执行行规行约的监督检查，协助政府重点抓好质量和收费的监督管理工作，协助政府处理群众的投诉。
(四)积极稳妥地推进企业改组改制，调整优化行业组织结构。
据我们初步了解，在全国两万多家物业管理和白蚁防治企业中，体制新、机制活、竞争力强的不到10％，按照现代企业制度要求完成企业改制的只占总数的4％。大
多数物业管理企业不同程度地存在体制不顾、机制不活、产权关系比较模糊、内部管理薄弱等问题，影响到企业的生存和发展。因此，协会应当按照中央的部署，结合行业实际情况，研究提出物业管理企业改制和白蚁防治单位转企的具体方案，供政府参考。要指导企业进行产权改造，通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，促进企业规模化、集约化经营，提高市场竞争能力，树立一批优秀企业的品牌，带动行业的整体进步。
(五)开展新技术、新产品的推广应用工作，推动行业技术进步。
物业管理水平的提高，还要依靠科技进步。管理软件、管理顾问、智能化管理系统、电子商务的开发、运用和推广，是协会工作的重要方面。白蚁防治则重点要解决和推广高效低毒的药物。协会将引导行业技术产品的开发，开展科技成果鉴定、推广和新技术、新产品的认证、推荐等工作，促进物业管理和白蚁防治工作技术合量的提高。．
(六)开展信息交流和经验交流，努力为广大会员单位服务。
第一，尽快创办《中国物业管理》杂志。在有关部门大力支持下，中国物业管理协会主办的《中国物业管理》杂志即将公开出版发行。它作为国家一级专业期刊，不仅能扩大协会的社会影响，树立协会的良好形象，还将为我国物业管理行业的改革与发展起到宣传舆论导向作用，并成为反映会员单位呼声，开展经验交流的阵地。杂志创办后，编辑都要大力提高稿件和编辑质量，扩大稿件和信息来源，注重办刊质量，扩大发行面。
第二，抓紧建设“中国物业管理协会网”。为了给协会与会员单位之间、会员单位与会员单位之间提供一个信息双向沟通的平台，在上房集团的支持下，我们完成了域名(www．ecPmi．org)的申请和开通，初步设计了网站的风格和主要内容，今天下午将在论坛会上进行演示。下步将配合系统测试，组织网站最终成果鉴定，并做好内容更新、文件上载、数据库管理等工作。网站开通后，将随时发布物业管理有关政策和最新动向，发布项目招投标的信息，企业可以上网报名投标，业主可以通过网上初选出”入围企业。我们还将在网上开辟“求援直通车”，会员单位遗到困难或者法律疑难问题，可上网求援，在最短的时间求得帮助。“物业管理聊天室”将能加强和促进会员间的交流。
第三，积权开展灵活多样的信息交流活动。将不定期举办国内、国际物业管理研讨会和召开片区会员大会，对于会员单位反映的问题，协会将本着“想会员单位所想，急会员单位所急”的原则，能解决的及时想办法解决，解决不了的及时向政府部门反映，并提出解决问题的对策和建议。
(七)开展培训工作，提商行业队伍素质。
协会积聚了大量的业内优秀管理人才，将充分利用自身优势，组织开展人才培训工作。近期培训的重点是企业、经理(部门经理)和管理处主任(项目经理)的持证上岗培训、企业关键岗位和一线服务职工的技能培训、企业技术人员和管理人员的知识更新培训。
(八)开展对外交流，更好的为行业发展服务。
协会要充分发挥民间团体的优势，采取“走出去，请进来”的办法，扩大对外交流与合作。在组团赴国外学习考察中，要积极宣传我国物业管理和白蚁防治行业所取得的巨大成绩，力争在国际交流中占有一席之地，同时，要深入了解先进国家和地区物业管理和白蚁防治工作的新变化、新情况，收集、了解外国的法律法规、具体运作制度和措施等，进行深入的研究和比较，借鉴有益的东西，加快我国物业管理行业与国际惯例接轨。
(九)协助政府评定物业管理企业资质等级，认真开展物业管理示范项目的考评验牧。
国务院机构改革以后，建设部党组决定将部分政府职能移交协会承担。从今年起，中国物业管理协会就要承担物业管理资质一级企业的初审和全国物业管理示范项目的考评验收工作。
关于资质一级企业初审工作，协会秘书处要切实贯彻建设部《物业管理企业资质管理度行办法》和建设部住宅与房地产业司《关于物业管理企业资质等级评定有关问题的通知》，在规定的时间内，汇总各地上报的材料，严格按照规定的条件，提出初审意见后报建设部审批。另外，秘书处还要做好资质证书及申报表发放等服务工作。
关于物业管理考评验牧，协会秘书处要严格按照建设部住宅与房地产业司《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》精神，遵循公正、公开、实事求是的原则，严格坚持考评标准，增强考评工作的严肃性、权威性，确保考评工作质量。同时，‘要采取有效措施，对评选出的示范项目实行动态管理，使其保持先进示范作用。
(十)健全规章制度，极好协会自身建设。
要认真贯彻国务院《社会团体登记管理条例》和建设部《社会团体管理办法》，在起步阶段就抓好协会的规范化、制度化建设，建立健全专业委员会管理、人事管理、财务管理、会员、会费等管理制度。协会工作人员要努力提高自身素质，坚持服务宗旨，以江泽民总书记关于“三个代表”的重要思想指导自己的工作，做到有所开拓，有所创新，有所作为。
同志们，在邓小平理论指引下，在以江泽民同志为核心的党中央正确领导下，我国即将进入新的发展时期。面向新的世纪，物业管理事业大有作为。让我们同心协力，发奋工作，充分发挥广大物业管理人员的聪明才智和创造精神，充分发挥协会的优势，为我国物业管理事业的持续、健康发展作出贡献。
