抓住发展机遇 加快结构调整 坚持科技创新 推广信息技术 全面提升我国住宅与房地产业素质——宋春华同志在全国房改及房地产工作座谈会上的讲话
（2001年1月9日）
同志们：
我讲四个问题，供大家研究“十五”期间及今年住宅与房地产工作时参考。
一、紧紧扣住发展这个主题，抓住机遇，加快住宅与房地产业的发展
“九五”是中国住宅与房地产业发展史上非常重要的时期，产业的主要特点是：在生产领域，以增量型发展为主要特征，组织大规模的住宅生产及供应，住宅的质量稳步提升，人居环境逐步改善；在分配、流通领域，以城镇住房货币化分配为核心政策，构建住宅商品化、社会化的新体制，相应的市场政策陆续出台，交易日趋活跃；在消费领域，以物业管理为基本制度，提高住房消费的市场化程度，较好地满足了群众日益提高的住房消费需求。可以说，“九五”是我国住宅与房地产业发展最快的时期，之所以能得以快速发展，在于我们抓住了若干重要的发展机遇。
其一，近年来，为了克服亚洲金融危机对我国经济的影响和抑制通货紧缩的趋势，中央采取了扩大内需、拉动经济、保持国民经济持续快速增长的宏观经济方针和积极的货币政策、稳健的财政政策，除加大了基础设施直接投资力度外，还把加快住宅建设、扩大居民住房消费作为扩大内需的重要方面，国家在计划、用地、规划、金融、税费等方面，为加快以经济适用住房为重点的住宅建设，提供了政策支持；各地政府也因地制宜，把住宅建设发展作为带动地方经济发展的重要产业，加以积极的组织和大力的扶持，使住宅建设连续几年保持了较大的规模；
其二，我国住房制度改革，在“九五”期间实现了重大突破，最关键的是停止了住房实物分配，个人成为住房消费主体的同时也成为了市场主体，由被动消费变为主动消费，这一根本的制度性的变革，对住宅与房地产市场提出了新的要求，并产生了一系列的积极影响。诸如在提高个人购房支付能力，原有公房使用权向所有权的转化，开放已购公房和经济适用住房交易市场，培育租赁市场，出台相应的财政、金融、税费、中介、产权、物业、质量等方面的有关政策措施等等，都是在个人成为住房消费主体的这个前提下突破的。
其三，应该看到，改革开放二十年来，特别是进入９０年代以来，伴随着经济的高速发展，居民的生活水平与消费结构发生了很大的变化，我国人民生活总体上是在“九五”期间达到小康水平的，在温饱有余之后，将重点转向解决住房问题。我国的社会生产力发展水平已为加快住房建设、提高居住水平创造了基本条件，我们抓住了这一历史性的机遇。
“十五”是我国国民经济和社会发展的重要时期，是进行经济结构战略性调整的重要时期，也是完善社会主义市场经济体制和扩大对外开放的重要时期，住宅与房地产业能不能在“九五”发展的基础上抓住机遇，继续加快发展，是我们需要认真思考和研究的重大课题。中央关于“十五”计划建议中明确提出“必须把发展作为主题”，“进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理”，“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量”，这是中央对新时期住宅与房地产业发展明确而具体的要求。
“十五”期间，发展是主题，我们开始全面建设小康社会，城镇化进程将加快，人民的居住水平和人居环境质量必将有更大的提高，住宅与房地产业肩负着繁重的任务，同时也是加快发展的历史机遇；“十五”期间，结构调整是主线，住宅与房地产业也面临着搞好结构调整、提升产业素质、实现结构优化升级的机遇；“十五”期间，各项改革包括住房制度改革，将更加深化，科技创新的步伐将加快，这必将成为住宅与房地产业发展和推进产业现代化的动力；“十五”期间，各项社会保障制度将更加完善，各类中介服务将更加规范，都将为房地产市场体系的健全和完善提供难得的机遇。住宅与房地产业一定要紧紧扣住发展这个主题，抓住新的机遇，不断加快自己的发展，为实现国家经济社会发展目标做出应有的贡献。同时，也要依靠发展，解决产业自身的深层次的矛盾和问题。
（一）住宅及房地产业发展中需要解决的几个问题
1、潜在需求巨大与有效需求不足的问题。到1999年我国城镇人均居住面积已经达到9.78平方米，到2000年底将超过10平方米，即人均建筑面积超过20平方米，总体上已达到小康水平。但与更加宽裕的小康水平，特别是与发达国家相比仍有较大差距。按通行说法，人均建筑面积在30平方米之前，人均GDP在800-1500美元之间，是住宅发展的高速期。我国正处在这个区间，住宅建设保持较大规模是正常的，有关资料表明，当恩格尔系数由50%降到40%时，居住消费支出将由11% 12%上升到15% 20%。我国城镇1995年恩格尔系数为49.92%，居住消费支出为7%，1999年恩格尔系数降为41.86%，但居住消费仅为9.8%，比国际平均水平偏低约8个百分点，表明住房消费仍有很大的发展空间。最近，我们委托一些研究单位对“十五”及今后一段时期住宅发展进行了预测，其结果也验证了这一结论。因此，住宅的需求量巨大，这一点是毋容置疑的。现在要研究如何变潜在需求为有效需求，这里的关键是使房价收入比处于一个合理的区间（3～6倍）。目前，这个比值在相当多的大中城市中还是偏高。必须采取措施，使这些地区过高的房价收入比降下来，缓解有效需求不足的矛盾。
2、住房商品化与住房社会保障的问题。住房制度改革的根本目的是提高全社会的居住水平，主要手段是推进住房的商品化、社会化，同时要建立住房的社会保障制度，这是收入分配坚持“效率优先、兼顾公平”原则在住房消费中的具体体现。商品性住房体现了‘效率优先’的原则，主要靠市场调节；社会保障性住房体现的是公平，主要靠政府调控。因此，各国政府都有自己的保障性住房制度，使“人人享有适当的住宅”，体现公平，维护社会的稳定。我国是社会主义国家，更需如此。我国住房供应体系中，市场价商品房和廉租住房其商品性和保障性界限很清晰，而经济适用住房作为普通商品房但又有一定的社会保障性质，住房供应要满足不同消费群体的住房需求，要设计不同的供应渠道，特别要处理好经济适用住房的商品性和社会保障性之间的关系。
3、供给增加与空置加大的问题。目前，不少城市存在需求量很大，供给不断增加，但空置量也较高的尴尬局面。在增加住房供给的同时必须研究空置问题。“空置”在房地产宏观管理中是个十分重要的概念，它涉及到市场的景气程度，房地产资源的配置水平和资产的利用效率。目前，我们讲的空置主要是指增量部分，即新建商品房中除去其中属正常空置部分外，还有一部分属于积压房地产，大量的是９０年代初期在房地产过热中盲目开发的项目，也有近年来开发的，但在区位、布局、配套、环境、套型和质量等方面与居民的实际需求脱节，造成的有供无求的滞销局面。除增量空置外，还应研究存量的空置。尤其是在全面开放存量交易市场和租赁市场不断发育的情况下，增量与存量市场将联动，必须掌握整个市场的空置状况，这对做好总量调控和结构调整是至关重要的。否则，盲目增加供给总量，将带来一系列严重后果。
4、提高质量与调控房价的问题。住宅质量是社会上普遍关心的问题之一，这是个人购置耐用消费品普遍存在的现象，选择质优价廉的商品，是消费者的权利。这里的质，应包括两层含义，即标准和质量。标准有高低档次之分，质量有优劣品质之别，两者有关系，但又不等同，就是说高档住宅也可能是劣质，而普通住宅也可能是高质量的。有关质量问题，涉及设计、施工、材料、设备等营造要素，国家、地区和行业有相应的标准、规范、章程和定额，只要认真遵守、执行，质量是应该得到保证的。一般说，抛开区位因素，对同样标准的物业，价格相差不会很大。目前，住房质量总体上在提高，但局部的质量问题还是不少，这些问题对每一个置业者来说，就不是局部了。我们不能满足于总体上好的多，而是要做到“一个都不能差”，应该对每一个消费者负责。住房标准问题除面积大小之外，更多的是涉及住房性能及舒适度，如用地的容积率，环境的生态质量，单体的节能节水性能，智能通讯、供热空调水准等。随着人们生活水平的提高，住房标准也将相应提高，当然也会加大住宅的成本，从而使房价上涨，因此，一定要根据国情和市场需求，把握好住房标准，以求房价不致大幅度上扬，尤其是对经济适用住房，更应慎重，要充分注意其对市场房价影响的敏感性，避免对市场造成误导。
（二）加强和改善宏观调控，促进产业健康发展
社会主义市场经济体制的初步建立，使市场机制在配置资源中日益发挥出明显的基础性作用，因此，应该进一步明确，通过市场机制可以解决的问题，应由市场去调节，政府不过多干预。但是，市场经济也离不开政府的宏观调控，在某些领域（如社会保障等）市场机制是失灵的；在某些领域（如总量、信息和预警等）依靠市场自身的调控是滞后或无力的。因此，属于政府职能的，则应加强行政管理。对于住宅与房地产业管理，政府主要抓两件大事：一是建立市场规则、建立和完善产业运行的法规、政策和技术标准、规范，营造市场法制环境；二是监督管理，依法行政、严格执法，规范市场行为，保护公平竞争。要提高执政水平，就要按中央“十五”建议中提出的要求，特别要“提高驾驭经济和社会发展全局的能力”，“加强对经济和社会发展重大问题的研究”，正确处理改革、发展、稳定及市场机制与宏观调控等一系列重大关系。针对行业的一些问题，我们在以往的调控中，大都是定性地提出一些原则意见，这是必要的，但还不够，还要下功夫对这些问题进行深入的调查、研究，利用现代信息手段，进行必要的测算，争取能提出量化的指导性意见。
1、合理空置区间的划分。总量调控的基本目标是反周期性的，力图使产业能持续稳定发展；总量调控的基本原则是保持总供给与总需求的大体平衡。住宅及其它房地产除具有不动产一般特征外，还有明显的非均质性和标的额巨大等特点，更需要有合理流通期和必要的库存，因此，有一个合理空置率的问题。过大，会造成积压；过小，又难以满足个人为主体的买方市场的需求。国务院领导同志要求，“经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办，防止盲目建设，造成新的积压；应当提醒大家，目前老的住房积压还没有处理完，新的积压又在一些地方不同程度地出现。在发展住宅建设的同时，必须防止房地产出现‘过热’”。为了切实防止出现“过热”，必须通过空置率来反映总供给与总需求的关系，并根据实际空置率是否合理，对市场及时实施调控。“十五”期间，要借鉴国外的做法和经验，加快研究确定空置率的概念和合理空置的区间，只有有了量化指标，并有效地实行监控，包括对于超过警戒线的地区限制增量供应，这样才能保证空置量不会太大，保持合理的规模，才能防止“过热”的出现。
2、住房保障性指标的制定。任何一项对公民的基本保障性制度，其透明度应该是相当高的，对保障范围、标准、对象等都应有规定并向社会明示，目的是维护保障的公正性，并使涉及政府公共财政的资金运行置于社会监督之下。关于社会保障标准，这是保障制度的关键，过高，政府不堪重负；过低，会造成不稳定因素。当前，对于我国来说，“基本社会保障的标准必须与我国经济发展水平以及各方面的承受能力相适应，不能脱离实际追求高水平”。目前我们还没有对保障性住房制定标准，只有政策性规定，即中低收入家庭可以享受经济适用住房，最低收入家庭可以申请廉租住房。但对中低收入家庭、最低收入家庭如何界定，中低收入家庭该享受多大面积的保障性住房，最低收入家庭可以租用多大面积的廉租住房等都缺乏标准，因而在执行政策过程中难免会出现偏差。我国地域辽阔，经济发展差异较大，制定完全统一的标准是脱离实际的，需要中央和地方相互配合。国家应有规范性的一般规定，部里也考虑抓紧制定，但更具体的操作性标准，如当地中低收入家庭、最低收入家庭的收入标准，及相应的住房面积标准等应由地方确定。当然这些标准应当随着经济的发展和居民收入水平的提高进行动态调整，只有这样才能保证保障性住房确实起到应有的保障作用。
3、房价收入比的测算。房价收入比是综合反映住房供应与住房需求关系的一个比数，对于房地产的宏观调控十分重要。它直接反馈出社会对房价的承受能力，是我们研究和制定住房补贴政策、补贴标准及确定保障性住房比例的重要依据；房价收入比也反映出收入相对稳定期价位的合理性，政府可据此有目的地进行价格的间接调控，使之趋于合理，这将直接影响住房商品化、社会化的推进。在房价收入比测算中，房价和收入的取值涉及诸多因素，又多为变量，因此，很有必要对房价收入比的测算和确定做出具体的规定。各地也要认真研究、实事求是地测算符合当地实际情况的房价收入比，以此作为制定政策的基础，并根据房价和收入的变化情况，适当做出变更、调整相应的政策。房价和收入都是地域性和时效性很强的市场要素，一般来说，经济比较发达，收入比较高的地区，相对应的居住水平和单位平方米房价也比较高，其房价收入比比经济欠发达地区不一定就高，但也确实存在收入不是很高而房价畸高的地区，致使房价收入比过高，这样的地区就应该认真研究测算并及时调整解决，如若不然，将对房改政策的推进和房地产市场的发育都会造成不良的影响和损害。
4、性能价格比的选择。住房消费，无论在横向还是纵向，都是梯度消费的概念。随着经济的发展、生活的改善，居住水平必将向更高的层次提升。反映在住宅产品上，就是住宅性能更加优良，相对的价格也要上升。为了更好地服务住房消费市场、更好地让老百姓得到实惠，研究住房的性能价格比，并针对不同的消费层次给出可供选择的指导性意见，是有现实意义的，即做到“把钢用在刀刃上”，购房要价有所值。高性能的住宅价格相应会提高，这是“一分钱一分货”；但反过来，价格高的住宅其性能不一定就高。对于等量的价格怎样获得更高的性能，这是消费者关心的问题。现在有不少群众抱怨，“花了不少钱买了些没用的东西”，物业的性能价格比很低。住房的性能涉及很多方面（适用、安全、耐久、环境、经济等），应借鉴标准管理中“强制性条文”的作法，对涉及安全、节能、适用等方面作为必备性能，而对其他方面可有弹性地取舍，并与相应的价格进行比较，尽量求得较高的性能价格比，以此来指导住宅的规划设计，指导开发企业做好市场调查、开发适销对路的产品，并引导消费者选择性能及价格相对合理的住房。
二、以结构调整为主线，加大调整力度，实现住宅与房地产业整体素质的提高和结构的优化升级
“十五”计划建议提出，今后五到十年，是进行经济结构战略性调整的重要时期，并明确提出要把结构调整作为主线，要坚持在发展中推进经济结构调整，在经济结构调整中保持快速发展。对于住宅与房地产业来讲，结构调整涉及市场结构、用地结构、产品结构、企业结构等方面的调整，我们要站在宏观经济的高度，结合住宅与房地产业的结构性问题，认真调查研究，提出相应的对策和措施。
（一）市场结构调整。主要是要调整增量与存量结构、买卖与租赁结构。目前，总体上讲，增量供应和买卖交易相对比较活跃，但存量交易与租赁市场的发育相对滞后。这与我国目前正处于住房相对短缺、原有的住房消费环境尚未完全改变有关，也与存量交易、租赁市场某些政策不到位、不配套、不合理有关。停止住房实物分配后，个人作为住房消费的主体，虽然从制度上完成了角色的转换，但在适应新的住房制度、转变消费观念、增加住房支付能力等方面还缺乏充分的准备，为个人住房消费服务的市场体系也有个逐步建立和完善的过程，群众住房消费观念的转变也需要有一定的物质基础和政策环境。目前，相当多的居民还不善于利用存量交易和租赁市场实现住房的即期消费，也缺乏对市场走势的科学预测，不能准确把握置业时机。随着居住总体水平的提高、市场环境的完善和宏观调控的加强，存量市场、租赁市场在房地产市场中的作用必将越来越明显。因此“十五”期间，各地要把启动存量市场、租赁市场作为调整市场结构的重点，切实消除存量市场和租赁市场发育的各种政策性障碍，对已出台的启动存量交易和租赁市场的各项政策要落实到位，使市场结构更加协调与合理。
（二）用地结构调整。如何解决今后我国住房用地的发展空间，是一个必须正视的问题。一方面，住宅建设的快速发展，特别在以新建住宅为主的增量型发展时期，需要足够的建设用地是必然的；另一方面，我们的国情是，土地资源相对缺乏，特别是耕地，需要用世界上最严格的办法来保护农业用地的数量，因此我们不能把住房建设的用地只盯住新征用土地上，要看到现有存量土地的巨大潜力。当然，利用存量土地在规划控制、拆迁安置、价格控制、进度效益等方面会有一些不同于新区的地方，在旧城区组织开发建设的难度也越来越大。但旧城区也是解困解危的重点，目前已经有不少城市意识到解决好住宅用地的重要性和解困解危的紧迫性，并将两者结合起来统一考虑。北京、上海、天津、青岛、苏州等城市已经作了一些有益的尝试，创造了一些新的运作模式，如“危（旧）改”、“房改”加“拆改（拆迁货币化改革）”，三者同步实施的办法等，取得了较好综合效益和经验。“十五”期间，各地在规划新征用住宅建设用地的同时，要加快研究旧居住区改造和存量土地的利用问题，出台相应的优惠政策（包括土地、税费、金融、拆迁政策等），促进旧城改造投入 产出的良性循环，保证住宅建设用地的供给。
（三）产品结构调整。这里的重点，一是住宅和非住宅的结构，二是住宅中不同类型的结构。关于住宅与非住宅的结构，1993年以来国家对房地产市场的宏观调控，在总量控制的同时对开发结构也做了较大的调整，明确提出要以住宅开发为重点，至1996年以后，房地产开发中住宅的比例基本上保持在70％以上。但个别地方，非住宅的比例仍相对较高，在积压房地产中大量的是非住宅项目。随着我国加入WTO进程的加快，个别地方非住宅建设量过大又有重新“抬头”的趋势。当然，经济和各项社会事业的发展，特别是加入WTO后，对办公用房、商业用房的需求会有增加，但不可能是普遍地增加，发展肯定是不平衡的。各地在安排商品房开发计划时，一定要做好当地市场需求预测，据此控制非住宅的比例，避免造成新的积压。关于住宅中的类型结构，重点要解决好经济适用住房供应问题。目前，有些地方政府由于担心大量划拨土地免收土地出让金，减收行政事业收费会影响城市建设，影响城市经济的发展；担心经济适用住房的建设会冲击商品房市场、影响住房商品化的进程，减少税收；担心经济适用住房面积难把握，供应对象难控制，操作难度大，怕出问题，因此，出现了削弱甚至想取消经济适用住房的倾向。为纠正这种现象，建设部已发过文件。最近国务院领导再次强调：“以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变”，要看到，在当前，在房价收入比较高的地区，解决大量中低收入者的购房承受能力，经济适用住房起着不可取代的重要作用，对平拟房价，防止出现新的房地产热也有重要作用。因此，在调整产品结构中，各地应根据房价收入比的情况，统筹考虑经济适用住房与商品房、廉租房的关系，确定合理的比例，使中低收入者购房有稳定的房源。
（四）企业结构调整。对于住宅与房地产业来讲，主要是企业所有制结构和企业组织结构的调整。社会生产力发展的多层次性和所有制结构的多样性，是我国社会主义初级阶段的重要特征，住宅与房地产业的发展应当与其相适应，也要坚持多种所有制经济共同发展。目前我国房地产开发企业主要以国有企业为主，很多是城市政府原来直接管理的综合开发公司，受计划经济的影响比较重，在体制、机制等方面已经不能很好地适应房地产市场迅速发展的要求，随着入关的临近，这种不适应将会更加明显。近几年，房地产开发企业中民营企业、股份制企业数量在逐年上升、开发比重也在逐步提高，情况发生了很大的变化。面对新的形势，行业主管部门一方面要积极创造条件，鼓励国有房地产开发企业抓住机遇，深化改革，加快建立现代企业制度，健全企业法人治理结构，加快转制步伐，实现经营机制的根本性转变，提高国有经济的控制力和竞争力；另一方面要积极引导非国有资本规范、有序地进入房地产领域，为各类企业的发展创造平等竞争的市场环境，使住宅与房地产业充满生机与活力。中介服务机构、物业管理企业也属于竞争性强的行业，也应鼓励股份制、个人合伙等组织形式，加快形成多种所有制平等竞争的局面。因此，政企不分、政事不分的中介机构及房管所要尽快脱钩改制，加快结构调整。调整企业组织结构，主要是按照专业化协作和规模经济原则，形成一批有自主知识产权、有知名品牌、主业突出、在产业链条中核心能力强的大公司和企业集团，提高产业的集中度和产品开发能力，使之成为住宅与房地产业的骨干。因此，要鼓励有条件、有实力、有信誉、有后劲的企业做大做强，促进企业向规模化、集约化发展。要形成这样的大公司和企业集团，不是机械地合并或简单的数量扩张，大了不一定就强，作“大”不是目的，关键是要做“强”，强的最重要标志是有竞争能力，有相对多的市场占有份额，有信誉高的品牌，有好的经济效益。从去年开展的全面清理资质和换发新证工作中，一批有希望的骨干企业已初露端倪。相比之下，中介服务机构、物业管理企业虽然在个别地方也有一些机制灵活、规模较大、信誉较好的企业，但由于缺乏竞争，总体上讲还存在“大的不强、小的不精”等问题。“十五”期间，要加快出台鼓励政策，加快房地产中介机构和物业企业结构调整，为社会提供更好的服务。
三、以科技创新为动力，加快推进住宅产业现代化，全面提高住宅质量
近年来，我们每年新建４－５亿平方米的城镇住宅，使城镇人均拥有住宅建筑面积有较大提高，这是居住水平提高的重要标志；居住水平提高的另一方面是每年这４ ５亿平方米住宅的质量有了较大的改善。“九五”期间，根据国务院关于“提高住房工程质量”，“加快住宅产业现代化的步伐”等一系列要求，我们在建立住宅产业现代体系框架，在住宅建设中淘汰落后产品，推出国家康居示范工程，开展住宅性能认定，研究住宅产业化专项技术等方面做了一些工作，也见到了一些效果，新建住宅的总体水平在逐步提高。但是，由于住宅产业现代化的推进是个系统工程，也是个历史进程，为达到国家确定的到2005年和2010年的阶段目标而采取的措施，尚在实施之中，住宅质量仍然存在不少问题，既有工程质量方面的问题，也有功能质量、环境质量、服务质量等方面的问题。由于宏观引导不力及开发商素质等多方面的原因，在组织住宅开发建设中，还存在不少误区和值得注意的倾向，诸如：“策划理念的贵族化”，脱离国情，脱离大众阶层，追求所谓高贵、豪华，摆阔；“套型面积的大型化”，违背可持续发展的原则，不善于在中、小套型中创造较高适用性和舒适度，而是大手大脚，大而不当，甚至大而无用；“建筑风格的欧陆化”，在最具民族和地方特色、最具领域感的居住建筑中，不适宜地大搬大用“洋零件”，到处乱贴所谓“欧陆符号”；“装饰装修的宾馆化”，这是品位的错位，把商业性的宾馆装修手法用在家居上，缺少“家”的温馨与个性；“庭院绿化的公园化”，不讲绿地性质与功能，把小区绿地做成城市公园，把小区的业主空间变成了城市公共空间，把本应安静、相对封闭的休闲环境变成现代化的“大杂院”。凡此种种，需要我们多加总结和思考，并加以正确地引导。
“十五”期间，我国的住宅质量和产业化水平要再上一个新台阶，其标志就是达到国务院办公厅转发建设部等部门《关于推进住宅产业现代化，提高住房质量的若干意见》中所提出的要求，即到2005年，要解决住宅工程质量、功能质量通病，初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系，新建采暖住宅比1981年的能耗降低50%，科技对住宅产业发展的贡献率要达到30%。为此，我们必须按“十五”计划建议提出的依靠科技进步和创新，以此为动力，提高传统住宅产业的集约化程度，建立住宅产业的技术体系，以技术集成为主线形成标准化、通用化、工业化的住宅建筑体系；建立住宅部品生产体系，实行系列化开发、集约化生产、配套供应；并运用现代信息技术，使之能在全行业有效地推广和实施。要针对目前我国住宅质量和性能上的薄弱环节，有重点地突破一些关键技术问题和群众反映强烈的问题，特别是要制定有关住宅产业节水的技术政策，推广节水技术、设备；贯彻实施建筑节能标准和住宅建设节地方针，在规划设计、建筑结构、墙体材料等方面都要制定具体措施。要完善住宅质量控制体系，稳妥地推行商品住宅性能认定制度；通过有效的技术管理措施解决城镇住宅质量通病。
当前要重点做好以下工作：编制住宅淘汰产品及替代产品目录；会同有关产业部门开展住宅部品集成化、通用化工作；发布有关住宅技术体系的指导性文件，包括非粘土砖承重砌块结构技术导则、钢结构技术导则、大开间结构技术导则、住宅小区环境生态建设技术要点、住宅性能价格合理控制指标、住宅质量通病提示手册等；制定住宅小区节水技术措施、供热系统节能及热计量技术文件、住宅一次性装修技术指南等；继续抓好国家康居示范工程和住宅性能认定的实施工作。
四、加大力度推进信息化工程，促进管理水平的提高
朱镕基总理最近指出，积极运用现代科技手段，特别是先进信息技术，加快政府管理信息化进程，是适应国民经济和社会信息化发展的迫切要求，各级政府、各个部门都要把推进行政管理信息化作为一件大事。政府行政管理信息网络化是一场深刻革命，势在必行。各级政府、各个部门都要充分认识加快政府管理信息网络化的重要性和紧迫性，要自觉地从思想观念、管理方式等方面适应加快信息网络化发展的要求，采取切实有力的措施，积极利用网络技术、数字技术，加快行政管理信息化步伐，以适应改革开放和现代化建设新形势的需要。联系到我们住宅与房地产业，感到形势更为紧迫，任务更加艰巨。房地产的产业链很长，从取得土地、拆迁、规划、设计、施工、预售、登记发证到物业管理等等，有很多的审批、批准、登记或备案等管理程序，而这些都与老百姓和企业的切身利益密切相关。目前，我们的管理手段大多还是传统的方式，公开、透明、规范不够，办事效率低，归根结底是信息化程度低，老百姓和企业界对此是有意见的。
关于住宅与房地产业信息化的问题，要从讲政治的高度来认识，要从整顿和规范市场的高度来认识。在住宅与房地产业推广信息技术，有利于提高政府管理部门的管理水平，规范管理程序，增加管理透明度，防止腐败现象的产生；有利于使企业的经营活动接受社会监督，从而达到规范企业经营行为的作用；有利于广大的消费者及时地了解政策法规、了解市场信息，推广信息技术；也有利于提升住宅这一传统产业的科技含量。因此，早抓早主动，晚抓就被动，不抓就被淘汰。目前，各种各样的商业性房地产网站很多，但权威的、公益性的政府网站尚不健全。部里正在抓紧建立全国住宅与房地产信息网。我们的思路简单地说，首先是管理的规范化。涉及房地产管理的每一个环节都要规范化，即管什么、如何管、办理时限、需要什么材料等都要一一公布与众，包括部里已经下发的房地产交易登记规范化程序，即将下发的开发管理程序、拆迁管理程序等等；其次，规范的软件化。即把各项管理规范软件化，包括房地产交易管理软件、权属登记软件、房地产开发管理软件等等；第三，软件的推广和普及。通过各地尽快应用这些软件，在实现管理工作的规范化的同时，就可以产生统一标准的房地产数据；最后是网络化。各地房地产部门可以在此基础上形成当地的局域房地产网，我们再把各地的局域网串起来便可形成全国的房地产网。目前深圳、上海、南京、重庆等地信息化工作已经具有相当高的水平。各地要进一步提高对信息化工作重要性的认识，采取切实有效的措施，促进信息技术在住宅与房地产领域的应用。
推进信息化工程的一项重点就是建立科学的数据库，即建立科学规范的统计指标体系和确保统计数据准确、畅通的数据运输渠道。目前，部里正在组织修订住宅与房地产方面的统计指标。希望各地高度重视统计工作，确保行业需要的各种数据及时准确，这样，才能为我们一些量化的研究、决策和管理，提供可靠的基础。
