全面建立城镇住房新体制 保持住宅建设稳步发展——刘志峰同志在全国房改及房地产工作座谈会上的讲话
（2001年1月9日）
今年是“十五”计划的第一年。在这新旧交替之际，回顾和总结几年来房改工作的历程，着眼于长远的发展目标，正确认识当前的形势和任务，对于进一步理解党的十五届五中全会通过的《关于制订国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》（以下简称《建议》）精神，做好当前工作，为“十五”开好头，很有必要。下面，我讲几点意见，供大家讨论。
一、“九五”期间房改工作的成就与基本经验
“九五”时期，是房改的一个重要时期。在十多年积极探索的基础上，经过各级政府和广大房改与房地产工作者的共同努力，房改工作在“九五”时期取得了重要成就。既实现了住房制度改革的一系列重大突破，使房改工作进入到了全面建立城镇住房新体制的新阶段，也积累了利用宏观经济政策刺激住宅发展的宝贵经验，保持了住宅建设的持续快速发展，进一步改善了城镇居民的居住条件，对促进国民经济增长和维护社会稳定做出了应有的贡献，为今后一段时期的住宅发展奠定了良好基础。
“九五”时期房改工作的成就，突出表现在以下几个方面：
（一）从根本上改变了公房低租金、福利性使用制度，居民住房观念发生了重大转变。5年来，通过认真贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号文件，以下简称《决定》），房改加快了改革旧体制的步伐。各地积极推进公房租金改革、稳步出售公有住房，公房租金水平由90年代初的几分钱和1995年的每平方米0.60元左右，提高到2.0元左右；80%左右的城镇可售公有住房已经出售给了职工，从根本上改变了持续近40年的公房低租金、福利性使用制度，旧的住房体制基本打破。随着房改的推进，城镇居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经向商品化的观念转变，住房“自住其力”的观念和住房保值增值的观念基本形成，住房投资和消费的积极性得到了充分调动，居住理念也正在发生着重要变化。
（二）住房分配制度改革取得了历史性突破。1998年，党中央、国务院审时度势，果断决定从当年底开始，停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化。随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号文件，以下简称《通知》）的贯彻落实，住房实物分配已经在全国范围内停止，绝大多数市县的住房货币化分配方案正逐步实施，从而使长期困扰房改工作的住房分配制度改革取得了历史性突破。住房分配制度改革的推进，彻底切断了旧体制生长的基础，带动了住房供应、金融和中介服务等方面的加速发展，使房改实现了改革重点的战略性转移，由打破旧体制进入到了全面建立城镇住房新体制的新阶段。
（三）住房市场化进程加速，城镇住宅建设的运行机制发生了深刻变化。5年来，个人购买商品住宅的比例有了大幅度提高。去年1-11月份，个人购房占商品住宅销售面积的89.23%，比1995年的53%和1985年的14%，分别提高36个百分点和75个百分点；广西、海南、重庆、吉林、湖南、天津、江苏7个省（区、市）个人购房比例超过95%。城镇居民已经成为住房投资和消费的主体，大大加快了我国城镇住房市场化进程。与此同时，随着公房出售工作的推进，居民住房自有率大幅度提高，初步形成了以个人产权为主体的城镇住房产权结构，为存量市场的发育奠定了产权基础，全国大部分地区已经开放了住房二级市场，住房市场体系正加速发展，市场机制在住房资源配置中的作用越来越突出，城镇住宅建设的运行机制发生了深刻变化。
（四）住房信贷结构发生重大调整，住房金融业务快速发展。住房消费主体的转变，带动了个人住房贷款的增长和住房信贷结构的调整。1995年以来，商业银行个人住房贷款每年都以1倍以上的速度增长；1999年，银行新增个人住房贷款已经超过住房开发贷款。去年1-11月份，商业银行新增住房消费贷款1610亿元，是1999年的216%，住房消费贷款余额达到2960亿元，占整个消费贷款余额75%，是商业银行增长最快、质量最好的信贷资产。个人住房公积金贷款也有了较快发展，去年1-9月份，新增个人住房公积金贷款179亿元，同比增长52%；个人住房贷款余额达到444亿元，占公积金归集余额的26.6%，占公积金贷款余额66.4%。上海和江苏、浙江部分地区住房公积金个贷增长速度已经超过归集增长速度。
（五）城镇住宅建设持续快速发展，跨上一个新台阶。5年来，城镇住宅建设经受了东南亚金融危机、国民经济增长速度放缓等宏观经济环境的不利影响，经受了住房消费主体转变以及居民消费预期下降的考验。按照党中央、国务院关于加快经济适用住房建设和启动居民住房消费的战略部署，通过深化改革，全面清理影响住房消费的各项因素，调动了广大城镇居民的住房投资积极性，保持了住宅建设的持续快速增长势头。1995年到1999年，城镇年住宅竣工面积从3.75亿平方米增长到5.59亿平方米，住宅建设总量跨上了一个新台阶。“九五”前四年，全国城镇共建成住宅18.35亿平方米，年均住宅竣工面积4.59亿平方米，是“八五”期间年均竣工面积的1.62倍，是八十年代年均竣工面积的2.58倍。
（六）城镇住房严重短缺时代基本结束，住房供求关系发生了根本性转变。1995年到1999年，在城镇人口增长3700万人的情况下，人均居住面积由8.1平方米提高到9.78平方米，净增1.68平方米，年均增加0.42平方米。分别是改革开放以来和“八五”期间年均增长速度的1.43倍和1.5倍，是城镇居民住房面积增长最快的时期。预计2000年，城镇人均居住面积将超过10平方米。与此同时，国家各类住宅小区示范、试点工作的实施和住宅产业化的正式启动，一定程度上推动了住宅工程质量、功能质量和综合配套水平的提高，居民居住质量有了较大改善。从总体上看，我们基本上告别了住房严重短缺时代，城镇住房的供求关系发生了历史性变化，城镇居民的住房需求已经由单纯的数量需求进入到数量和质量同时并重阶段。
（七）企业开发经营理念有了积极变化，市场适应能力大大提高。5年来，适应住房需求由集团向个人的逐步转变，原有的不考虑居民支付能力、需求特点的开发方式，服从于实物分配的标准化、模式化的设计方式，服务于集团消费的市场交易管理行为，都开始发生重要变化。随着一个与居民收入、消费偏好相关的，分层次和不断更新的市场需求格局的出现，住房供应初步呈现出了价格多层化、居住品位与人文环境多元化格局；住宅建设的质量得到了不断提高，市场品牌意识大大增强；房屋中介机构已开始注重信誉和规模经营，提供综合性服务。随着住宅区建设的发展，和居民对住房管理要求的不断提高，住房物业管理企业有了快速发展，在改善居民居住环境质量方面发挥了重要作用。
（八）住宅建设在国民经济中的产业地位基本确立。“九五”前四年，城镇住宅投资1.6万亿元，是“八五”期间的168%。其中，1999年城镇住宅投资达到5050亿元，占GDP的比重达到6.17%，占全社会固定资产投资的比重达到16.92%；城乡住宅投资占GDP的比重达到8.62%，占全社会固定资产投资的比重达到23.64%，是九十年代以来的最高水平。1999年，住宅产业增加值占GDP的比重已接近4%，超过钢铁、能源、化工、电子、汽车、纺织等重要产业。住宅建设已经成为国民经济的增长点，在国民经济中的作用和地位日益突出。特别是近几年，城镇居民的住宅消费积极性得到充分调动，住宅消费大幅度增长，极大地刺激和推动了居民消费回升，在中央关于启动居民消费、扩大内需战略的实施中发挥了重要作用。
（九）房改在保持社会稳定中起到了积极作用。短短5年多时间，最广大的城镇职工通过房改得到了最大的实惠，大部分城镇居民拥有了自己的房产，从而有力地改善了城镇居民家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结构，为城镇社会构筑了一个稳定的基础。随着时间的推移，这项改革在城镇社会稳定中的作用，将进一步显现出其深远的历史意义。
“九五”期间，房改基本上做到了“中央放心、人民安心、有利稳定、促进发展”，取得了较大成绩。其基本经验是：
第一，党中央、国务院及各级党委、政府对房改工作、对城镇居民住房问题的高度重视，为房改工作提供了有力的组织保证。近几年来，中央始终把加快经济适用住房建设、启动居民住房消费作为扩大内需的重要内容，国务院把住房制度改革列为本届政府五大改革内容之一，朱镕基总理、温家宝副总理等领导同志多次主持会议研究房改工作。地方各级党委、政府也都把房改与住宅建设工作纳入议事日程，作为本地区改革和发展的一项重要工作来抓。
第二，坚持从最广大的城镇居民的切身利益出发，把提高城镇居民的居住水平作为房改工作的出发点。从《决定》到《通知》，始终把改善城镇居民居住条件、满足城镇居民日益增长的住房需求作为房改工作的根本目的。房改各项政策的制定和实施，都是以居民的实际需要为依据，把是否有利于加快住宅建设、是否有利于提高居民的居住水平、能否满足居民的需要作为检验我们工作的标准。这对于赢得广大城镇居民的支持，保证房改工作健康推进起到了关键作用。实践证明，只有认真把握并努力满足城镇居民不断增长的住房需求，房改才能取得实质性进展，住宅建设才能不断迈上新的台阶。
第三，坚持住房市场化的改革方向，以改革的思路解决住宅发展中存在的各种矛盾和问题，突破住宅发展中存在的体制性障碍，为住宅发展提供了强大动力和体制保障。“九五”时期住宅建设的持续增长，核心是通过房改充分调动了广大城镇居民的积极性，居民成为住房投资和消费的主体，同时又通过房改为居民购房创造一个较好的消费环境，使城镇居民个人购买商品住宅的总量和比重都不断提高。1996 1999年城镇居民个人购买商品住宅分别为3567、4971、7194和9457万平方米，占商品住宅销售面积的比例分别为53.11%、63.91%、67.93%和79.61%。去年1-11月份，个人购房占商品住宅销售面积的89.23%，购买商品房屋总支出1672.5亿元，购房支出额同比增长54.7%。没有住房改革的推进，就不能把广大居民的潜在需求转变为现实的有效需求，也就不能保证住宅投资的持续快速增长；没有住房改革的推进，就没有住宅交易服务业务的发展，也就不能形成完整意义的住宅产业，更没有住宅建设的产业地位。
第四，坚持从大局出发，从全局角度考虑和安排房改的具体工作。从停止住房实物分配、推进经济适用住房建设、发展住房消费信贷，到开放住房二级市场、调整住房交易的税费政策，一系列政策的出台实施，都紧紧围绕刺激居民住房消费，服务和服从于国家扩大内需、启动居民消费的要求。同时，各地在进一步深化住房制度改革方案的制定中，又充分考虑了长远的住房新体制建设要求，及当前本地区财政、企业和城镇居民的经济承受能力与心理承受能力，妥善处理了改革、发展和稳定的关系，使这一涉及复杂的利益关系调整的重大改革，既坚定不移地向前推进，又做到了积极稳妥。正因为把房改工作纳入了国民经济的大局之中，才进一步取得了各级政府和各相关部门的理解、支持与配合，保证了各项政策的顺利实施。
二、认清形势，提高认识，加快建立城镇住房新体制
从新世纪开始，我国将进入全面建设小康社会、加快推进现代化的新的发展阶段。在新的发展阶段，必将伴随国民经济的持续增长、人民生活水平的不断提高和城镇人口的稳步增加。因此，住宅产业发展也将具有一个更加宽松的宏观经济环境，更加广阔的市场前景，面临着新的发展机遇，进入新的历史时期。《建议》提出，“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量”。这是新时期我国住宅发展的两大任务。“九五”期间，城镇居民居住条件有了较大改善，但与发达国家相比，与更加宽裕的小康生活要求相比，住宅面积仍然需要较大幅度的提高。城镇居民住房和环境质量的全面改善工作也还处于起步阶段，高质量的住宅小区在城镇住宅总量中的比重很小，大量旧住宅的工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平都不能适应居民生活水平改善的要求。相当多的城市，住宅成套率还不到70%。我们不仅要保证新建住宅的舒适程度，还要在如何提高现有住宅的居住质量方面进行更加广泛的探索。
实现《建议》提出的目标，进一步提高人居环境质量，需要有新思路，采取新机制、新办法。我国的改革实践和世界各国的经验都证明，最有效的机制就是市场配置住房资源的机制，就是走城镇住房新体制的路子，并依靠完善的住房政策体系。这也是我们能否抓住新的发展机遇、保持住宅建设稳步发展的关键所在。当前，新体制的各项要素正在加速生长。但是市场体系还很不完善；住房货币分配正在全面实施；住房供应还不能完全适应需求结构和供求关系的变化；住房金融制度的发展还处于探索之中；住房公积金管理距离《条例》要求还有很大差距；住房服务水平还不能适应居民住房消费的需要；政府对住房市场的调控手段和管理方式还很落后，缺乏量化的依据和科学的方法；与居民住房消费及交易、住房财产权益相关的法律和政策准备工作还很不充分；建立住房保障制度工作还刚刚起步；住宅建设、流通和服务企业适应市场需求变化的能力还有待进一步提高；住宅建设所涉及的许多环节，都还处于粗放型发展阶段，技术含量低、信息化程度低，严重制约着住宅功能和环境质量的提高。也就是说，经过20年的改革实践，我们完成了打破旧体制的历史任务，奠定了建立新体制的良好基础。但新体制建设的每一个方面都还有待完善，都需要不断的理论突破和实践探索。房改远未结束，建立住房新体制和住宅发展新机制，面临着更加繁重、更加艰巨的任务。
今后一段时期，特别是“十五”时期，要进一步贯彻江泽民总书记关于“三个代表”的重要思想，继续积极稳妥地推进住房制度改革，把改革作为保持住宅建设稳步发展的主要手段，把体制创新放在更加突出的位置，力争经过5年左右的努力，基本建立起城镇住房新体制，初步建立起适合我国国情、适应社会主义市场经济体制要求的住宅政策体系，确立市场在住房资源配置中的基础性作用，为住宅建设创造一个较为完善的体制环境和良性运行机制，保持住宅建设的健康发展，进一步增加居民居住面积，使城镇人居环境质量有较大程度的改善。
建立城镇住房新体制的主要任务是：
（一）建立完善的住房货币化分配体系。住房货币分配是城镇住房新体制的基本特征，在一定程度上决定了居民住房支付能力，影响着一个地区的住房消费水平和住房需求特点。建立完善的住房货币分配制度，必须调整财政、单位的住房支出结构，形成稳定、规范的住房补贴资金来源渠道，落实住房补贴资金；形成规范的住房补贴资金拨付、帐户管理和补贴支取制度；继续完善和推广住房公积金制度。同时，要在基本解决老职工一次性补贴问题基础上，结合工资制度改革和整个分配制度改革的进程，不断完善对新职工的住房货币分配方案，逐步建立与职工工资制度相适应的住房货币分配制度。
（二）建立适应不同收入家庭支付能力的住房供应体系。住房供应既受市场需求的深刻影响，也在一定程度上影响着住房需求的发展，同时也是政府调控市场的手段与结果。要继续按照《通知》规定，建立以经济适用住房为主的多层次的住房供应体系，根据不同地区居民住房支付能力的特点和住房需求结构，形成商品住房、经济适用住房和廉租住房的合理供应比例，建立制度化的住房供应政策、税费政策和管理方式。经济适用住房要明确供应对象和购买标准；廉租房要建立稳定的住房和资金来源，形成完善的申请、审批、迁出制度及最低收入居民的房租补贴申请、审批、拨付制度；商品住房成本构成要逐步合理化，住宅综合品质要适应居民的居住需要。
（三）建立运作规范、功能完善的市场流通体系。健全的市场制度、完善的市场功能既是城镇住房新体制发挥作用的基础，也是市场化取向的改革是否成功的主要标志，因此市场体系的建设是建立新体制的重要内容。既要进一步完善和规范增量住房交易市场，更要注重发展存量住房交易市场，扩大存量交易规模；既要进一步规范住房买卖市场，也要发展住房租赁市场，提供住房抵押、典当、赠与等市场交易手段；既要注重市场交易管理体系的建设与改革，更要注重交易服务业务、服务品种的发展。形成存量住房交易与增量住房交易、住房买卖和住房租赁协调发展的，抵押、典当、赠与等住房价值实现方式同时并存的住房市场体系，满足多种不同住房交易需要；形成方便、周到、守信的流通服务体系和信息体系，保证市场功能的正常发挥。
（四）建立符合中国实际情况的住房金融体系。住房金融体系是市场化住房制度的重要组成部分，住房金融政策是政府调控住房市场的重要手段之一，也是政府住房政策目标得以顺利实现的重要措施。要形成较为成熟的住房资金筹集渠道和多元化的住房金融工具，提供适应不同年龄、不同收入群体借款人需要的多样化的贷款品种系列；通过不断推进住房金融的制度创新，建立起兼顾贷款风险和借款人负担的住房贷款担保和保险制度；大力培育个人住房贷款市场，进一步提高住房信贷在整个金融资产中的份额。要根据各地实际情况，不断完善住房公积金制度，并从贷款贴息、政府担保等方面探索建立政策性住房金融，形成商业性和政策性住房金融并存的、适合我国国情的住房金融体系。
（五）建立适应多元化产权主体格局的物业管理体系。“推广和规范物业管理”是《建议》对我们提出的重要任务，也是住房产权主体改变和提高居民居住水平的客观要求。要注重产权人利益的保障，普遍推广业主委员会制度；要加快房管机构转制步伐，原来附属于各单位的行政化的住房管理，要基本转变为社会化、专业化、市场化的物业管理；要推广物业管理招投标制度，形成规范的物业管理市场，大部分住房纳入物业管理的范围；要根据居民的经济负担能力、物业管理服务水平及物业管理的合理成本，形成合理的服务价格体系。
（六）建立政府对住房市场的调控管理体系。调节住房资源的分配，纠正市场机制的偏差，使住房供应结构与需求结构基本平衡，促进住房市场的健康发展，是政府管理住房的重要职责。要建立起适应社会主义市场经济体制要求的市场监管体系、宏观调控体系；要从原来的依靠行政化手段的直接管理，转变为主要依靠财税、金融、法律、发展规划、土地供应及产业政策等手段的间接管理；要从原来的对住房计划和建设本身的管理转向对住房市场的管理和住房质量的监督。要更多地运用科技手段，加强对市场信息的分析、预测，建立科学决策机制，提高决策和管理水平。
（七）建立适应我国住宅发展阶段的住宅产业政策体系。住宅产业的进一步发展，住宅质量的进一步提高，必须依靠科技进步，必须建立科技创新机制。要大力推广新技术、新工艺、新材料、新设备，吸收当代信息技术的新成就，贯彻节水、节能、节地和治污的可持续发展战略，基本建立系列化、集约化、商品化的住宅部品生产体系，建立住宅技术保障体系、住宅建筑体系、住宅质量控制体系和住宅性能认定体系，形成住宅建设的技术创新和技术进步机制，建立适应我国住宅发展阶段要求的住宅产业政策体系，全面提高住宅建设质量和住宅产业化水平。
（八）建立适应社会主义市场经济体制要求的住宅法律法规体系。市场经济是法制经济，各类市场主体的行为主要靠法律法规进行规范；改革的成果也要靠法律法规来确认，并最终通过法律法规表现出来。随着住房新体制的逐步建立和完善，必须以《住宅法》的起草为中心，加快建立维护居民住房财产权益、方便居民住房交易、适应经济政策与社会政策需要的法律法规体系以及相应的税费政策体系，保障住宅交易流通健康、规范、有序，加快住宅发展。
三、狠抓落实，搞好今年房改工作
去年，国民经济出现了重要转机，既为今年的工作提供了一个较好的宏观经济环境，也需要我们继续扎实工作，维护和保持这样一个局面。关于今年工作，我重点强调三个问题。
（一）抓紧做好各项政策的落实和制度完善工作。今年，住房分配货币化工作已经进入到了全面实施阶段。要突出抓好住房补贴资金的落实、规模的扩大及补贴发放、管理工作。首先要基本建立规范的补贴资金来源渠道。合理确定新财政年度全额预算单位职工住房补贴进预算的额度，做好原有公房出售收入分年度进入住房补贴工作的落实，抓好企业职工住房补贴资金进入企业成本费用工作。其次，要使补贴资金发放、管理和支取工作制度化、规范化。不少地区已经在这方面积累了很多好的经验，要相互借鉴，及时总结经验。这次会议上，安徽省介绍了他们相关部门密切配合、结合各地区实际情况，以划转原有住房资金、分年度列入财政预算为主，以城市住房基金、售房款为补充，多种渠道落实补贴资金的做法。在补贴管理上，浙江省采取在个人住房公积金帐户内另立分户的方式，建立了个人住房补贴资金帐户；既减少了管理成本，又扩大了可融通使用的资金来源，更好地发挥了住房补贴资金的效益。
企事业单位住房分配货币化是各地工作中的一个难点。要坚持分类指导的原则，做艰苦细致的工作。去年九月，财政部修订印发了企业住房制度改革中的财务处理办法；最近又根据各部门和部分企业的意见，下发了一个补充规定。按照住房货币化改革的方向和关闭老渠道、开辟新渠道的原则，两个文件对企业新老职工住房补贴资金来源做了详细规定，提供了规范化的渠道，基本上保证了企业货币化改革方案的顺利实施。同时，文件还对企业按房改价格向职工出售公房的资产处理等遗留问题，做了符合实际的规定。切实落实这两个文件规定，理顺企业住房补贴资金来源，是推进企业房改工作的重要内容。
在搞活住房二级市场方面，既要以住房租赁税收政策的调整为契机，尽快发育和搞活住房租赁市场；同时要继续落实简化程序、减少收费的各项工作部署，提高服务意识和服务水平，落实已经出台的有关鼓励住房交易和消费的各项财税政策。当前的核心工作，是让城镇居民能够方便地买卖住房。因此，相关的审批程序问题、可靠诚实的中介服务问题、收费标准问题都要综合考虑和研究。去年，宁波市存量住宅交易面积接近增量住宅成交面积，关键是采取了综合配套的办法，大幅度下调了交易税费、放开市场准入、整顿市场中介秩序和发展新的交易服务方式，同时简化了交易程序，实行交易、纳税、发证“一条龙”服务。
切实改善住房供应，增加有效供给是住房市场化改革中的一项重要任务。市场经济条件下，合理的供应政策是保持住宅市场健康发展的重要环节，也是许多国家和地区调控市场、解决居民住房问题的有效手段。在制定住房供应政策方面，我们还缺乏充分的理论准备和足够的实践经验。因此，供应政策的任何调整都必须是深思熟虑的结果。当前，发展经济适用住房是我们加快住房供应结构调整、抑制房价不合理上涨的主要调控手段，也是保证住房货币分配制度改革顺利推进的重要措施，代表了最广大城镇职工的利益。各地要更多地从启动广大中低收入居民的住房消费和解决广大职工的住房问题出发、从货币化改革后大部分城镇职工的家庭支付能力出发，审慎地对待经济适用住房政策的调整。同时，也要切实加强经济适用住房相关的制度建设。这里，主要是制定适合本地区实际情况的经济适用住房建设标准、购买对象标准、购买对象的认定方法和认定程序。
加强管理、防范风险，切实发挥住房公积金制度在建立住房新体制中的作用，需要引起各地的高度重视。当前在公积金制度问题上，既有思想认识问题，也有管理问题。但核心和根源还是部分地区在管理中存在种种不规范行为，导致公积金管理中存在一定的金融风险，在新体制建立中的作用没有充分发挥。今年的住房公积金管理工作，首先要继续坚定不移地贯彻《条例》，围绕《条例》规定，明确住房委员会制度、贷款审批制度以及财务管理、帐户管理制度，真正做到依法行政、规范管理。其次，必须大力发展个人住房贷款业务，这既是房改深化的要求，也是启动居民消费的要求。近年来，住房公积金个人住房贷款发展迅速，但总的看落后于商业性住房消费贷款的增长速度，要认真寻找原因并加以分析解决。第三，要研究和思考住房公积金的长远制度建设，以及在新的住房体制中的定位问题。在充分肯定住房公积金制度的历史意义和现实作用的同时，要看到问题与不足，不断完善住房公积金的管理机制和监督机制。
（二）高度重视住房保障制度建设。建立城镇居民住房保障机制，是对市场机制的必要补充，也是国家社会政策与社会保障制度的重要组成部分。住房保障问题将随着住房市场化进程的加快而日益突出。当前，我国城镇住房保障制度的建立工作还刚刚起步。总体上看，存在着目标不清、方式单一、措施不完善等问题，相当一部分地区在思想认识、机构和资金准备上都非常不足。因此，建立城镇居民住房保障制度，首先要提高认识，高度重视住房保障制度在促进城镇社会稳定中的重要性，明确各级政府在住房保障中的责任，把住房保障纳入整个城镇社会保障制度的建设中去。
其次，建立住房保障制度，必须要结合我国的实际情况，考虑各地区居民的住房供求关系状况、住房保障需求及财政支持能力。在认真分析国情的基础上，确定我国住房保障制度的总体目标，明确界定住房保障的对象，分别为中低收入居民家庭、最低收入居民家庭提供不同保障水平的、分层次的住房保障。
第三，要把住房保障支出纳入公共财政预算支出之中。特别是作为解决居民住房问题主体的城市政府，要根据本地区最低收入居民的需要和财政支持能力，明确年度的住房保障支出水平。以财政负担为主，以住房公积金增值收益、社会捐助及其他资金渠道为辅，建立稳定、规范的住房保障资金来源渠道。
第四，要在住房保障体系建设方面进行更加积极的探索。国外的住房保障手段是多种多样的，比如提供廉租住房、发放房租补贴、实行贷款贴息、提供贷款担保、给予税收减免等。要结合各地实际情况，综合分析各种住房保障方式在本地区推进的可能性，考虑各种住房保障方式的作用范围及其相互关系。比如研究住房公积金制度和政策性住房金融制度的结合点，也可以从建立政府背景的住房贷款担保制度方面进行积极的尝试。
当前的工作重点是完善廉租住房制度。目前各地已经进行了四种方式的积极探索：一是，长春市在全市范围内对租住公房的职工家庭进行了廉租住房对象认定，确定了职工家庭负担的廉租住房租金水平，现租金与廉租住房租金的差额由房改办代表政府给予补贴；二是，天津、广州进行了新建廉租住房试点，解决了一批最低收入住房困难职工家庭的住房问题；三是，青岛等地结合搞活住房二级市场，收购了部分旧住房，作为廉租住房的房源；四是，上海、成都对部分最低收入家庭实行了房租补贴办法，帮助这些家庭到市场租赁住房。这些办法都应继续积极进行下去，并逐步完善相关制度。但根据我们国家长期住房福利制和大量公房存在的实际情况，结合搞活存量住房市场的需要，比较而言，我倾向于更多地利用现有公房、现有旧房资源，更多地进行现住房认定和房租补贴的探索。房租补贴的主要优势，是灵活性强，补贴额可以随职工家庭收入变动及时进行调整，适应了改革时期职工家庭收入变动较快的实际；在保障资金有限情况下，房租补贴办法可以覆盖更多的职工家庭，提高廉租住房制度的覆盖面。此外，房租补贴办法还可以有效利用现有住房资源，推动住房租赁市场的发展，把保障机制融入到市场体系建设之中。
（三）加快转变房地产管理部门的职能。去年底，在向温家宝副总理汇报“十五”期间建设工作的思路和今年工作的重点时，部党组提出，市场机制可以解决的问题，由市场去调节，政府不过多干预；属于政府职能的，则要加强行政管理。因此，必须认真研究在建立市场化的住房资源配置机制过程中，政府职能定位问题，加快转变房地产管理部门的职能。
职能转变的总原则应是有退有进。所谓“退”，就是要解决政府职能“越位”和“错位”问题，在市场机制可以发挥作用的领域或者市场可以解决的问题，要交给市场去做；一些可以采取行业自律手段解决的问题，要充分发挥协会、学会的作用。在这些方面，要放松行政性管制、减少行政性审批，大幅度削减政府直接干预甚至参与经济的职能。俞正声部长在济南召开的全国房地产市场工作会议上，提出要简化程序、减少收费和政事分开。这是解决当前我们各级房地产管理部门在住房领域“越位”和“错位”问题的三个中心环节。大家一定要提高认识，克服局部利益、部门利益和短期利益的影响，切实抓好这几项工作。
其次，职能转变也要强调“进”，解决职能“缺位”问题。在市场机制难以发挥作用的领域，要增加或强化政府职能。从当前的情况看，政府的作用主要应体现在四个方面：一是，制订发展规划，把住宅发展作为经济政策的一个重要组成部分，培育成为国民经济的重要产业；二是，进行市场监测，针对房地产业易受宏观经济环境影响而大起大落的特点，作好信息收集和分析预测工作；三是，有效调控市场，利用多种间接手段对住房市场进行及时有效的调控；四是，提供社会保障，满足中低收入居民特别是最低收入居民家庭的基本住房需求，维护社会安定。政府职能转变既关乎住房市场发育的大局，也关系到广大房改与房地产职工的切身利益，必须有计划、有步骤、积极稳妥地推进。
同志们，当前我国住房政策处于全面调整时期，住房建设处于全新的发展阶段，住房市场处于重大转折时期，房改工作面临着前所未有的体制创新任务，要求我们有更强的把握与推动变革的能力，对房改工作机构及人员素质的要求更高。这既是对我们的挑战，也是新的发展机遇。希望同志们进一步提高认识，立足当前改革和发展的现实，着眼新世纪的长远发展，增强历史责任感，积极化解各种矛盾，为早日建立住房新体制，更好地解决城镇居民的住房问题而努力工作。谢谢大家。
