培育住房消费 加强宏观调控 整顿市场秩序 努力开创住宅与房地产工作新局面——谢家瑾同志在2003年全国住宅与房地产工作会议上的报告
（2003年1月13日·武汉）
同志们：
全国住宅与房地产工作会议今天在美丽的江城武汉市召开了。这次会议的中心任务是：贯彻落实党的十六大以及中央经济工作会议、全国建设工作会议精神，总结2002年工作，研究部署2003年工作，并表彰全国房地产业管理暨房改工作先进单位。会上，刘志峰副部长要作重要讲话，希望大家认真学习贯彻。下面我先就2002年工作情况和2003年工作安排谈几点意见，供大家参考。
一、2002年住宅与房地产工作的回顾
2002年是我国住宅与房地产业发展中不平凡的一年，全国房改与房地产行业的广大干部职工紧紧围绕促进住房消费、加强宏观调控、规范市场行为、改善住房公积金管理等工作重点，努力拼搏，开拓进取，使房地产市场自98年以来连续五年保持了持续快速健康发展，为改善居民住房条件、拉动经济增长继续发挥着重要作用。一年来，我们主要抓了以下工作:
（一）完善住房公积金管理制度，加强住房公积金管理
在2001年全国住房公积金管理工作执法检查的基础上，针对公积金管理工作中存在的问题，国务院于去年初修订了《住房公积金管理条例》、下发了《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》，5月，召开了全国住房公积金工作会议，温家宝副总理到会并作了重要讲话，对调整公积金管理机构、完善决策和管理体制、健全监督机制等工作作出重要部署。为贯彻落实《条例》和《通知》，我部会同国务院有关部门筹备建立了全国住房公积金工作联席会议制度；经国务院同意，会同有关部门就完善决策制度、调整管理机构、严肃纪律先后联合下发了三个配套文件；8月，在大连召开了经验交流会，进一步部署了机构调整工作；11月，建设部下发通知，要求各地做好贯彻落实《条例》和《通知》情况的检查验收工作。全国住房公积金工作会议后，各省（区、市）政府或房委会相应召开了工作会议，下发了贯彻意见，部署了实施工作。
一年来，我们在完善决策机制、调整管理机构、健全监督体系、回收项目贷款、规范发展业务等方面取得了明显进展。主要表现为：
一是依法组建了管委会。截至去年底，全国345个设区城市中，已有267个城市成立了管委会，其余城市也已拟订了组建方案，正抓紧筹建。其中黑龙江、福建、湖北、江西、吉林、安徽、云南省所辖各地市及天津、重庆均已设立了管委会，制定了章程，明确了议事规则和决策程序，基本建立了住房公积金的依法、自主和民主决策机制。
二是稳步推进了机构调整工作。绝大多数城市的机构调整方案已经市政府讨论通过，其中201个城市的方案经省政府批准实施。各地原有住房公积金管理机构的资产清理、审计工作已基本完成，资产移交、数据对接、人员安置等工作基本准备就绪，163个城市已按《条例》要求设立新的住房公积金管理中心。北京地区机构调整方案已经北京市政府、国务院机关事务管理局、中直管理局、铁道部会签下发。北京住房公积金管理中心隶属于市政府，下设中央国家机关、中央直属机关、铁路3个分中心和31个管理部，目前正在抓紧进行资产移交工作。广东、山东、贵州省直机关的公积金全部移交给省会城市中心管理，不设分中心。
三是抓紧健全监管体系。经中编办批准，在建设部住宅与房地产业司加挂了住房公积金监督管理司的牌子，各省（区）政府都明确了建设厅的监管职能，有19个省（区）在建设厅设立了相应的监管机构；各设区城市财政、人行、审计、监察等部门加强了对机构调整和公积金管理的监督工作。全国住房公积金监管系统经过试运行，目前正在进行专网建设、系统完善及安装调试工作。在试运行中，河南、河北、湖南、湖北省建设厅以及郑州、石家庄、平顶山、邯郸等市有关部门给予了大力支持，在此向他们表示衷心感谢。
四是加快清理回收挤占挪用资金和项目贷款。去年，全国共收回挤占挪用资金和项目贷款66亿元，占应收回总额的46％。其中，浙江全省及南京等100多个城市挤占挪用和项目贷款占用的公积金已全部收回。
五是加强内部管理，加大住房公积金归集和个人委托贷款发放力度。截至去年11月底，全国住房公积金归集余额2840亿元，发放个人住房委托贷款余额1125亿元，占归集余额的40％。其中，当年新增公积金归集额941亿元，个人住房委托贷款462亿元，分别比上年同期增长29％、25％。
（二）整顿和规范房地产市场秩序，打击违法违规行为
整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，也是保障消费者合法权益，促进住房消费的重要方面。一年来，我们主要做了以下几个方面工作：
一是2002年初，根据温家宝副总理关于“商品房市场存在的这些问题应当重视并采取措施加以解决”的批示精神，及时向国务院上报了《商品房市场中存在的主要问题与对策》的专题报告，对当前房地产市场存在的主要问题及原因进行了分析，提出了规范房地产市场的政策措施。
二是根据政府工作报告提出的继续整顿和规范房地产市场秩序要求，经国务院同意，会同国家计委等6部门联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，明确了整顿的原则、指导思想、查处重点及工作安排，并联合召开了电视电话会议，对整顿和规范房地产市场秩序工作进行了全面部署。各地普遍成立了由政府分管领导挂帅的工作机构。浙江、甘肃、黑龙江的各市、县均成立了整顿和规范房地产市场秩序领导小组；乌鲁木齐等城市还建立了整顿和规范房地产市场秩序领导小组例会制度。
三是加大查处各种违法违规行为的力度，公开曝光了一批典型案例。在全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会上，我们对深圳山水居等4个典型案例及其查处结果向全国作了通报。湖北、浙江、新疆、甘肃、湖南、青海等省在各市县政府主管部门对所有从事房地产开发、中介、物业管理的企业和在建项目进行拉网式检查、处理的基础上，由省政府有关主管部门联合进行重点抽查。浙江、宁夏分别对5起和11起典型案例在全省、区进行了通报；黑龙江省通过报纸和电视等新闻媒体曝光了67家企业、75个开发项目；甘肃省吊销了53家房地产开发企业资质，取缔无照经营的24家房地产中介机构，注销违规经营的8家房地产中介机构的资质。
四是针对房地产市场中存在的突出问题，下发了相关文件。由部里下发了《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》、《关于坚决制止各种乱评比活动的通知》；会同国家工商总局下发了《关于进一步加强房地产广告管理的通知》；与新闻出版总署、工商总局、公安部联合下发了《房屋权属证书印制管理办法》。
五是抓制度建设。完成了房地产经纪人执业资格认定考试工作，举行了第一次全国房地产经纪人执业资格考试，在全国启动了房地产经纪人员职业资格制度；全面部署房地产企业信用档案系统建设，部里在9月底开通了一级资质房地产企业和房地产估价师信用档案系统，四川、山东、重庆、深圳、青岛等省市的房地产企业信用信息也已实现公众网上查询；会同最高人民法院，就房地产管理涉及的司法协助、司法执行以及房地产案件审判中有关司法解释等问题进行了联合调研、论证，将于近期陆续出台。
各地结合本地实际，也加强了制度建设。如重庆、广东、海南等地通过地方立法或发布规范性文件，推行按套内建筑面积计价销售商品房；福州市政府办公厅印发了《关于进一步加强房地产项目信访工作的通知》、《福州市建立房地产开发企业经营业绩和不良经营行为公示制度暂行办法》等。
（三）全面把握发展态势，加强对房地产市场的宏观调控
2002年，根据国务院领导的一系列指示精神，我部会同有关部门认真分析房地产市场形势，及时采取措施，加强对房地产市场的引导和调控，取得了一定成效。
一是去年初，对北京、上海、重庆、广州四个城市房地产市场情况进行了调研，并对其他直辖市、省会城市和计划单列城市进行了书面调查。根据调研情况，1月21日向国务院报送了《关于规范房地产市场政策措施的请示》。
二是6月底，分南北两片召开了房地产市场形势分析会，并向国务院报送了《关于上半年经济形势分析和相应措施的报告》。
三是8月27日经国务院同意，会同国土资源部等五部门下发了《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了九方面的宏观调控措施。之后，会同有关部门对部分地区贯彻落实六部门文件的情况进行了监督检查。
四是为深入了解各地房地产市场运行情况，下半年先后赴杭州、沈阳、大连、银川等地进行调研，分别召开了由北京、上海、广东、广州、深圳以及部分中西部地区和国务院有关部门参加的房地产市场形势分析会。在深入调研分析的基础上，作出了“全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重”的基本判断，并向国务院上报了《当前我国房地产市场运行情况分析报告》。根据党中央、国务院领导指示精神，该报告在中央经济工作会议前以参阅文件的形式印发各地。
各地房地产管理部门也加强了市场分析，针对当地存在的问题，采取了调控措施。安徽、辽宁等省根据本地经济发展及房地产市场供求状况，着手编制本地区房地产开发中长期规划和年度开发计划，以此来控制新开工总量和开发规模。山东省积极推行房地产开发项目库制度。厦门市建委、房地局建立了房地产市场信息披露制度，及时将出让土地、商品房供销情况以及在建商品房信息向社会公示，引导房地产开发企业理性投资、消费者理性消费。广东省江门市建设、计划、规划、国土等部门联合对房地产市场实施总量控制、规模控制、项目布点控制，对空置房量大的开发企业，下达消化空置商品房指标，未能完成任务的，不得参加土地竞拍，规划、计划、建设部门不予审批新项目。这些措施和制度的实施，对于引导房地产市场健康发展起到了十分重要的作用。
（四）完善政策措施，进一步培育和鼓励住房消费
一是为降低住房交易成本，我部配合国家计委、财政部分别下发了规范住房交易手续费和房屋所有权登记费的文件，降低了收费标准。两项收费合计降幅在60％以上，大大减轻了购房者的负担，受到了社会各界普遍欢迎。
二是各地采取积极措施，进一步开放、搞活住房二级市场，鼓励居民换购新房，使存量市场与增量市场联动效应日益显现。目前35个大中城市住房二级市场已全部放开，上海、天津、重庆、沈阳、成都等27个城市取消了已购公房上市前需经原产权单位同意的限制。山西省政府去年出台了《关于加快住宅与房地业发展若干问题的决定》，从改善投资环境、推进经济适用住房建设、进一步搞活住房二级市场、降低税费鼓励住房消费等方面提出了27条措施，有效地推动了市场的培育和发展。南昌市通过简化办事程序、引进品牌企业、大幅度降低税费以及举办“周末房展”等一系列措施，大大调动了居民换购住房的积极性。去年全市存量住房交易面积77万平方米，较上年同比增长84.33％，商品房销售面积大于同期竣工面积，商品房空置面积同比下降36％。南京市政府下发《关于进一步搞活房地产市场的若干意见》后，在放开房改房上市交易各项限制、放开非成套住房出售限制、放开外地人员购买存量房限制以及房改房上市免收土地出让金、降低有关税费等政策措施的作用下，去年全市存量房交易面积205万平方米，同比增长72.8％，与商品房交易量基本持平。上海市存量市场与增量市场联动已持续5年多，到去年底，全市已购公房上市已累计22.42万套，占已出售公房总量的14.7％；存量房地产交易面积由1998年的315万平方米增加到1790万平方米，商品房销售面积达1960万平方米，存量房交易与商品房交易面积的比例由1：3.65变化为1：1.09。
三是积极探索建立房屋租赁协管机制，促进房屋租赁市场规范有序发展。沈阳市房产局积极与公安部门协调，通过清理整顿出租房屋专项行动，加大对住房租赁市场的管理力度，仅去年5－10月共办理住房租赁登记备案16000多件，改变了长期以来对住房租赁市场管理不到位的局面。南京市通过协管，去年共办理房屋租赁登记备案240万平方米，同比增长20％，代征租赁税费1.5亿元，同比增长36％。福建省、上海、深圳、昆明、吉林等市也从自身的实际出发建立协管机制，改善房屋租赁市场秩序。
（五）采取多种措施，积极推进住房分配货币化
去年，建设部会同财政部、人民银行、监察部对部分省市住房分配货币化工作进行了督促检查。各地房改部门积极落实住房补贴资金，采取多种措施推进货币化工作，取得了积极成果。浙江省房改办会同财政等部门先后下发了《关于加快住房分配货币化改革有关问题的通知》、《关于地方和军队房改政策衔接中有关问题的通知》等5个文件，推动了住房补贴发放工作。到2002年底，全省累计发放住房补贴22.83亿元，其中老职工18.75万人、22.51亿元，新职工住房公积金补贴1.14万人、0.32亿元。重庆市在《重庆市人民政府关于促进住房消费扩大内需的意见》中，要求各级政府制定本地区财政拨款单位住房货币化分配的实施计划，将住房补贴资金纳入财政预算安排，并要求符合住房补贴发放条件的地区，2002年均应启动住房补贴工作，力争于2003年底以前全部解决财政拨款单位离退休职工的住房补贴。截止2002年11月底，全市548个单位累计向2.5万职工发放补贴资金5.23亿元。安徽省将住房货币化工作列为对各省辖市2002年房改工作目标考核的重要内容，有力地推动了住房补贴发放工作。截至去年3季度末，全省已累计向12万名职工发放住房补贴7.33亿元。天津、辽宁、江苏、福建、湖南、广东、四川、西藏等省（区、市）货币化工作也取得了新的进展。住房补贴的发放对带动职工购房和换购住房产生了积极的作用。
（六）规范经济适用住房管理，推动廉租住房制度建设
一年来，各地在大力推进经济适用住房建设的同时，狠抓制度的建设和完善。我部配合国家计委下发了《经济适用住房价格管理办法》，明确了经济适用住房价格构成，规范了经济适用住房价格审批程序。北京市开发办设立专门机构，对购买对象进行严格审核。仅去年就受理了近6万户家庭的申请，通过资格审核的近4.5万户家庭，其中50％来自重点工程及危改拆迁户。福建、大连、哈尔滨、郑州等省市也分别制定或完善了经济适用住房管理的政策性文件，对经济适用住房建设标准、销售对象、购买程序等作出了明确规定。
廉租住房制度建设在试点探索的基础上进一步发展。一是部分省（区）在城市试点的基础上出台了全省推进廉租住房制度建设的政策措施。广东省政府办公厅转发了《省建设厅关于解决城镇住房特困户问题的实施意见》，要求各市力争用3年时间，基本解决城镇住房特困户问题。安徽省政府颁布了《安徽省城镇廉租住房管理办法》，在全省范围内推动廉租住房工作。二是廉租住房工作在中小城市进一步得到启动。如河北承德、沧州、邯郸市，山西长治市，江西上饶市，内蒙古包头市，河南洛阳、漯河市，四川自贡、乐山市等已经通过实物配租或租金补贴等方式开展廉租住房工作。三是落实资金，推进工作。重庆市已确定5年内市财政包干补助1亿元，区财政安排1.65亿元，公积金增值收益安排2500万元，用于建立廉租住房制度，力争解决主城区最低收入家庭的住房问题。目前，35个大中城市中，近一半的城市已制定了廉租住房工作实施意见，北京、上海、青岛等城市明确了管理机构、落实了资金来源，建立了廉租住房供应对象档案和申请、审批制度。截止去年底，上海、北京、成都、南京已分别向3366户、998户、1927户、948户家庭发放了租金补贴；广州、福州已分别新建廉租住房660套、444套向廉租对象出租；长春、南京分别为1608户、7500户租住公房的廉租对象减免了租金。
（七）加快物业管理立法进程，加强房屋使用安全管理
各地积极贯彻“十五”计划纲要关于“规范发展物业管理业”的要求，加强法制建设和制度建设。天津、重庆、湖南、杭州等省市颁布了地方性法规，以规范物业管理各方主体行为为重点，改善物业管理市场环境；上海、江苏、广东、成都等省市制定物业管理服务标准，促进了物业管理企业管理行为的规范和服务水平的提高；安徽省以及武汉、郑州、苏州等城市制定了普通住宅物业管理收费分等定级指导价格，方便业主依据自身的消费能力选择相应等级的物业管理服务，监督物业管理企业提供质价相符的服务；福州、石家庄、温州等城市制定物业管理招投标管理办法，推动了物业管理优胜劣汰的市场化进程。此外，北京、广州、南通、吉林等城市整治改造旧小区并实施物业管理取得新的进展，改善了城市整体居住环境。
我部在推进物业管理规范发展方面，主要做了四方面工作：一是全力配合国务院法制办修改、论证《物业管理条例》，《条例》（草案）报经国务院领导同意后，于去年10月公开向全社会广泛征求了意见，可望在近期颁布；二是起草了《住房专项维修资金管理办法》、《物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业管理业主会规则》等与《条例》配套的部门规章和规范性文件；三是与有关部门协调行动，针对少数城市发生的物业管理企业保安人员殴打侮辱住户的恶性事件，部署了依法查处的专项整治工作；四是制定了《住宅室内装饰装修管理办法》，明确了物业管理单位在住宅室内装饰装修管理活动中的职责。
去年4月，根据国务院第58次常务扩大会议和全国安全生产电视电话会议精神，我们组织力量，对上海、辽宁、湖南、河南等10省市开展了房屋安全专项检查。受检省市普遍对房屋安全工作高度重视，有重点、有计划地部署并落实房屋安全隐患的监控和整改工作，没有发生房屋倒塌、人员伤亡等重大安全事故。6月中旬，部分地区暴雨成灾后，我们及时了解房屋受灾情况，要求各地加强部门配合，及时转移灾民，加大对受损房屋的查险力度，排除隐患。
（八）加强城市房屋拆迁管理，维护社会稳定
一是在新条例实施一周年前夕，对部分地区实施新拆迁条例的情况进行了专题调研，并及时召开了全国城市房屋拆迁工作座谈会，交流了各地贯彻新条例的经验，分析了存在的问题，提出了防范和化解拆迁纠纷、维护社会稳定的具体要求。
二是各地积极出台配套政策，保证了新老条例的平稳过渡。四个直辖市和江苏、福建、甘肃、江西、新疆等14个省（区）出台了关于城市房屋拆迁管理的地方性法规、政府规章及各种配套措施。湖南省针对一些城市不顾当地经济实力，盲目大拆大建，拆迁补偿资金不到位，引发大量拆迁纠纷的情况，由省建设厅与省信访局、省政府法制办联合下发了《湖南省人民政府办公厅关于切实加强城市房屋拆迁管理工作的通知》。沈阳、长春等城市严格拆迁审批程序，对安置资金全程跟踪监管，严格核定拆迁补偿安置资金需求量并加强监管，确保安置资金及时到位。
三是加强对弱势群体和困难群体的保护。成都市对符合“双困”条件的被拆迁人，选择产权调换的房屋不得小于45平方米，拆迁面积与45平方米之间的差额部分的房价款只需支付市场价的30％。贵阳市对符合“双困”条件的被拆迁人，被拆迁房屋按市场评估价补偿，拆迁调换房屋与45平方米之间的差额部分的房价款只付成本价；仍买不起的，经本人申请且符合廉租住房租住条件的，优先解决廉租住房。
（九）积极协调政策，进一步推动处置海南积压房地产工作
一是为加快海南省积压房地产的处置工作，经过反复沟通协调，由国务院办公厅下发了《关于印发<处置海南省积压房地产补充方案>的通知》。二是在联合调研、讨论的基础上，就处置海南省积压房地产中涉及的查封期限等问题，与最高人民法院形成了《会议纪要》。三是会同有关部门在联合调研的基础上，报经国务院同意，由财政部、国家税务总局下发了《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策问题的通知》，明确：处置海南省积压房地产税收优惠政策延长到2004年底，并扩大到广西北海市。
（十）完善住宅产业化体系，促进住宅产业科技成果的转化
一是加快建立和完善住宅产业化体系。组织编制了住宅产业技术标准、规程及指导性导则；在住宅建设中积极推广ALC墙板、混凝土墙板和混凝土砌块等新型住宅材料；完成了《住宅产品技术体系的研究》课题，制定了《国家康居示范工程选用部品与产品管理办法》；与中国人民保险公司合作，对通过性能认定的住宅项目中国人民保险公司将提供质量保险；出版了《住宅设计与施工质量通病提示》。
二是住宅产业科技成果转化率逐步提高。以康居示范小区为载体，带动新技术全面推广。中水回用、雨水收集、垃圾生化处理、饮用水质保障、环境绿化、箱式变压器等先进技术在住宅建设中得到广泛应用。组织制定了《商品住宅装修一次到位实施导则》，并在康居示范工程中率先推行。
三是探索和完善住宅产业化推进机制，住宅产业化的企业群体逐步形成。上海、重庆、江苏、陕西、内蒙等12个省（区、市）相继建立了住宅产业化工作机构，制定了工作目标和具体措施，并开展了卓有成效的工作。通过积极引导和扶持，今年已批准天津二建公司以钢筋混凝土组合结构体系为核心和北京北新集团以轻钢结构体系为核心的国家住宅产业基地。
回首2002年，在看到成绩的同时，也应看到发展中还存在一些亟待解决的问题：一是部分地区存在房地产开发投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，有过热苗头。一些城市对当地存在问题认识不足，宏观调控不力；二是一些地方对房地产开发和交易环节中的违法违规行为查处不力，市场不规范的问题尚未得到有效遏制；三是住房公积金管理机构的调整工作没有完全到位，少数城市组建管委会的工作尚未完成，相当部分城市新的住房公积金中心还没有设立，监督与管理制度有待进一步落实，违规发放资金的回收工作也不理想；四是部分地方对住房分配货币化工作认识不到位、政策不落实，住房补贴发放率明显偏低，制约了个人买房的支付能力。有的地方至今仍然还在搞变相实物分房，既违反房改纪律，又影响住房市场的发展；五是住房二级市场发展仍不平衡，租赁市场仍需进一步培育；六是物业管理制度尚不健全，矛盾和纠纷日益增多；七是由于物权制度不完善而引起的深层次的问题日益显现，成为影响行业发展的制约因素。
二、2003年住宅与房地产工作重点
党的十六大确立了我国全面建设小康社会的奋斗目标，既为我们的工作指明了前进的方向，也对我们的工作提出了更高的要求。今年是全面贯彻落实十六大精神的第一年，中央经济工作会议明确提出：要培育和发展新的经济增长点，促进住宅业快速健康发展；要防止房地产过热，避免经济出现大的起伏；要整顿和规范市场经济秩序，创造良好市场环境；要加快社会保障体系建设，妥善解决城市特殊困难家庭在住房等方面遇到的实际问题；要大力发展社区服务业。全国建设工作会议也对进一步培育和鼓励住房消费、落实住房分配货币化、多渠道保障中低收入居民住房、规范物业管理以及积极实施宏观调控，切实防止房地产市场过热等工作提出了具体要求。
扩大内需是中央确定的我国经济发展的基本立足点和长期战略方针。我国城镇住房市场潜力大，产业关联度高，对促进结构调整、拉动经济增长具有重要作用，中央对此寄予厚望。因此，培育住房消费、发展住宅建设，仍然是当前乃至今后相当一段时期我国住宅与房地产业的中心工作。同时，我们也必须清醒地认识到，房地产市场运行健康与否，不仅关系房地产业自身的持续发展，而且关系整个国民经济运行质量，关系国家的金融安全。这也是党中央、国务院十分关注房地产市场运行状况的关键所在。当前尽管从全国看，房地产市场保持了健康、快速发展态势，但局部地区存在的问题不容忽视，如果不及时采取措施，极有可能导致房地产市场的进一步“过热”，进而危及社会经济健康发展。为此，我们必须增强大局意识，切实加强房地产市场宏观调控。经过近几年的改革与发展，我国住宅与房地产业的发展机制发生了根本性转变，个人已成为市场消费主体，规范市场行为、改善住房消费环境已成为广大居民的迫切要求，为了从根本上有效遏制的违法违规行为，我们必须进一步加大整顿和规范房地产市场秩序工作力度。此外，在全面落实住房公积金管理的各项制度、推进住房分配货币化、完善最低收入家庭住房保障制度、规范发展物业管理业等方面，任务还很重，需要进一步加大工作力度。
根据当前形势，2003年住宅与房地产工作的基本思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻党的十六大精神，落实中央经济工作会议和全国建设工作会议部署，深化改革，立足发展，加强房地产市场的宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展；开放搞活住房二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住房消费；发展经济适用住房，健全廉租住房制度，加大面向中低收入家庭的住房供应，妥善解决最低收入家庭住房问题。努力实现住宅与房地产业改革和发展的新突破，为社会经济发展作出新的贡献。
重点抓好以下几方面工作：
（一）加强宏观调控，促进房地产市场健康、协调发展
要加大力度，进一步贯彻落实六部门《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。
一是加强市场分析，加快建立房地产市场预警预报和信息披露制度。各地要按照六部门文件要求，对本地区房地产市场供求、结构、价格涨幅和空置状况进行认真分析，有过热苗头的地区，要采取切实有效措施，控制规模、调整结构、稳定房价和消化空置。2003年上半年部里将完成房地产市场预警体系研究，并选择已开展预警体系研究的5-6个城市试运行；年底前，在35个大中城市和部分有代表性的城市推广使用，以便政府及时发现市场运行中的问题，并采取相应措施加强宏观调控。各地要以预警体系建设为契机，建立健全房地产市场信息披露制度，将当地房地产市场信息及时向社会公示，引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费。
二是建立有关部门参加的部际联席会议制度。经国务院同意，我部已会同国土资源部、财政部、中国人民银行、国家经贸委、国家税务总局、国家统计局建立了全国房地产市场宏观调控部际联席会议制度，定期分析全国房地产市场形势，加强对重点地区市场运行状况的监测和调控工作的指导。各地可参照这一做法，建立相应制度，增强正确分析判断市场态势和有效实施宏观调控的能力。
三是提高商品房预售条件。近年来，广东、上海、浙江等地陆续提高商品房预售条件，对于限制资金实力不强的房地产开发企业新开项目，防止投机、炒作和楼盘“烂尾”等产生了积极的作用，值得各地借鉴。今年部里也将抓紧研究在全国范围内提高预售条件的可行性，相应修订《商品房预售管理办法》。
四是加强房地产开发项目管理。各地要在认真分析市场需求的基础上，合理控制新开工项目。空置量较大和上升过快的地区，要从严控制增量土地供应和存量土地开发，控制新建高级公寓、别墅、高档娱乐设施等项目。有条件的地方，房地产开发主管部门应组织计划、土地、规划等部门将近期拟开发建设的项目列入房地产开发项目库，每年根据市场需求，从项目库中选择条件合适的项目进行开发建设，防止新开工项目的失控。
五是会同国家统计局修订空置统计指标，完善空置统计制度，以更好地反映市场态势，为各级政府宏观决策提供科学依据。
（二）加大整顿和规范房地产市场秩序力度，切实改善住房消费环境
根据国务院领导指示，房地产市场整顿和规范工作将列入2003年全国整顿和规范市场经济秩序专项整治。专项整治要坚持标本兼治、重在治本，把集中整治与制度建设相结合。重点：
一是按国务院要求，全面部署，深入开展房地产市场专项整治工作。以房地产开发和交易环节为重点，突出查处投诉集中、老百姓反映强烈、社会影响较大的违法违规开发、合同欺诈、面积短斤缺两、虚假广告、违法中介等方面的典型案例，使不法开发商和中介机构付出代价，名誉扫地，直至绳之以法。
二是加快房地产市场信用体系建设。在去年建设部开通全国一级房地产企业和房地产估价师信用档案系统的基础上，今年各省（区）建设厅、直辖市房地局要按照部里的统一部署，组织所辖各地市认真做好二级以下房地产企业及执（从）业人员信用档案建设，在6月底前全面开通部、省、市三级联通的房地产企业和执（从）业人员信用档案管理系统，便于消费者投诉和查询。
三是出台《新建商品住宅小区交付使用办法》和《房地产经纪管理规定》等部门规章，规范住宅小区竣工综合验收和交付使用行为，完善房地产经纪管理制度，保护消费者合法权益。
四是积极推行按套或套内建筑面积计价销售商品房。广东、重庆、海南等地的实践表明，按套或套内建筑面积计价销售商品房是减少和化解商品房面积纠纷的有效方式。今年部里将会同有关部门研究制定相关办法，并完善配套措施。
五是加强行政与司法的协同配合。最高人民法院、建设部关于规范法院执行和房管部门协助执行的文件下发后，各地要认真贯彻执行，并以此规范行政行为，争取有利的执法环境。同时，部里还将积极争取最高人民法院出台有利于打击商品房欺诈行为的司法解释。
六是切实防范房地产抵押登记风险。从调研结果和各地反映的情况看，随着房地产金融业务的迅速发展，房地产抵押活动中也暴露出一些突出问题，不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，也给金融部门和房地产管理部门带来潜在的风险。各地必须严格按照法定程序，加强抵押登记管理。部里也将会同有关部门研究制定相关措施，重点防范和打击“假按揭”、重复抵押、超值抵押等不法行为。
此外，按照城乡一体化管理的要求，部里还将抓紧研究规范集体土地上房屋所有权登记发证问题。
（三）进一步搞活市场，培育住房消费
一是进一步搞活住房二级市场。上海、沈阳、南昌、南京等地的实践充分证明，搞活住房二级市场既是当前启动住房消费的重点工作，也是房地产市场持续发展的主动力。各地要借鉴上述城市的经验，结合本地实际，进一步解放思想，采取切实、有效措施，加快搞活住房二级市场，重点是全面清理对已购公房和经济适用住房上市交易的种种限制，合理调节上市交易收益分配，充分调动居民换购住房的积极性。
二是完善住房贷款担保机制。近几年，各地开展了住房贷款担保工作的试点，对促进个人住房贷款业务发展产生了积极作用。但目前存在住房置业担保机构数量多、规模小、注册资本金额低、资本金来源不规范，且存在着运作不规范、业务操作规程不统一、风险意识不强、缺乏防范和化解风险的有效措施等问题。为加强对担保业务的监管，建设部将会同人民银行、财政部等有关部门，研究采取相应措施，规范担保机构的经营行为，落实风险准备金制度，防范和化解担保风险。同时，加快研究建立全国住房贷款担保体制的思路和政策框架。
三是进一步改善房地产交易与权属登记管理。各地要认真贯彻建设部关于房地产交易与权属登记规范化管理考核的要求，对照标准，就管理流程、办件时限、收取要件、内部管理制度、费用收取等进行一次全面检查，尽快实现房地产交易与权属登记管理规范化、现代化，创造良好的住房消费与交易环境。
（四）规范和发展以经济适用住房为重点的住房供应，多渠道解决中低收入家庭的住房问题
一是继续大力发展经济适用住房。六部委文件已经明确要求各市、县政府尽快制订和完善中低收入家庭的收入标准，经济适用住房购房对象的条件、购房面积标准以及超面积的处理办法。人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时要增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应；对房价收入比较高的城市，要控制高档商品房开发，增加经济适用住房和低价位商品房供应；对未制订经济适用住房监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以划拨方式提供建设用地。各地要结合六部委文件的贯彻，尽快明确经济适用住房购买对象标准、面积控制标准以及购买对象的审核部门、审核程序，确保经济实用住房的优惠政策真正落实到中低收入家庭。今年，建设部将会同有关部门出台《经济适用住房管理办法》，进一步明确经济适用住房相关政策。
二是进一步加快危旧房屋改造。《住宅与房地产业“十五”计划》提出，“十五”末期消灭危房，旧房基本得到更新和改造。按照目前的进展情况，这一目标很难完成。究其原因，主要是缺乏必要的扶持政策。各地要高度重视危旧房改造工作，要把危旧房改造作为全面建设小康社会的重要内容。危旧房屋较多的城市，争取建立危旧房屋改造基金；对列入政府计划的危旧房改造项目要在土地供应、税费等方面给予优惠；鼓励通过房改带危改、成立住宅合作社等方式推进危旧房屋的改造。
三是加强城镇最低收入家庭廉租住房制度建设。胡锦涛总书记在中央经济工作会议上指出：“要建立和完善对最低收入者的救助制度，妥善解决城市特困家庭在住房、子女入学、医疗等方面遇到的实际问题。”温家宝副总理也指出：“建立和完善廉租住房制度，解决最低收入居民家庭的住房问题，是住房制度改革和住房建设的一项重要内容。”但是，廉租住房工作还面临一些问题。如，资金渠道不落实，保障方式较单一，相关机制不健全等。各地要借鉴北京、上海、成都等地的做法，结合本地实际，积极推广租金补贴的方式。同时，各地要不断完善申请、审批、公示、轮侯、退出等机制，使有关政策真正落到最低收入者身上。至于资金来源渠道，部里正在和财政部门研究，争取将廉租住房资金列入各地政府公共预算支出。
（五）统一认识，加大力度，进一步推动住房分配货币化
国务院23号文件下发以来，各地在停止了住房实物分配、推进住房分配货币化方面取得了积极进展。但是，各地落实情况差异很大，总体情况不够理想。部分城市货币化方案至今没有启动，个别城市仍在进行变相的住房实物分配。这些问题产生的原因主要是认识不到位、政策不到位、工作不到位。今年部里主要抓35个大中城市货币化工作的落实，各地要继续按照财综字[2001]18号文的要求，加大原有住房建设资金的转化力度，及时将补贴发放到职工个人手中，支持无房职工和住房未达标职工购房。同时要加大公有住房出售收入的清理力度，在摸清底数的基础上，尽快将其转化为住房补贴。上述资金不足的城市，要向政府争取，与财政部门协商，调整财政支出结构，将补贴资金列入公共预算，保证补贴资金的来源。
企业住房分配货币化是整个货币化工作的重点和难点。各地要按照“因企制宜、方式多样、方案自选、民主决策、稳步实施、坚持与建立现代企业制度相结合；兼顾国家、单位、个人三者利益，坚持三者合理负担”的原则，加强分类指导，推进企业住房分配货币化。对于房价收入比在4倍以下的企业，工资中已包含了足够的住房消费含量，连同住房公积金、住房贷款，职工已有能力解决住房问题，不再发放住房补贴；对于房价收入比在4倍以上，且原有住房建设资金可以转化为住房补贴的单位，可以对无房和住房未达标的职工发放住房补贴；对于效益好的企业，应当按照财政部的要求，将住房补贴列入企业成本，落实补贴资金来源；对于效益差、没有能力发放住房补贴的困难企业和独立工矿区，在符合城市总体规划和本单位发展规划的前提下，在一定时期内，仍可利用自用土地，组织无房和住房困难的职工进行集资合作建房；对于没有自用土地的困难企业或中小企业，房地产管理部门要会同工会、经贸等部门组织职工成立住房合作社，解决职工的住房问题。但是集资合作建房一定要规范。目前个别地方的一些有权有钱单位也在搞集资建房，有的单位以集资建房的名义搞变相的实物分房或房地产开发。这些行为既违反了房改政策，又冲击了房地产市场，造成了很坏的社会影响，各地必须采取有效措施，坚决予以制止。今年部里也将会同有关部门研究制定集资合作建房管理的具体办法，明确相关政策，完善管理制度。
（六）全面落实住房公积金监督和管理制度
一是尽快落实机构调整工作。公积金管理机构调整工作有了一定进展，但总体上距离国务院的要求仍有相当的差距。各地要抓紧落实编制，在今年2月底前全面完成资产移交和人员安置工作，确保机构调整工作尽快到位。各省（区）建设厅要加强督促检查，按照建设部[2002]527号文件抓紧落实验收工作。建设部将于3月会同有关部门对各省、自治区、直辖市的机构调整工作进行全面检查，向国务院提交报告，并通报全国。
二是进一步加大清欠工作力度。各地应学习南京等城市的经验，落实还款计划和责任，确保各项违规资金及时回收。对资金回收不力、还款责任不清的、还款计划不落实的，要依据有关规定予以严肃查处。
三是改进和强化监督手段，加大监督力度。各省（区）建设厅要尽快落实人员，明确监管机构责任，加快建立公积金监督管理信息系统，加强对公积金管理和使用情况的检查和考核。建设部将会同有关部门制定有关住房公积金行政监督及住房公积金规范化管理等制度，全面开通住房公积金监管信息系统，建立有效的住房公积金监管机制。
四是努力做好公积金归集和使用工作。各地管理中心要加强内部管理，完善制度，规范操作，扩大公积金覆盖面，积极发展个人住房委托贷款业务，防范贷款风险，充分发挥住房公积金的作用。
（七）积极推进物业管理规范发展
《物业管理条例》即将出台，出台后重点做好四方面的工作：一是大力宣传、贯彻《条例》。二是制定配套办法，建立并落实相关制度。抓紧制定《住房专项维修资金管理办法》，严肃查处挤占、挪用住房专项维修资金等违法违规行为；抓紧制定《物业管理招标投标管理暂行办法》，大力推行竞争机制，促进优胜劣汰市场格局的形成；抓紧制定《物业管理业主会规则》，规范业主会的组建和运作，发挥业主会在物业管理活动中的积极作用。三是制定《物业管理服务标准》，指导更多的大中城市建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，规范物业管理企业的服务与收费行为。四是制定《业主公约》、《物业管理合同》等示范文本，提高业主自律意识，规范合同行为。
此外，要继续加强房屋安全管理和白蚁防治管理工作，研究制定《房屋安全管理规定》和《新建房屋白蚁预防施工技术规程》，推动房屋安全管理与白蚁防治管理的法制化、制度化。
（八）加快住宅产业政策的研究和突破，优化住宅产业结构
继续完善住宅产业化技术标准和法规，对住宅建筑节能、节水节地、居住环境保障、智能化、住宅一次性装修等进行重点研究，制定有利于先进成套技术在住宅建设中推广应用的政策，从体制和税费等方面，为新技术的大量推广消除障碍，发挥政策导向作用。加快住宅成套技术的集成和整合。重点是节能和新能源利用、管线技术、厨卫技术、智能化技术、建筑和建造技术、环境及其保障技术体系。围绕住宅建筑体系急需解决的主体结构体系及维护结构体系的标准技术和配套技术问题，逐步形成与标准化、工业化相适应的生产体系。
同志们，2003年，我们承担的责任将更加重大。让我们进一步振奋精神，按照党的十六大提出的全面建设小康社会的总体要求，与时俱进、开拓创新，共同创造住宅与房地产业改革与发展的新局面，为满足广大人民群众的住房需求、促进国民经济增长作出新的贡献。
