在中国房地产估价师执业资格制度建立十周年座谈暨房地产估价学术研讨会上的讲话
中华人民共和国建设部副部长 刘志峰
（2003年11月4日，深圳）
各位代表，各位来宾，女士们、先生们：
在我国房地产估价师执业资格制度建立十周年之际，建设部、人事部共同召开这次会议，回顾总结中国房地产估价师执业资格制度实施情况，研究分析房地产估价行业发展中存在的问题。这次会议，对于进一步完善房地产估价师执业资格制度、不断提高房地产估价水平，促进房地产市场持续健康发展，将起到积极的推动作用。在此，我代表建设部，对各位代表、各位来宾的光临表示热烈的欢迎，对多年来关心和支持中国房地产估价行业发展的朋友们、同志们，表示衷心的感谢。
下面，我谈两点意见，供大家参考。
一、我国房地产估价行业发展取得重大成就
改革开放以来，随着城镇住房制度改革和城市土地使用制度改革的不断推进，我国逐步走上住房商品化道路，房地产市场加速发展，市场规模日益扩大，市场机制在资源配置中的基础性作用基本确立。适应房地产市场发展的要求，在国家有关部门的推动下，经过广大房地产估价机构和估价人员的共同努力，我国房地产估价师执业资格制度基本建立，房地产估价行业快速发展，取得了很大成绩。主要表现在以下六个方面：
一是制定了有关法律规章。房地产价格是由供求关系决定的，但房地产具有市场信息不对称、地域性强、使用周期长等特点，需要有专业性的机构进行价值评估，以保证交易的顺利进行。1994年国家颁布了《城市房地产管理法》，明确规定国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。根据《城市房地产管理法》的规定和房地产估价实践的要求，建设部会同人事部等有关部门，逐步制定和完善了规范房地产估价活动的有关规章和规范性文件。目前，我国已经形成了以《城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章所组成，以房地产估价师执业资格制度为核心的房地产估价法律法规和规范性文件。这些法律法规和文件对房地产估价行业、估价业务的市场准入、行为规范、市场监管、服务收费等做了明确规定，推动了房地产估价行业、估价业务的规范、健康发展。
二是建立了房地产估价师执业资格制度。建立房地产估价师执业资格制度，形成一支独立、公正、有社会公信力的房地产估价师队伍，是保证房地产估价业务健康发展的中心环节。1993年和1994年，经严格考核，人事部和建设部分两批认定了346名房地产估价师，形成了我国房地产估价师基本队伍。1995年以来，根据《房地产估价师执业资格制度暂行规定》，建设部、人事部共组织了7次全国房地产估价师执业资格统一考试。目前，全国共有21057人取得房地产估价师执业资格，其中18568人注册执业。以此为基础，我国房地产估价机构有了较快发展，全国已注册成立房地产估价机构3000多家，其中一级资质机构90家。全国已经形成了具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍，房地产估价行业从业人员超过25万人。
三是完善了房地产估价技术规范。价格是市场交易的核心，价格评估是房地产市场活动的重要环节。价格评估能否准确反映市场供求情况，直接关系到房地产交易当事人的切身利益，关系到市场的健康发展。10年来，我们高度重视房地产估价理论研究，不断提高估价水平，形成了一批教育科研和人才培养基地。特别是高等院校、科研院所、金融机构的一大批高水平研究人员参与房地产估价理论与方法研究，促进了房地产估价理论的发展。中国人民大学、清华大学、北京大学、同济大学、中山大学等50多所高校相继开设了房地产估价专业课程。几年来，在有关方面的共同努力下，我们借鉴美国、英国、德国、日本及我国港台地区房地产估价研究的最新成果，结合实际，丰富和发展了我国房地产估价理论和方法体系。在理论研究和总结我国房地产估价实践经验的基础上，建设部适时制定并会同有关部门颁布了国家标准《房地产估价规范》，对于规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、合理，发挥了重要作用。
四是形成了统一开放的房地产估价市场。2000年之前，由于特殊的历史原因，我国绝大多数房地产估价机构是事业单位，或者是隶属于政府某一部门的经济实体。这些机构本质上是政府机构的延伸，垄断了房地产估价业务，不利于房地产估价市场的发育，也不利于估价水平的提高。2000年6月，国务院提出了经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求。根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作。到2001年底，脱钩改制工作基本完成，原有的房地产估价机构已经改制成为由注册房地产估价师个人出资设立的有限责任公司或合伙制企业。脱钩改制推动形成了一批与现代企业制度相适应的房地产估价市场的主体，打破了行业垄断和地区市场分割的局面，营造了公平竞争的市场环境，初步形成了统一开放、竞争有序的房地产估价市场。
五是强化了行业自律。加强对房地产估价市场的监管是政府的重要职责。但作为房地产中介服务行业，专业技术性强、服务领域宽、职业道德要求高，其规范有序发展更多地需要通过行业自律来实现。为充分发挥行业组织的自律作用，行业在发展初期就成立了全国房地产估价行业自律组织--中国房地产估价师学会，各地也相继成立了地方性的房地产估价师学（协）会。根据转变政府职能的要求，建设部从1999年开始，逐步把有关职能向中国房地产估价师学会转移。目前考试组织、估价师注册、继续教育、估价机构资质评审、估价违规行为查实等工作的具体事务，已委托中国房地产估价师学会承担，行业自律机制基本形成，自律作用日益强化。为尽快形成诚实守信的市场环境，建设部于2002年建立了包括房地产估价行业在内的房地产市场主体信用档案，向社会进行公示，将房地产估价机构和房地产估价师置于社会公众的监督之下。事实证明，政府监管、行业自律和社会监督的有机结合，对于提高管理效率，促进房地产估价行业的规范发展发挥了积极作用。
六是拓宽了房地产估价服务领域。房地产估价起初主要服务于房地产交易管理，以防止交易当事人隐价瞒价、偷漏税费为主要目标。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，特别是房地产市场的快速发展，交易形式越来越多样化，与房地产权益相关的市场交易、投融资、管理等一系列活动不断发展，房地产估价的服务领域也逐步拓宽，在房地产市场发展和国民经济中的作用日益增强。目前，我国房地产估价业务在房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、土地有偿使用、房地产转让、司法鉴定、房地产保险、房地产课税、投资咨询等方面已经发挥了越来越重要的作用。实践证明，房地产估价行业的发展有利于保障房地产市场健康运行，有利于维护房地产市场有关主体的合法权益，房地产估价师执业资格制度的建立是成功的，是适应我国房地产市场发展要求的，对其他执业资格制度的建设也起到了一定的示范作用。
这里，我要特别提一下大陆房地产估价业务在对外交流合作方面的工作。我们一直认为，交流与合作是创新房地产估价理论、提高房地产估价水平的重要途径，十分重视与境外的交流合作。建设部及中国房地产估价师学会已与多个国家和地区的政府、房地产估价行业学会、协会及国际组织，建立了良好的合作关系，通过多种形式开展交流活动，促进了房地产估价水平的共同提高和估价业务的共同发展。今年6月，中央政府与香港特别行政区政府签署了“内地与香港更紧密经贸关系安排（CEPA）”。根据这一“安排”，两地房地产估价专业学会加快了磋商进程，达成了共识。今天上午，将要举行《中国房地产估价师学会和香港测量师学会资格互认协议书》签字仪式，这是全面落实CEPA的重要举措之一。双方互认专业资格，对于扩大两地房地产估价专业人员的交流，促进执业水平的提高，繁荣两地经济具有重要作用，也为我国房地产估价师与其他国家和地区房地产估价专业资格互认作出了十分有益的探索，也为其他执业资格的互认起了很好的示范作用。
二、促进我国房地产估价业务健康发展的工作重点
房地产估价对保持房地产市场的持续健康发展具有重要作用。一是，促进房地产信贷健康发展，防范金融风险。1998年到2002年，我国个人住房贷款年均增长112.8％。截止今年9月底，我国金融机构房地产贷款余额21327亿元，占信贷资产的12.6％，金融资产凝聚在房地产领域的量越来越大。从发达国家的经验看，一个国家的房地产价值一般占到其社会总财富的50-70％。房地产业与金融业的结合，主要通过房地产抵押实现，其依据是准确评估房地产的价值。如果估价行为不规范，低值高估，将会带来房地产信贷风险，持续性的低值高估可能导致金融泡沫，继而引发金融危机，危及整个国民经济的健康运行。二是，保障相关当事人合法权益。目前房地产转让、拆迁补偿、房地产保险、涉及房地产的司法鉴定等活动日益增多，这些都涉及到房地产价值确定。房地产估价直接关系到有关当事人的财产权和其他合法权益。比如房屋拆迁评估，其估价结果是拆迁人和被拆迁人确定拆迁补偿的重要依据，老百姓对此非常关注。三是，维护国家和公共利益，减少行政管理成本。国有土地有偿使用、房地产的涉税征管、国有资产在股份制改造中的房地产价值问题等，都以准确判断标的物价值为前提。房地产估价可以为维护国家和公共利益提供价值标准，避免国家蒙受损失。四是，对房地产市场提供全方位服务。在成熟的房地产市场中，房地产估价可以准确、客观地分析市场形势、预测市场发展趋势；向市场提供各类信息，引导公众理性投资和消费；为政府提供实施房地产市场监管和宏观调控的决策依据。
随着住房制度改革的进一步深化，房地产市场快速发展，市场规模越来越大，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济发展的重要的支柱产业，房地产市场的发展越来越离不开房地产估价服务。这既为房地产估价行业提供了更为广阔的市场空间，又对房地产估价行业发展提出了新的要求。我们应该清醒地看到，目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要，还存在一些不容忽视的问题。一是，从业人员职业道德和法制观念有待加强，整体素质有待进一步提高。当前比较突出的是拆迁评估问题，表现为评估机构受政府干预、开发商利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了有关当事人的合法权益；二是，部分估价机构和估价师行为不规范，“给回扣”、“假脱钩”、“卖牌子”等现象时有发生；三是，房地产估价市场环境有待进一步净化，强制评估、指定评估、恶性竞争等问题没有根治；四是，房地产估价队伍发展不平衡，部分欠发达市、县甚至连一名房地产估价师也没有。对这些问题，要按照十六届三中全会精神，高度重视，采取有效措施，整顿和规范房地产估价市场秩序，进一步发挥行业自律作用，切实解决好房地产估价市场存在的问题。
第一，完善房地产估价师执业资格制度。房地产估价师执业资格制度是整个房地产估价制度的核心内容。完善房地产估价师执业资格制度，着重要建立以下"三个机制"：一是，要适应房地产市场发展的需要，修改、完善房地产估价有关规章制度和标准，修改、完善房地产估价师执业资格考试大纲、教材及继续教育的有关内容，建立起科学严谨、高标准的人才评价机制；二是，要加强房地产估价师注册管理，严格区分执业与非执业、专职与兼职房地产估价师的权利和义务，完善房地产估价师业绩评价标准，建立起公平、公开、公正的人才竞争机制；三是，要建立起规范执业行为、增强职业道德、严肃市场秩序的清出机制。对有严重违法违纪行为、不参加继续教育及长期脱离估价工作岗位等不符合注册条件的房地产估价师，要按有关规定撤销其注册。
第二，整顿规范，加强监管，营造公平竞争的房地产估价市场环境。一是，完善市场运行和监管规则。要尊重房地产估价师的劳动成果，维护房地产估价活动的独立性。任何组织和个人，特别是政府主管部门不得以任何形式干预房地产估价机构和估价师的工作，以确保估价结果的科学性、合理性。要在调查研究的基础上，尽快完善房地产估价市场运行和监管规则，明确"给回扣"、出具不实报告、挂靠、转包、乱收费、恶性竞争等不规范行为的违规性质，制定查处办法。要巩固房地产估价机构脱钩改制的成果，个别没有完成脱钩改制的估价机构，不得申报房地产估价资质，也不得到社会上承揽房地产估价业务。对在脱钩改制中弄虚作假，搞“假脱钩”或“明脱暗不脱”的机构，在取消房地产价格评估资格的同时，还要追究有关人员的行政或法律责任。要探索建立纠纷调处机制，化解房地产估价纠纷。如成都市房地产估价师协会牵头起草了纠纷调处办法，明确房地产估价师协会为纠纷调处人。办法经会员单位讨论通过后，成为行业共同遵守的规则。这是一种有益的探索。二是，加大对房地产估价违法违规行为的查处力度。近期，各地要结合贯彻国务院18号文件，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，查处估价活动中违法违规典型案例。特别对那些在拆迁评估、抵押评估中，迎合委托方的要求，出具不实估价报告，或企图从银行套取超出其抵押物价值的贷款等行为，要依法严肃查处，并作为不良记录载入其信用档案。因不实房地产估价报告给当事人造成损失的，房地产估价机构及估价师要依法承担相应的民事责任；触犯《刑法》的，由司法机关追究其刑事责任。三是，要建立和完善房地产估价信用档案。少数还没有建立房地产估价信用档案的地方，要尽快提出工作方案，年底前一定要建立并开通。要结合房地产估价信用档案建设，培养房地产估价机构和估价师的荣誉感和使命感，全面提高整个房地产估价行业的职业道德水平。四是，要重视欠发达地区房地产估价队伍建设。一方面要重视人才培养，培育当地的房地产估价师和估价机构；另一方面，要适应拆迁评估等市场需求，打破地域界限，积极引进外地估价队伍，特别是品牌估价机构，服务于本地市场。
第三，加强行业自律，维护行业声誉。要充分发挥房地产估价行业学（协）会在行业自律中的作用。一是，结合房地产估价业务发展的实际，完善行业操作规程、制定行业服务标准，协助政府部门做好房地产估价信用档案。督促估价机构、估价师遵守估价法律法规和技术规范，营造依法评估、独立评估、公正评估的市场氛围。二是，精心组织形式多样的继续教育，把估价行业培育成学习型行业。既要重视业务素质教育，更要重视职业道德教育。三是，积极参与估价纠纷的调处，做好对违反职业道德和行业规则行为的处理，维护行业形象。四是，引导和鼓励估价机构做大、做强。目前，我国房地产估价机构数量不少，但真正大的、有品牌的不多。面临市场竞争日益激烈的新情况，房地产估价机构应积极调整发展战略，构建以估价为平台的综合型、复合型品牌房地产中介机构，并通过特许加盟、连锁经营等方式扩大企业规模，提高市场竞争力，增强抵御市场风险的能力。
同志们，各位代表，各位来宾：
借此机会，我向多年来支持我国房地产估价行业发展的国内外专业组织、国际友人，向多年来为我国房地产估价行业发展做出重要贡献的各省、自治区、直辖市人事部门的同志及有关单位、特别是要向国家人事部表示衷心的感谢。对为此次会议的成功举办做出辛勤工作的深圳市规划和国土资源局及所有会务人员，表示诚挚的谢意！
祝会议取得圆满成功！
