"第二版自序
春日迟迟，卉木萋萋。
2019年伊始，我国房地产行业如同这个深冬季节的大地一样，略显有些萧瑟、凋敝，但却萌动着重生的希望。
2018年12月召开的中央经济工作会议在总结2018年经济工作，分析当前经济形势，部署2019年经济工作中指出：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。由此可见，2019年房地产市场调控政策不会松绑，各地房地产政策微调是常态，发展住房保障体系会成为*房地产市场较为重要的一环。以房地产纠纷为研究视角的本书第二版，虽然来得有些晚，但毕竟还是在乙亥年届至前付梓而问世矣。不禁感叹，回想完成本书第二版厚厚4200页初稿的那个夜晚，因为有着些许兴奋而了无睡意，披衣凭窗，极目远眺，夜如墨染，这个城市失去了白天的斑斓，但我畅意的心绪却顷刻间融入了这深沉的夜色之中。透过薄雾尘霭仰望星空，惊奇地发现天边竟然还有几颗寒星快意地眨着眼，恍若因为没有太多厚霾遮住它们的璀璨光环而欣然。在暗自庆幸这样值得纪念的夜晚没有北京的常客——雾霾光顾之余，陡然间，原本缓释的心情却突然紧张了起来。又到了出版前为书写序的时候了！每次出版专著时，总感觉写序犹如难越之“关山”，亦甚有“问世间，‘序’为何物，直叫人坐卧不宁”的感慨。无聊之时，随意问了一下“度娘”，有关表述为，序是由作者个人所写的序言，一般用以说明编写该书的意图意义、主要内容、重点特点、读者对象、编写过程、编排体例、适用范围和建议意见等。思前想后，也只好按照传统定义思考怎样为本书第二版做个简序，也算有个交待。
为什么要写一部房地产纠纷的书？原因大致有三：一是房地产是人类生存必需依赖的*重要的不动产，是房产和地产的统称与结合体。房地产业属于关系国计民生的经济支柱产业，是GDP贡献的重要增长点。它促进了城市化进程，推动了我国工业化、市场化、生态环境优化、上下游产业的共同发展，对于全面建成高水平小康社会发挥着举足轻重的作用。二是房地产法是调整房地产经济关系的*重要法律部门，它既有公法与私法的糅合，又有实体法和程序法的交织；既有管理法与规范法的重叠，又有民事法与行政法的并列。仅就涉及房地产纠纷审理的法律框架和法律渊源而言，现行有效的法律法规多达几十余部，不仅包括由全人大及其常委会制定的民法总则、物权法、合同法、城市房地产管理法、土地管理法、建筑法、城乡规划法等大量的基础法律，还包括由国务院制定的国有土地上房屋征收与补偿条例、土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、建设工程质量管理条例等大量的行政法规；不仅包括由*人民法院制定的涉及审理商品房买卖、国有土地使用权合同、建筑工程、房屋租赁、建筑物区分所有权、物业服务等大量的司法解释，还包括由住房和城乡建设部制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、房地产交易管理办法等大量的部门规章。可以说，房地产法的法律渊源种类庞大、层次复杂，在所有法律体系中，房地产法无疑是交叉性、综合性*的法律部门。三是房地产法学是以研究规范土地开发、交易、使用为主要内容，阐明房地产法原理和发展规律的法律学科。作为法律科学中的一门综合性学科，涉及房地产所有权、建设用地出让转让、房地产开发、城乡规划与建设管、房地产交易、房地产登记、房地产中介服务、房地产拆迁征收、物业管理以等诸多方面。因此，研究房地产法学绝非易事，选择写房地产理论与实务兼具的著作无疑是一件*挑战性的事。能够顺利完成本书第二版的写作，抛却学术质量和效果影响不谈，*起码在为笔者学术生涯和理论研究方面贡献了浓墨重彩的一笔。
为什么不以案例形式写作本书？案例教学法*早可以追溯到古希腊、古罗马时代，苏格拉底就曾使用过此种教学法，其实质是以培养独立思考和怀疑批判为根本要旨。美国哈佛大学法学院的朗戴尔教授于19世纪70年代将其引入法学教育体系中。
顺应西法东渐的时代潮流，自1985年起，《*人民法院公报》定期公开出版，并发布典型性案例。2010年，*人民法院发布《关于案例指导工作的规定》，建立了“类案参照适用”的规则与制度，这是我国司法界*开创的具有中国特色的案例指导制度。然而，为什么本书没有采用案例写作的模式？原因同样有三：一是浏览中国裁判文书网，截至今日，共有近6000万篇裁判文书可供搜索下载。应当说，裁判案例可谓浩如烟海，不胜枚举。然而，世界上没有*相同的两片叶子，我国也并非判例法国家，即便由*人民法院作出的判例也不具有裁判依据的功能，充其量只起到参考作用而已，这就大大降低了案例教学的价值与功效。二是市面上已有的大量典型案例评析书籍，无论怎样以法明案的说教，但所采取的编写方式大都难逃“案情＋审判＋评析”或“案情＋评析＋法理”的框架模式窠臼，并且，那些案例来源、基本案情、判决主文、裁判要旨、重点提示等内容无疑占据*的篇幅，真正有作用的部分往往少之又少，这对读者而言既不经济也不实用。三是随着司法改革的不断深入，法官自由裁量权越来越大，同案不同判现象越发显现，即便在*人民法院也有此类现象的发生，这就*地消弭了“以案释法”的效用，实践也在反复证明，试图通过案例编写来实现统一裁判标准的努力往往事倍功半。笔者不揣浅陋，未随波逐流一味逢迎当前案例写作的新潮，而是建构起以实务为纲举，以争议为目张，以理论为基础，以观点为导向，通过对当前法学理论的爬梳与提炼，对已有实践经验的概括与总结，对司法实务争点的洞烛与分析，对前沿疑难问题的探索与慎思，锁定建构和打造一套具有形式创新、资料翔实、思路新奇、内容丰富的个人系列丛书。
为什么要请读者关注此书？法律是时代精神精华的确认，法治是时代精神精华的贯彻，法学是时代精神精华的写照。鉴于我国房地产市场现状亟待规范，而相关裁判规则又有待厘清，笔者就房地产纠纷在民事审判中存在的主要争议问题展开全面讨论。本书第二版尽管不能与什么恢弘巨著的字眼相提并论，但与*版相比，确实也是脱胎换骨、焕然一新。在写作体例上，实现“三个超越”：由市面上房地产纠纷书籍一般锚固某个传统区域的割裂式写作定位扩展到房地产一、二、三级市场所有领域融合的写作模式；由仅以现行法律法规为依归的“解释论”写作套路拓展到直面现行立法、正视僵化立法的“立法论”写作手法；由原来的理论谈理论、实务谈实务的写作传统延展到把抽象理论与具体实践融为一体的著书思路。在写作过程上，实现“三大结合”：房地产司法实务面临许多亟待解决而没有解决的重大问题，对于这些问题视而不见或者模棱两可并不等于问题不存在。只有从学理的逻辑出发追求是非，从历史的逻辑出发追求真伪，从道德的逻辑出发追求善恶，才能更好解决这些问题，从而服务于新时代的发展需要。本书第二版注重结合*人民法院公布的指导性案例、经典案例、各地有影响力案例，以此作为提炼问题的重要载体；注重结合房地产立法的历史沿革，以厘清房地法体系中存在的法律规范相互重叠甚至冲突；注重结合*理论和道德因素，对有争议的问题进行论述与评判，*可能地提供一个合理公允的参考。在写作效果上，实现“三大特性”。笔者将选定的案例提炼精华，抽象总结成一个个具体实务问题，并引申出多层次的思考，进而反转指导众多类似案例，彰显本书辐射性；本书密切联系我国房地产调控新政，尤其是近几年房地产改革政策措施频繁出台，以供给侧结构性改革引发的问题为契机，探讨推动房地产业持续健康发展的法律路径，彰显本书时代性；笔者尽己所能，罗列出房地产领域所有值得研究探讨的实务纠纷，并通过题述问题与后引的同类问题并列的形式一一展现，这也是本书由*版的7编增加到第二版的9编、由*版120万字扩张到第二版400万字的原因所在。同类问题与题述问题或互为表里或一脉相承，对题述问题未述及之处由同类问题拾遗补缺，从而使第二版内容更加全面、系统、完整，彰显本书全面性。本书第二版作为一部整体重新呈现，必能产生不同寻常的组合效应。
为什么要请读者批评指正此书？互联网时代，有决心花钱买、又有耐心读完如此厚重篇幅著作的人越来越少，面对选择了本书的读者，笔者怀有些许惶恐和忧虑。从春天的思潮涌动到夏天的挥汗如雨，从秋天的漫漫跋涉到冬天的撷取孕育，虽然*终收获此书第二版，有助于读者深入洞悉我国房地产法的流年嬗变，深刻感受学术思想的对峙交锋，深切体验笔者写作的困苦艰难，但毋庸讳言，囿于笔者资质愚钝，书中错漏*很多：有的观点急于求成求全，有的结论略显草率鲁莽，有的论证逻辑不能自洽，有的问题纯属经验之谈。无论如何审慎参详和字斟句酌，都难免会在文义、语境、论点、思路上产生疑义，出现挂一漏万的情况，并且在分析问题上也不可能达到细针密缕的效果，甚至还会与自己的所愿相差甚远。恳请读者不吝赐教，予以批评指正。实事求是地讲，书中有些观点过于激进，例如，针对未取得商品房预售许可证签订的商品房买卖合同的效力，笔者摒弃了现行有效司法解释的明文规定，提出即便未取得预售许可证，当事人所签订的商品房买卖合同仍然有效的观点，能否经得起法律效果的检验，笔者不无疑问。再如，笔者主张关于物业费的收取、商品房买卖中的面积计算应以套内面积而非建筑面积作为计量依据的观点，是否有为求新求变而故意打破因循守旧墨守成规之嫌，笔者不无疑惑。又如，针对以物抵债的分类，笔者一改将其性质定位于诺成性抑或是实践性的传统思维，而是根据以物抵债协议达成的时间与物的交付与否作为分类的界分，这种作法是否严谨、科学，笔者不无疑虑。复如，法律规则随着经济发展和社会变迁无疑会不断发生重大变革，新世纪以来，我国相继制定了一些新的房地产法律，并对原有的法律制度作出重大修改。新的法律还需要制定相应的配套规则加以完善，人民法院面对大量适用新规则的房地产纠纷尚缺乏经验积累，新的法律实施效果尚待时间检验。再加上笔者时间、能力和精力有限，在某些问题的表述上是否能让读者有拨云见雾、偶遇智识的感觉，笔者不无疑心。实际上，这些问题的存在恰恰也是本书质量有待进一步提升的重要原因。
为什么还要继续写书？桃花流水杳然去，朗月清风到处游。
引自清·李汝珍《镜花缘》。法律情结，对于笔者而言，更如同一种信念和一份情怀。
尽管人们对为什么会遵守法律，存在工具主义和规范主义的不同观点，但无可挑剔的理由是，法律的*源自人们内心的拥护和真诚的信仰。伯尔曼有言：“没有信仰的法律将退化成为僵死的教条，没有法律的信仰将蜕变成为狂信。”诚哉斯言！我将终生信仰于我心中虽不尽善*的法律，仰望于我头顶虽不总是璀璨的星空。法律的星空辽远深幽，那些颠扑不破的真理，引领我一往无前而孜孜探索；法律的星空庄严圣洁，那些公平正义的理念，引领我*放弃而超越自我；法律的星空自由炽热，那些真善美好的目标，引领我不断前行而*停歇；法律的星空壮丽璀璨，那些博大精深的灵魂，引领我脚踏实地而上下求索。高山仰止，景行行止，虽不能往，然心向往之。
引自西汉·司马迁《史记·孔子世家》。本书第二版的写作虽已告一段落，我想，将来我还会继续写下去。“行之力则知愈进，知之深则行愈达。”
该句出自南宋理学家张栻所著《论语解·序》，原文是“始则据其所知而行之，行之力则知愈进，知之深则行愈达，行有始终，必自始以及终”，其主要论述的是一种知行关系，“知”与“行”相互生发、相互促进。生命不止则要笔耕不辍，不是因为名利，而是因为对法律的信仰，对法治的向往，对法学的畅想。感谢几多恩师前辈对我的醍醐灌顶，他们在坚守自己法律信仰的同时，自觉或不自觉地影响了我对法律的理解。感谢无数先贤前哲对我的开悟点拨，实用主义法学创始人霍姆斯的那句“法律的生命不是逻辑而是经验”的箴言，激发了我胸怀法治梦想，毅然决然投入到轰轰烈烈的司法实务中浪遏飞舟。感谢读者诸君对我的包容理解，你们是我投身法律这条路上遇到的良师益友，不仅丰富了我对法律的认识认知，而且更加坚定了自己心中的法治信念。感谢万千后来精英对我的批评指正，你们的嘉言懿行让我继续头顶星空，勇毅前行，在漫长而修远的司法路上，感受法律的温暖与温馨，法治的温和与温情，法学的温度与温存。
王林清
2019年元月 谨识于北京东交民巷
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