一、法理依据
抵押物一般为不动产，而不动产物权以登记为公示方式，这也是各国的立法通例。抵押权作为一种担保物权，也应当遵循物权公示原则，否则抵押权的转让无效。
二、法律规定
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。法律另有规定的除外是指《物权法》第三节，第二十八条、第二十九条、第三十条等所规定的生效的人民法院判决、仲裁委裁定、政府征收、依法继承、遗赠，以及因合法建造、拆除房屋等事实行为导致的物权变动。
《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第一款规定，抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记：抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
《房屋登记办法》第三十二条规定：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资人股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。
三、典型案例及分析
2013年2月1日，双健公司向广发银行贷款392万元，吴小健以其房地产提供抵押担保，担保范围为本金及其利息、罚息、律师费等费用。9月29日．广发银行与浙江洁豪实业有限公司（以下简称洁豪公司）签订《信贷资产买断型转让合同》，将借款债权及其附属抵押担保物权转让于洁豪公司。洁豪公司将该债权转让事宜通知双健公司及吴小健。12月25日，申请人洁豪公司向法院提出实现担保物权的申请，请求裁定对抵押的房地产采取拍卖、交卖等方式依法变价，变价后所得价款在本金392万元、利息、逾期利息范围内优先受偿。
浙江省金华市婺城区人民法院认为，受让债权不需办理抵押登记，抵押登记仍然有效观点背离了我国物权法的立法精神和物权变动公示公信的原则。《担保法》第五十条只是对单独转让抵押权或者将抵押权作为其他债权的担保作出了禁止性规定，并不是说债权受让人不需办理抵押权转让变更登记，就当然取得了抵押权。应该说办理了抵押登记变更手续就享有了抵押权．不办理抵押登记变更手续，就有可能放弃该项权利。上述司法解释只是提及原抵押权登记继续有效，即没有变更登记仍然有效。
摘自《大资管与信托实战之法》p159-160页，中国法制出版社，2018年11月出版。内容简介：本书从中国信托业变迁、几种信托业务模式的结构分析、相关信托大资管法律评析、信托诉讼实务以及信托监管来论述，基本概况了整个信托市场的全貌，本书既有一定的理论基础，又结合了一定的实务背景，同时还兼顾了监管背景。
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